世联地产城市综合体顾问业务介绍版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.3.151世联观察国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；外表貌视强大、营销推广美伦美奂、实则积重难返商业地产归根到底就是财务线的问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题?修订物业指标:已有的物业指标的市场可实现性？?物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样的规划布局能充分发挥价值聚集？核心问题？?资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？实现短期回现与长期现金流之间的平衡？?招商和销售：财务线－现金流顺利实现商家的入主？引爆商业销售，实现资金回笼？?……商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。商业地产代表财务线图现金流万象城海岸城ＳＯＨＯ万达模式时间2世联观点更新理念，明晰差别，有的放矢010203040501万象城模式深圳华润中心·万象城案例分析“最”之模式11项项目背景介目背景介绍绍22项项目整体定位目整体定位33物物业类业类型配置型配置44管理管理经营经营模式模式55主力店铺形态主力店铺形态66财务运营分析财务运营分析77价价值值KPIKPI体系体系深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心·万象城”?是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。?深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金华润中心融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。深圳华润中心·万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：商业中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”华润·万象城——在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。华润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。进驻企业——已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,为宾客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。幸福里——深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。华润·万象城经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、只租不售，长期经营华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成。管理50%的国际一线品牌;30%经的亚洲一线品牌,20%的国营际二、三线品牌及国内一模线品牌。式只租不售，长期经营。华润·万象城主力店铺形态——提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务华润·万象城主力店铺：?RéEL时尚生活百货万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。?Olé超级市场?嘉禾深圳影城华润·万象城主力店铺：?冰纷万象滑冰场1、RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。2、Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。4、冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。通过研究，总结出深圳华润中心·万象城成功的KPI体系成1、选城二线城市；?a、城市金融商业核心位置；功外因b、区域内缺乏一个高端大型2、选址考虑因素商业来统领区域商业形象；的：c、周边交通便捷，公交线路KPI多，拥有地铁；体1、开发商具备强大实力；系2、招商以一线品牌为主；?内因3、业态定位一站式齐全规划；4、引进国际一流的精英团队；5、打造高端商业建筑形态。万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期万象城全国战略续深圳万象城成功之后，杭州、沈阳万象沈阳城工程也已相继启动预计2010年底开业，并且很多城市如大青岛连、青岛、成都、武汉、长沙都找到华润，希望华润能够进驻武汉杭州他们的城市，在目前成都预计2009的市中心或者未来的长沙年9月开业CBD区域打造一个像深圳“万象城”一样的深圳“商业综合体”。2005年3月开业华润·万象城团队建设——强强联手，精英团队，群英荟萃十家国际知名投资商华润（集团）有限公司合作单位参与设计和包装；发展商华润（深圳）有限公司包括设计、建建筑设计美国RTKLAssociatesInc筑、景观、营广东省建筑设计研究院销、招商、广告等相关行业园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design。灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&Associates.Inc电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿项目支出一览项目收入一览华润中心一期开发万象城、华润大厦；二期开发君悦酒店、幸福里，前期投资成本由租金回收资金投入期资金滚动平衡期资金回收期开发时序20022003200520072009至今一期建成万象城拿地开工建设期经营培育期经营成熟期华润大厦开业二期君悦酒店拿地开工建设期幸福里现金流万象城财务线图示万象城前期资金投入大一期租金收益平衡二租金及物业价值平稳上涨时间期开发010203040502万达模式万达城市综合体发展模式研究?万达集团的转型历程?万达广场案例?万达第三代产品特征?万达综合体核心概念——订单商业?运营模式分析万达集团转型：从住宅为主向多元化投资万达转型转型，最终聚焦商业地产的开发。第一期第二期第三期第四期1989-19921998-20002001-至今时间轴1993-1997聚焦商业地产、酒店、文化品住宅住宅多元产业产产业、连锁百货19891992公司西岗住宅开发公司年改制为万达公司区域开发商，大型企业集团特征多元投资商从01、02年开始，生产是受计划指导，住进入到93年“治理整顿”走多元化发展。房地房成为紧俏产品，万达万达第二次转型，进入，很多房地产企业都垮掉产开发，还有足球，商业地产，一开始就决把楼板搞成混凝土现场了，93、94、95连续还有酒业、药业、贸浇铸工艺，稳定性好而定规模要大，建上万平模式三年，全国房地产整体行易、出租车、酒店米的大型的购物中心。且还防渗。质量获得当业利润率为负，那时很难（作为小股东合作奥地市场认可因中小企业诚信度比较做，的斯、变电站设备生低，现金流也不稳定，产）租户尽量选择大企业，在中心城区开发住宅。92年跨区域发展，房产开发保持三个全国之92核心竞争力就是跨最，跨区域开发最多（在核心年搞了全国最大旧区商业地产贡献巨额利改造项目大连市新开路区域经营的规模竞25个城市开发）每年开润，有良好的资金贷竞争争。1992年去广州发面积最大（一年300力小区，总规划面积八十款，解决了长期融资几万平方米，企业奠定万平米左右）、第三销售通道，核心竞争力是了发展的基础。额最大（房地产一块一年长期稳定的现金流。超过70亿销售额万达商业地产拥有四方面的竞争优势赢得地方政府信赖的“四个好处”工程（1）商业地产竞争对手少。（2）相比住宅可享受双万达是唯一将跨区域开发与重利润。商业地产除了每　　第一：就业工程。购持有型商业地产作为主要发年可以收到稳定的租金，物中心里最大新增1万人就展方向的内资企业。还能在未来变现时