金色夏威夷区域竞品市场调研分析2012.8市调思路：竞品主要分布在二环路沿线，由县政府往西；相对存货较多，或者年内有新品加推，与项目具有一定程度的客户重叠绿地中央花园铂金汉宫中源凝香华都中央领域玉虹蓝庭国际兆基君城金色夏威夷格林春天竞品项目一：中源凝香华都项目位置位于二环路与花明北路交会东南角，县一中对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积21万方总建筑面积47万方容积率2.41绿化率43%总户数3000户湖南中源房地产开发有开发商限公司项目定位概念英伦尺度，生活原本产品类型住宅、商业住宅1.4元/㎡、物业管理费商业2.2元/㎡交房标准毛坯项目内因剖析?现行均价：一期、二期剩余90多套，以三房居多住宅——4600元/㎡，折扣：一次性97、按揭99、业主介绍96?管理费：住宅1.4元/㎡、商业2.2元/㎡?社区配套：欧式风格设计、9万平米绿化景观、3000平米私人会所、2600平米中央湖景，知名品牌的运用打造宁乡顶级高层豪宅；沿街商铺，满足生活购物需求；县城唯一四季恒温室内泳池、国际标准羽毛球场及会所。?交通情况：公交路线：18、19、宁乡至长沙多趟中巴、长益快线在售分析现行状况：?一期、二期剩余71套，以三房居多住宅——4600元/㎡，其中一房10套集中在17A18A栋?折扣：一次性97、按揭99、业主介绍96?商业剩余45套，主要集中在8、9栋，均价18000元/㎡均价组团物业类型推售概况（元/㎡）公寓57㎡，剩余30多套46001-18#三房120左右，剩余50套4400-4600二、四房100-150左右，剩余15套推售策略组团规模：6栋11-18层小高层，2至4房，约500套销售情况：现办1万抵2万，办卡中，至9月8日，VIP客户日总价优惠50元，本周末举办“抓金币”活动，30元/金币；9月8日开盘，推出37、39、40、41栋，10月份推36、38栋，共计500套货源；价格预计4200左右。户型比例户型两房三房四房复式合计建筑面积约80100-120150140、210——套数约160约300约3012500比例31.6%60%6%2.4%100.0%优劣势分析1.优势位于二环路与花明北路交汇处，县法院对面，地理位置优越；品牌开发商，实力强大；超高绿化率，9万平米社区绿化景观资源；县城唯一四季恒温室内泳池、国际标准羽毛球场及会所；商业银行、学校、县委县政府、县法院、县检察院等围绕项目周围，配套齐全。2.劣势曾发生殴打业主事件，一定程度上影响后期形象；周边类似项目存在较大竞争。竞品项目二：金融街中央领域项目位置位于二环路与花明北路交会西南角，县政府斜对面项目经济指标分析主要经济技术指标总占地面积39929.8㎡总建筑面积125975㎡容积率2.6绿化率40%总户数720户宁乡捷登房地产开发有开发商限公司城市中心的绝版美宅、项目定位概念一站式生活体验、享央区之荣耀产品类型住宅、商业、写字楼物业管理费住宅1.4元/㎡交房标准毛坯项目内因分析?现行均价：未开盘，预计价格?住宅——4000元/㎡（以上）?商业——30000-40000元/㎡（以上）?写字楼——整层出售，价格不详?管理费：住宅1.4元/㎡?社区配套：?200米南北景观轴线，一步一景，400㎡中央架空层将小区园林景观连为一体；?25000㎡全地下车库，完全实现小区人车分流；?大型中央水景，花鸟鱼虫，水榭亭台，相得益彰；?四大2000㎡景观组团与中央景观大道、水景园林紧密相连。交通情况：?公交路线：18、19、宁乡至长沙多趟中巴、长益快线推售分析组团规模：2栋22层两梯两户纯板房、写字楼一层临街独立铺面30-100㎡/间、二至四层整层商业1000㎡/层产品特色：两栋均临二环路，1至4层为商业销售情况：预计9、10月份一期开盘，现办卡住宅1万抵2万，商业2万抵四万，已收到近200多个诚意登记（住宅为主）。户型比例均价（元/组团物业类型推售概况㎡）1#2梯2户纯板房134、135㎡两种3+1户型，共72套四千以上2#2梯2户纯板房135、137㎡两种3+1户型，共72套四千以上2#写字楼每层500㎡，共计13套五千以上一层街铺，30-100㎡未定1#、2#商业2-4层，1000㎡/层，一批次预计共未定推两万方优劣势分析1.优势位于二环路与花明北路交汇处，县政府东侧对面，地理位置优越；写字楼设计，市场稀缺；全地下车库，小区人车分流，安全系数高；2万平米中央园林景观，打造城市中心天然氧吧；商业银行、学校、县委县政府、县法院、县检察院等围绕项目周围，配套齐全。2.劣势商业部分全部出售，不利于后期经营管理，难成规模；区域同类产品较多，市场竞争大。竞品项目三：绿地中央花园项目位置位于二环路，县政府正对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积15.35万方总建筑面积39.81万方容积率2.2绿化率40%总户数一期700户湖南新府房地产开发有开发商限公司项目定位概念央区奢华国际住区产品类型住宅、商业物业管理费住宅1.5元/㎡交房标准毛坯项目内因剖析?