谨呈：苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司苏州世纪广场项目前期策划报告本报告是严格保密的。世联地产2010年11月项目组本阶段工作2010/11/022010/11/042010/11/102010/11/182010/11/26市场调研准备市市场调研场调研市市调调成果梳理成果梳理项项目定位目定位物物业发业发展建展建议议研究?专案团队内部交底?项目基地调研?项目属性界定?项目核心问题界定?物业发展建议会?各区域典型项目?宏观背景分析?产品定位?启动区建议?拟定市场调研计划调研?整体楼市格局分析?客户定位?经济测算?市场调研相关资料?重点竞品楼盘调?重点楼盘客户及产?产品体量及户型配和工具准备研品分析比?客户访谈?本案可行方向初判?专业人士访谈结论?市场调研成果报告?项目定位报告?项目物业发展建议报告首次沟通会市调成果沟通项目定位方案汇报本报告是严格保密的。2区位：湖西CBD制高点，与金鸡湖隔城市广场相望，项目属性生活配套成熟，传统高端认知地段?湖西沿湖区绝版地段。湖西CBD现代大道湖西CBD城市天际线的中心和制高点，具有强邻里中心天虹百货城市广场1号线地铁完烈的地标性和唯一性沃尔玛2012年湖滨新天地（预计工）印象城中央公园?与金鸡湖公园仅隔有城市广场公园相隔，具鑫都广场备强势景观资源欧尚湖滨公园道?区域生活配套成熟，园区一中国际科技园金鸡湖大交通便捷、商业项目云苏大附中集、教育配套完善。东港实验幼儿园苏?根据苏州人的传统认嘉知，园区为高档住宅聚杭高集区速本报告是严格保密的。3基地现况：北侧与南侧均为居住小区，西面为办公项目属性楼，东面紧临城市广场公园与金鸡湖相望经济指数指标：?整体定位：包含办公、酒店、商业、公寓多天域种业态的综合体基地现况1中茵皇冠路绣?整体占地面积23.63苏万平方米，建筑面积约星110万平方米。住宅部港街分面积为35万㎡星阳城市广场及金鸡湖湖景环球188街限制条件：?公建化立面苏惠路?预计出现超高层产品基地现况2星港街本报告是严格保密的。4属性界定高认知板块中心区高容积率强势景观资源综合体5开发商目标：打造区域标杆，在控制运作风险的前提下实现利润最大化??形象要求：形象要求：保保证项证项目高形象，目高形象，建立建立区区域域标标杆杆??运作要求：高利润并非首要目标，确保8年内顺利去化开发商目标运作要求：高利润并非首要目标，确保8年内顺利去化3535万㎡万㎡住宅住宅产产品品??产产品要求：品要求：希望希望引入酒店式公寓引入酒店式公寓产产品品本报告是严格保密的。6核心问题Q1酒店式公寓与住宅的体量？题决问Q2住宅和酒店式公寓的户型配比？告解本报建发展物业续《问题Q3产品怎样打造？后解决议》7问题一。Q1:酒店式公寓与住宅的体量？住宅类产品市场供需两旺，去化风险小，确定住宅与酒店式公寓的体量关系，关键在于确定酒店式公寓的量本报告是严格保密的。8住宅市场盘点：苏州近三年来整体供求稳定，市场均价稳步上涨，09年市场全面回暖，园区供销体量最大，是苏州市场最活跃区域本报告是严格保密的。9住宅市场盘点：园区高端项目去化量稳定，客户心理价格有较大提升2010年园区住宅成交套数与价格分析2004年4月5日2005年10月15日2008年10月15日250016000一期二期三期140002000120002004年开盘，去化约52.8万方100001500单盘年均去化量约为9万方80001000600040002009年总销差不多20多个亿，均价3万左右，一年5002000差不多卖7万平方。00——尚玲珑销售李春雪1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套数成交均价?2010年5月以来，工业园区成交套数逐步提高，成交均价行情稳定?明星项目年均去化9万平米，给本项目较大的打造空间本报告是严格保密的。10问题一。Q1:酒店式公寓与住宅的体量？视角一：市场容量有多少市场环境客群基数竞品容量视角二：酒店服务公司的入驻条件常规体量常规户型配比本报告是严格保密的。11工业园区已经成为国际制造业基地、中国外资聚集市场环境中心，吸纳大量高端人才，潜在消费力巨大?工业园区开发建设保?至2009年底，世界持持续快速健康发展态势500强公司中有134家，主要经济指标年均增幅在苏州投资，世界美国超过30%，取得了GDP超、日本、欧盟国家比重千亿元、累计上交各类税较大，成为苏州进出口收超千亿元、实际利用外的传统市场资（折合人民币）超千亿元、注册内资超千亿元“四个超千亿”的发展业绩，综合发展指数位居国家?级开发区第二位。世界500强中有82家在园区落户，投资132个项目，占比55%，成为外资投资的重要载体数据来源：苏州统计局，截止2009年底本报告是严格保密的。