谨呈：华润置地(武汉)有限公司20102010武武汉华润汉华润置地置地项项目前目前期策期策划划本报告是严格保密的。项目背景:三期户型面积基本确定规划确定:48层超高层大平面产品;共3栋,2梯3户房型面积套数套数配比建筑面积48F2×148+180三房148平米23555.9%约3.8万方2×148+18048F四房180平米18844.1%约3.4万方2×180+14848F合计423100%约7.2万方本报告需验证三期户型面积是否合理本报告是严格保密的。项目背景:定位为武汉高端超高层豪宅本项目所具备条件:??稀缺自然景稀缺自然景观资观资源源::占据一占据一线线江景江景资资源和源和两两湖三公湖三公园园的天然的天然氧吧氧吧;;??城市景城市景观观:48:48层层的高度的高度将将成成为为武武汉汉地地标标性住宅性住宅,,可俯可俯视视全城全城,,将将全市收全市收揽揽于眼于眼底底;;??大尺寸大尺寸产产品品::三期全三期全为为148148平米和平米和180180平米大尺寸平米大尺寸产产品品,,赠赠送面送面积积多多,,尺度奢尺度奢华华;;??地段地段::位位处内环处内环,,三三镇镇核心核心区区域域,,离武广商圈离武广商圈仅仅1010钟车钟车程程;;??开发开发商品牌商品牌::华润华润作作为为央企央企,,以做精品住宅著以做精品住宅著称称,,北京橡北京橡树湾树湾,,深深圳圳幸福里幸福里,,上海外上海外滩滩九里均出自九里均出自华润华润..??项项目价目价值值::华润华润中央公中央公园园一期、二期已一期、二期已经经建立的高端形象及口碑建立的高端形象及口碑本报告是严格保密的。项目市场占位：本项目整体档次介于武汉天地和晋合世家之间，是项目二期的升级版高武汉天地中央荣御晋合世家本项目三期融科天成价1万/平米格菱角湖万达广场本项目二期万科高尔夫世贸锦绣长江项目整体档次高本报告是严格保密的。项目进度2010年2011年2012年910月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月23月月月取得预售资格三期开工3月26日开盘项目将于2010年9月开工，预计在2012年3月取得预售许可证,初步定于3月26日开盘.本报告是严格保密的。目标沟通?希望三期可以打造为武汉顶级高档楼盘，充分利用三期占据项目最佳景观资源优势,拔高项目整体形象,在品质感、户型等方面均应为一、二期的升级版；?项目销售周期不得超过18个月，在保证实现价格的前提下快速回笼资金；?希望三期能够实现1.5-2万/平米的价格，如何提升项目价值，报告中应重点探讨项目是否需要带精装修,如需要并提出精装修建议；本报告是严格保密的。世联对三期目标的理解项目价值最大化下的快速回线是本项目的第一目标??基于市基于市场场、、竞争环竞争环境境验证现验证现在的在的产产品定位品定位,,是否符合是否符合项项目形象的提升目形象的提升,,又能又能实现实现市市场场快速去化；快速去化；??准确的客准确的客户户定位保定位保证证理想的理想的销销售速度；售速度；??本本报报告重点要解告重点要解决决的核心的核心问题问题：：1.1.三期采用精装修是否能三期采用精装修是否能够够在在实现项实现项目价目价值值提升的同提升的同时时，又能保，又能保证证快速快速回回现现？？2.2.什什么样么样的精装修是适的精装修是适应应市市场场和客和客户户需求的精装修需求的精装修？是否需要精装修？？是否需要精装修？本报告是严格保密的。1、宏观环境本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。调控长度信号——宏观经济指标:本次调控将长于08年调控?2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府有打压转为刺激政策；?2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此本次调控的时间也将长于2008年的调控；?一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。本报告是严格保密的。预计2010年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期，调整期将长于08年，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期本报告是严格保密的。社会走向:贫富差距进一步拉大?通货膨胀本身就是财富向富人阶层转移的途径;富人富人资产知升富?资产及投资品价格上涨，货值中产中产币内部贬值，财富分配不均，收导致了中产阶层分化，部分人入跨入了富人行列，部分人成为贬演化了低收入者;社会结构向“哑值铃”型转变，富人阶层的数量低收入低收入和财富均在增加；既得利益群体形成，这些现象短期内无法改变，贫富差距还将进一步拉大！本报告是严格保密的。