现行均价：住宅——4000元/㎡，折扣：一次性94、按揭95管理费：住宅1.5元/㎡社区配套：7万平米商业配套，中轴商业街，打造宁乡商业、金融第一街；?交通情况：公交路线：18、19、宁乡至长沙多趟中巴、长益快线在售分析现行状况：?15、20号栋两房特价3700元/㎡?22、23号栋均价4000元/㎡，一次性94、按揭95均价（元/组团物业类型推售概况㎡）总房源套数166套，90平两房剩余2615、20#2梯3户3700套、130㎡三房剩余2套总房源套数200套，88.74㎡、13721、23#2梯3户4000㎡两种户型，剩余120套优劣势分析1.优势县政府正对面，地理位置优越；品牌开发商，实力强大；7万平米大商业配套，打造宁乡“华尔街”；商业银行、学校、县委县政府、县法院、县检察院等围绕项目周围，配套齐全。2.劣势户型一般，结构缺点多，基本无赠送；小区绿化品质较差。竞品项目四：玉虹蓝庭国际城项目位置位于二环西路，县文体中心对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积16万方总建筑面积51万方容积率3.31绿化率46%总户数3680户湖南玉虹房地产开发有开发商限公司项目定位概念国际生态健康城住宅、商业、公寓、酒产品类型店物业管理费住宅1.4元/㎡交房标准毛坯项目内因剖析?现行均价：住宅——折后3600-3700元/㎡（折扣83、84），一口价2988元/㎡起?管理费：住宅1.4元/㎡?社区配套：30000平米商业步行街与宁乡县人民医院合作，定期给社区人员体检内置大型综合运动中心2100平米双语幼儿园?交通情况：公交路线：无在售分析现行状况：?一期4栋18层小高层，公寓两梯四户，住宅两梯两户，2至4房，约480套?7月份成交20套左右，8月份成交10套，剩余房源在121套；下期推货未确定，以消化余货为主。推出商业部分2、3#一层独立商铺面积50-100㎡，单价17800-21600元/㎡共16套，剩14间。均价（元/组团物业类型推售概况㎡）公寓50㎡，共30多套，剩余6套折后3800一期二房90㎡左右，共30多套，剩余9套折后3600-3700三房110-140㎡，剩余110套左右推售策略推出一口价2988元/㎡起，吸引客户，但实际成交情况一般优劣势分析1.优势县文体中心对面，未来发展及配套设施条件好项目规模大、产品丰富自身配套丰富，幼儿园、全城最大游泳池、豪装会所等2.劣势交通不便；周边类似项目存在较大竞争。竞品项目五：铂金汉宫项目位置位于二环西路，县文体中心东侧项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积63亩总建筑面积11.7万方容积率2.69绿化率35%总户数826户湖南宁乡新宏房地产开开发商发有限公司关注时尚阶层品位及生项目定位概念活哲学的人文宅邸产品类型住宅、商业物业管理费住宅1.2元/㎡交房标准毛坯项目内因剖析?现行均价：一期剩余110多套，均匀去化住宅——折后3500-3700元/㎡，一次性95、按揭97?管理费：住宅1.2元/㎡?社区配套：毗邻文体中心，未来发展良好；中央水景组团；商业配套齐全，生活方便；?交通情况：公交路线：无在售分析现行状况：?2栋18层小高层，2至3房，共274套?5.8米挑空阳台，错层结构，大赠送?今年5月24日开盘，共推1、2#共274套房源，两房、三房均匀走货，已去化60%。均价（元/组团物业类型推售概况㎡）二房101㎡，剩余46套3800-4000一期三房125、127㎡，剩余57套3800-40001、2#：一层15000-18000；一期商业临街两栋商业楼：一层40-100㎡，23000-元/㎡，二、三层6000-8000；优劣势分析1.优势?文体中心东侧，地段优势；?5.8米挑高阳台，错层结构，户型优势；?户型赠送多，套内实用面积大。2.劣势?挑空阳台部位私密性差；?项目体量小，交通配套不成熟，周边大盘林立。竞品项目六：兆基君城项目位置位于二环西路，文体中心斜对面项目经济技术分析主要经济技术指标总占地面积500亩总建筑面积60万方容积率2.15绿化率71%总户数2014户长沙锦程房地产开发有开发商限公司宁乡首席360度全景豪项目定位概念宅产品类型住宅、商业、酒店物业管理费住宅1.2元/㎡交房标准毛坯项目内因剖析?现行均价：住宅——3400-3900元/㎡折扣：一次性97、按揭99?管理费：住宅1.2元/㎡社区配套：10多万㎡超大园林绿化，让业主生活在公园里；8万㎡商业街区，让购物变得更快捷；2700㎡大型豪华专属会所、3000余㎡泛会所，1所品牌国际幼儿园、网球场、篮球场等配套设施，一应俱全；五星级