20122012年年1111月月2020日日杭州市场简报杭州市场简报?????杭州传统中央商务区现在位于武林广场附近，未来中央商务区位于钱塘江两岸的钱江新城和滨江新城，西溪-西湖区域是传统保护区，根据远景规划，本区域采取保护性优化的静态处理政策。商业会得到控制。根据对当地物业和土地市场分析，本地块楼面价介于6000-9000元/平之间，写字楼估售价在27000元/平左右、公寓估售价在20000元/平左右，商铺估售价在55000元/平左右。依据此估售价和现有规划指标，本地块开发价值约为10.5亿，投资成本约为5.8亿-7亿，利润回报约为40%-70%。杭州写字楼供应量主要来自于江干区的钱江新城和滨江区的滨江新城，除现有供应量和在建项目之外。从近期土地交易情况看，诸多发展商的商办用地也都集中在这两个区域，并将会在未来一段时间持续推向市场。本区域写字楼和公寓市场成交持续低迷，距离800米左右的浙江财富中心写字楼开盘18个月，共去化7.5%，月均去化1.3套；距离700米左右的华元天鹅堡商住公寓开盘28个月，共去化32.2%，月均去化5套；距离1000米左右的西溪天堂悦居住宅小区，开盘36个月，去化65%，月均去化1.8套。现时于本地块投资开发写字楼项目，面临以下风险：市场存量和持续供给量较大、区域成交消化低迷缓慢、买家更倾向于传统和新兴商务区、市政规划对本区域的限制等，因此，本团队不做投资推荐。报告总结?????社会经济状况城市总体规划当地物业市场写字楼市场分析目标地块分析报告框架地理位置城市定位支柱产业地区生产总值固定资产投资房地产开发投资外商直接投资（）近期建设重点????(GDP)???FDI?社会经济状况地?位置?浙江??会，地处中国东南沿海中?部，杭州湾入海口，富庶江南水乡中心城市，如图一。?长三角经济圈两个副中心城市之一。上海是龙头，杭州和南京是两极，一小时经济圈内覆盖的经济强市有：苏州、无锡、常州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴等，如图二?杭州是长三角交通枢纽城市。萧山国际机场、沪杭高铁（杭州-上海）、杭宁高铁（杭州-南京）、杭甬高铁（杭州-宁波）、四通八达高速网络等。中国历史文化名城，浙江?政治、经济、文化中心，大陆国际形象最好的城市之一，以历史文化产业、科技教育产业、?游休闲产业、?融?政产业为主，图一为古代杭州临安古城，即现在?城区。市政府将杭州定位为：中国特色、时代特点、杭州特征，覆盖城乡、全民共享，与世界名城相媲美的生活品质之城，图二为建设中的钱江新城滩景。十二五规划城市目标：?展高新产业基地、强化国际?游休闲中心、打造全国文化创意中心、稳固电子商务中心、打造区域性?融服务中心、继续建设大杭州?市圈。??“”?城市定位支柱产业????杭州市十二五期间将继续振兴发展十大主力产业：文化创意、旅游休闲、金融服务、电子商务、信息软件、信息装备制造、物联网、生物医药、新能源、节能环保。文化创意、旅游休闲等产业产值目标数值大幅度领先其他产业，是杭州是主导产业。杭州市产业特点是高新低碳，即科技技术含量高、污染小的环境友好型产业。缘于杭州市科研高校云集，如浙江大学、浙江工业大学等；信息服务业发达，如阿里巴巴、淘宝等所在的电商科技园；在金融服务、物流能源等行业，直接与上海的城市定位相竞争，多数企业倾向于上海的国际化，更多选址在上海。数据来源：杭州市统计局杭州市2000-2012年经济增长曲线13.38%13.65%17.85%19.76%17.06%16.98%19.16%16.69%6.24%16.92%17.99%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%20012002200320042005200620072008200920102011年份增长速度增长速杭州市?生产总值2000-2012——13.38%13.65%17.85%19.76%17.06%16.98%19.16%16.69%6.24%16.92%17.99%——杭州市2000-2012年生产总值曲线1,3831,5681,7822,1002,5152,9443,4444,1044,7895,0885,9497,01901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000200020012002200320042005200620072008200920102011年份亿元自2000?以来，除去2008?末?融危机致2009?只有7%的增速以外，其余?份杭州市维持?15%左右稳定的经济增长速?。其中，至2012?第三季?结束，杭州市生产总值达到5502亿，预计全?生产总值仍将超过2011?。10余?来，杭州市经济总体发展态势?好。地区生产总值（）GDP?份（亿元）增长速?（%）2000200120022003200420052006200720082009201020112012Q3GDP1,3831,5681,7822,1002,5152,9443,4444,1044,7895,0885,9497,0195,502数据来源：杭州市统计局统计2000?以来数据，杭州市固定资产投资维持稳定双位数增长速?。其中至2012?第三季?，固定资产投资额为2464亿元，已经接近2011?全?数据，预计2012?全?固定资产投资总额仍将大幅超过2011?。10余?来，杭州市的城市建设稳定、快速。杭州市2000-2012固定资产投资增长速度曲线78.74%18.77%24.73%21.08%11.81%3.52%17.73%18.86%16.25%20.14%15.44%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%20012002200320042005200620072008200920102011年份增长速度杭州市?固定资产投资2000-2012杭州市2000-2012固定资产投资曲线3015386397979651,0791,1171,3151,5631,8172,1832,52005001,0001,5002,0002,5003,000200020012002200320042005200620072008200920102011年份亿元固定资产投资?份固定资产投资（亿元）增长速?（%）2000200120022003200420052006200720082009201020112012Q33015386397979651,0791,1171,3151,5631,8172,1832,5202,464——78.74%18.77%24.73%21.08%11.81%3.52%17.73%18.86%16.25%20.14%15.44%——数据来源：杭州市统计局杭州2000-2012房地产投资增长曲线38.24%40.43%30.81%27.03%24.62%8.05%17.16%18.50%14.63%35.60%36.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%20012002200320042005200620072008200920102011年份增长速度杭州市?房地产投资2000-2012杭州2000-2012房地产投资1021411982593294104435196157059561,30302004006008001,0001,2001,400200020012002200320042005200620072008200920102011年份亿元统计2000?以来数据发现，自1998?住房商品化制?实施以来的第一个五?内（2000-2005），杭州市房地产开发投资维持每?接近40%的增长速?。进入2006?以后受?融危机影响，房地产开发速?放缓，增速维持15%左右。2009?经济回暖至今，杭州房地产开发增速又回到30%-40%的水平。房地产开发投资?份房地产投资（亿元）增长速?（%）2000200120022003200420052006200720082009201020112012Q31021411982593294104435196157059561,3031,1020.00%38.24%40.43%30.81%27.03%24.62%8.05%17.16%18.50%14.63%35.60%36.30%-15.43%数据来源：杭州市统计局杭州市2000-2012外商直接投资增长曲线59.69%-6.12%106.93%53.77%30.16%34.33%3.74%11.59%11.83%10.68%5.99%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%20012002200320042005200620072008200920102011年份增长速度杭州市?外商直接投资2000-2012年份杭州市2000-2012年外商直接投资6.4510.309.6720.0130.7740.0553.8055.8162.2869.6577.0981.710.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00200020012002200320042005200620072008200920102011自2000?以来，除2002?外，杭州市外商投资?额稳定增长。尤其是2003?以来，外商投资杭州?额加大，速?加快，10余?来杭州市保持?对境外资本较高的吸引能?。亿美元亿美外商直接投资（）