地产日益财富化目前武汉中心区一套100新华路平米的中高档住宅,按照目前平均价格10000元万科圆方13000葛洲坝国际广场12000/平方米计算，总价100武汉天地25000CBD万，首付三成加各种税费菱角湖万达广场11000泛海城市广场13000及装修费用至少40万，按照20年贷款计算，月融科天城15000供达4410元！而目前武保利金16000汉人均收入为2400元.华润中央公园2期汉阳片世茂锦绣长江8800买房子是有钱人的游戏！本报告是严格保密的。宏观小结?未来市场存在诸多不确定因素，本次调控政府决心大,措施频繁具体,力度大,不可忽视调控对市场的影响;?预计本次调整将长于08年，结合房地产的以往规律研究,市场最早于2011年下半年开始进入恢复期，迟则2012年进入恢复期；?面向富人阶层是复杂市场环境下的最好选择.本报告是严格保密的。2、产品验证本报告是严格保密的。面积区间验证产品供应走向:中小户型成为市场主流，大户型从长远看将成为稀缺产品房地产发展趋势:趋势1:精细化趋势趋势2:开发模式改变趋势3:住房需求变化趋势4:政府角色变化?精装修房成趋势?开发模式发生变化：“六?旧城改造成趋势?政府保障性住房开始?高容积率和高密度将本木模式（拆迁户入股，?老人社区开始产生发挥作用，显现价值成趋势住宅返还通过商业赚钱?度假物业成为大众选?房价与城市竞争力显?中小户型成趋势择（城市高密度改变人现同步趋势?节能环保成为自然趋势民生活方式）?开发商直接融资?可供开发的土地稀缺大面积产品将成为市场的稀缺?景观资源基本已经利用殆尽产品?别墅用地叫停和国六条90/70限制本报告是严格保密的。面积区间验证2008年武汉住宅市场成交的主力是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房,其次是140-180平方米户型本报告是严格保密的。面积区间验证2009年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房，并且大面积产品成交增加明显，140-180平方米产品成交占到12%。2009年商品住宅成交结构图本报告是严格保密的。考虑到本项目大武汉一线“领导者”的定位，则武汉城市高端豪宅的户型定面积区间验证位应成为本项目三期的参考。武汉城市高端豪宅的大户区间以及市场反应年消化量占地总建面项目名称主力户型（大）市场反应(㎡)(㎡)06年07年08年09年年均武汉天地61万150万140～180平米——2.4↑3↓6↑3.8★★★★★晋合世家2万7万147～237平米——1.2↑0.3↓4.7↑2.1★★★★★融科天城13万45万105～138为主——9↑3.5↓6.5↑6.3★★★★金都汉宫10.7万30万190以上为主1.15.1↑1.1↓4.5↑3★★★10.4世茂锦绣长江57万165万82～172平米5.16↑3.4↓6.2★★★★↑复地东湖国际53万106万238平米以上为主————2↓7↑4.5★★?以中大户型为主力销售的晋合世家、金都汉宫和世茂锦绣长江等，在较高价格平台的基础上，能够保障年4-9万平米的去化量——表现市场中对于大户型高端需求支持长期存在且支持力度较强；?御江苑、复地东湖国际在前期以中小户型为主力销售，进入门槛不高，因此在相对的总价优势下，可通过拔高单价的空间来抬升客户圈层，带动大户型产品的销售本报告是严格保密的。——中小户型既能保障项目稳定的去化量，同时当项目的市场占位明晰后，也具备比较大的提价空间。面积区间本项目的竞争主要集中在汉口，以及部分汉阳高端新入市项目。未来大汉口市验证场供应主要集中在解放大道沿线、CBD板块以及常青板块，大多为大规模社区，供应主要面积段集中在90-130平米和200平米以上；2010年2011年2012年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度本本项项目，目，预计预计20122012年年33月月份份推推出三期超高出三期超高层层泛泛海海国际国际居居住住区区一期一期总总建面建面2222万方，万方，99栋栋高高层层住宅，目前住宅，目前推推出出22号楼号楼和和55号楼号楼，面，面积积90-16090-160平米，共平米，共360360套，年底套，年底会会推推出出200200平米平米户户型，型，开发开发周期周期88年年武武汉汉天地天地总总建面建面150150万方，万方，预计预计20112011年年初推初推出出66万方，共万方，共200200套套,,主力主力户户型型为为250-300250-300，，开发开发周期至周期至20172017年年鑫鑫城城国际国际三期三期总总建面建面1414万方，万方，预计预计年底年底开开始入市，始入市，户户型面型面积积40-18040-180平米平米融科融科天城天城将将于于1010年年底年年底推推出三期出三期,,以以60-13060-130为为主主,,约约500500套套,12,12年年将将推推出出44期期,,高高层层//小小高高层层//别别墅墅//酒店式酒店式公公寓寓,,高高层层主力主力户户型型为为120-200120-200菱角菱角湖万湖万达达广广场