12苏州进出口总额、实际利用外资、接待境外人数等指标凸显苏州对外开放程度不断提升，拉动外籍人士商务、观光往来频次逐渐放大，带动满足外籍人士商务需求的服务式公寓行业发展2009年，苏州瞄准产业发展方向和产业链高端环节、关2009年，面对外需萎缩的不利局面，全年完成进键环节，着力引进对结构优化升级起关键和引领作用的出口总额2014.5亿美元，其中出口1140.9亿美重大产业项目。全年实际利用外资82.27亿美元，增长元，同时出口降幅逐步收窄，呈现“低开平走逐步1.2%回升”态势苏州旅游业接待境外游客219.13万人次，比上年增长0.3%数据来源：苏州统计局，截止2009年底本报告是严格保密的。13苏州旅游业依托特色资源带动住宿零售额的不断增长，境外游客人数和逗留时间明显增加，旅游业将进一步支撑园区酒店式公寓市场的发展苏州2005-2009年住宿与餐饮业零售额分析250100%90%20080%70%15060%主力价格600-700万元50%10040%30%5020%10%00%20052006200720082009住宿与餐饮业零售额（亿元）增长幅度（%）?苏州旅游业围绕古城文化深度游、新城浪漫时尚游、太湖生态休闲游三大品牌，强化规划引导，整合旅游资源，大力推动旅游业转型升级。主力价格600-700万元本报告是严格保密的。14典型项目：典型个案入住率达70%-80%，以90㎡一房与140㎡二房为主，客群以中、短期园区外籍商务客与观光客为主典型项目中茵皇冠样板间?户型90/140平米一房和两房设计，通过居家氛围和湖景资源吸引包租客户，入住率达到70-80%，客户以园区商务客、旅游观光客为主中茵皇冠销售人士访谈：嘉园置地房地产经纪销售经理馨乐庭销售主管张小姐访谈：我们这里入住率80%以上，商务、旅中茵主要是短租客户，95平米，1.5我们提供的四星的服务，客户第一次到苏州，游、会议的客户都比较多，但要根据万/月，价格很高了，这些短租客户肯定要选择一个安全、便利、服务好的居住环时间段不同了，平时外籍短租客户也而言，外企客户很多，价格敏感度要境，相对于小区，我们人群素质较高，服务有有，我们提供的比酒店的选择更大些小于居住体验的敏感度保证，平时外籍人士客流占到60%以上雅戈尔雷迪森广场销售人士访谈：我们在园区口碑不错的，外籍人士入住的比较多，都是做活动（项目）来的，半年、一年的都有，客户主要看重生活的便利性本报告是严格保密的。15通过保守估算，外籍高管数量在1976人以上，考客群基数虑到生活习惯和家庭因素，外籍人士在园区常住人口在4000人以上工业园区外企数量截止截止20092009年底，年底，园区园区外外企企数数量量估估计计在在10001000家，家，其其中中500500强强企企业业8282家，占家，占园区园区企企业总数业总数约约8%8%世界世界500500强中，日强中，日资资企企业业2121家，美家，美资资企企业业2020家，家，两两者者占占到到园区园区500500强的强的50%50%外企架构分析按照按照制造制造业业企企业业的的常常规规架架构构，部，部门暂门暂按按生生产产、工、工程程、、质质量（品控）、物量（品控）、物流流、、采采购购五五个个部部门门考考虑虑外籍高管估算通通过过日日资资和美和美资资企企业业作典型分析，保作典型分析，保守估守估计计日日资资企企业业按照每按照每家家企企业业66人人考考虑虑（（总经总经理理//副副总总//总总助助//位部位部长长），美），美资资企企业业按照按照22人（人（总经总经理理//运运营营总总监监//财财务总务总监监））考考虑虑，日，日企企和美和美企企高高管管数数量大量大约约186186人，初步人，初步估估算算园区园区外外籍籍高高管管数数量量23252325人，人，考考虑虑到到投投资规资规模模的的影影响响（系（系数数85%85%），），外外籍籍高高管管总总数数在在19761976人人。。?园区人力资源服务中心武总：?日资企业管理层级多一些，部长以上的管理人员均享受公司提供的房贴或者住房福利，一般有总经理、副总、总助和各个部门的部长?我们刚做的项目，调查日资企业共有62家，占园区日资企业总数的21％。调查共采集了8477个数据样本，涵盖了人事总务部、财务部、制造部、营业部等十四个部门，园区日企高管数量在418人?欧美企业扁平化明显，一般总经理、财务总监、运营总监会有房贴或者住房福利?日韩企业一般一个人到中国，欧美企业基本是家庭为主本报告是严格保密的。16未考虑旅游客源的需求，园区短期商务和会议客源需求在1285间/天工业园区外企研发客源估算按照按照园区园区外外企企数数量量10001000个个考考虑虑，保，保守估守估计计每每年的年的寻寻求求总总部部支支持的持的项项目目数数量在量在300300个个，，每每个项个项目目22名名外外籍技籍技术术人人员参员参与与，，11个个月月参参与与期，期，