[键入文字]资料类别：房地产开发（2008KF－ZL001）整理时间：2008年1月8日房地产项目开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注项目项目建议书（申请报提出项目建设的必要性和依据、发改委（计划前期告）拟建规模和地点、资源、条件、投局）以计划管理资估算和资金筹措、建设进度安为主；规划、土地、阶段排、效应分析。环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、项目选址方案项目核准或备案资料：建设等部门参与申请报告、城市规划意见、用地初步设计和方案审批。设计任务书、投资计划预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏初步设计（建设方案）压覆评估等＋营业执照。项目施工图设计、图纸审查办土地使用证：土地出让合同、建委（建设局）准备交费证明等；阶段办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；项目征地、报建、招标土地、环保、办施工许可证：土地证、规划许消防、人防、可证、招标确定施工队、施工图规划、建设等审查证明、质量安全监督手续等。行政管理部门项目组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）建设局施工工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。阶段项目验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣建设、规划、竣工工验收报告、验收原始文件、质消防、环保等量检测证明，规划、消防、环保验收行政管理部门验收证明、质量保修书。阶段资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、房地产管理局规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。二、房地产公司项目开发的内部工作流程节工作主要工作内容工作部门备注阶段主项分项主办主办协办[键入文字][键入文字]点大类小类说明部门岗位部门土土地地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部地信息规划设计条件落实规划条件，了解限制性条项目部获收集件取现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有项目部研发部阶地下埋藏物等影响开发的因素工程部段详细了解了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交项目部通等情况了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对项目部研发部以后项目开发的影响和支撑土地了解地块的上市方同土地所有方进行接触，了解项目部价值式和土地款土地出让方式和土地款，以及能否调整初判了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目部项目和具体情况了解当地的房地产产品形式、开发周期的安排项目部销售部市场状况土地可行性研究报告现状图（四至电子文件）项目部价值市场深度调研项目部销售部深判销售部：参与市场调查，进行地块周研发部边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。项目最终定位根据以往及周边项研发部销售部目成交客户分析和项目部产品分析等，对项工程部目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。成本测算：针对多个方案进行进行项目开发的方研发部成本初步成本测算、利润率分析及比案设计和成本测算。控制部选开发周期及付款计划各部门会同研讨：项目部根据土地的开工条销售部件、市场情况，共同制定开发节奏。工程部项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节工作主要工作内容工作部门备注点阶段主项分项主办主办协办大类小类说明部门岗位部门土寻找项目招商报告区域宏微观市场研究地合作（前期阶段）项目招商文本中盈利能力分析获资金明确合作伙伴、寻项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部找合作方式合作伙伴确定制定合作方式、投资财务项目部取（招商阶段）合作方案确定回报方式、草拟合同总监财务部阶合作细节确定项目引资签署战略合作协议行政办：协议盖章，财务项目部上报[键入文字][键入文字]段（商业计划书）存档。总监Lionful公司合作实施合作公司成立及相关手续办理财务部：协助办理副总项目部（实施阶段）股权、增资等相关财经理财务部务问题；行政办行政办：工商局办理公司注册。投标投方案标项目方案确定摘牌投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取签订土地确定用地图、桩点交纳土地款、契税、交易费等行政办法务：合同总经理项目部土地出让合同坐标、用地条件条款的草拟和完善；财务部财务部：提供资金。用地规划准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让行政办：提供土地项目部财务部许可证金、交易费等交费证明出让合同；行政办财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。土地企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表确权委托工程咨询资格机构编制研发部：协助提供项目部研发部《项目申请报告》相关项目资料向项目备案机关提交申请报告项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登（原有土地证作废）报声明土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规研发：委托设计详规节工作主要工作内容工作部门备注点阶段主项分项主办主办协办大类小类说明部门岗位部门土办理土地出让合同地土地证交费证明缴纳土地费用获建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）取土地登记申请书阶土地确权来源证明段文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表行政部：提供企业证明或个人身份证明相关证明资料。规区域房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体对项目区域内及周研发部销售部划市场供求现状、价格水平等边进行市场分析、客项目部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等[键入文字][键入文字]设调研项目所在商圈或临项目周边商圈主要商业业态分针对重点商家，进商业研发部近商圈现状调研布状况、经营状况、经营特点、预计行专向访谈，同时运营部销售部（商业部分）期发展方向等组织相关专业人士项目部阶进行专业论证。段同期操作商业地产竞争项目开发规模、定位种类、重点访谈了解重点项目调查操作方式、开发周期等；提取数商家对竞争项目的据库相关数据进行重点分析、竞（商业部分）相关看法、同时了解争项目实地调研了解相关信息投资客户对竞争项目的投资意向。项目公建部分拟选业态通过行业发展分析、消费需求分商业运营部：配合研发部商业定位种类确定、所选业析，确定可开发公建部分业态完成公建部分业态运营部态数量确定种类。结合市场相关类型物业供选择与数量确定求状况，确定所选业态开发数量销售部市场定位依据控规指标，提出产品类型商业运营部：配合总经理各部门客户定位建议，完成项目定位工作完成公建类配套定位产品定位价格定位经济测算逐步细化成本测算及利润率分财务各部门析，进行现金流测算总监项目发展报告开发计划：■研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；■研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；■工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流：■工程：根据工期制定工程款支付计划；■项目：制订配套费及土地款支付计划。节工作主要工作内容工作部门备注点阶段主项分项主办主办协办大类小类说明部门岗位部门规设计明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况研发部成本划前期和在销楼盘热销产品分析，对销售部控制部户型设计、户型配比、面积区间、设工作景观规划、建筑风格、配套标准工程部计等规划设计提出改善性意见。商业阶运营部段设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解必要时，对设计单相关设计院的价格行情。位进行实地考察制定设计组织计划方案方案、规划设计院法务：合同文本审设计选择与合同签订核组织成本：设计费用审核设计任务书与相关制订规划、景观及建筑单体的设研发：依据建筑规技术指标初订计任务书、交工标准，及规划指划、景观规划及交工标、环境指标的初订标准初步确定建安、[键入文字][键入文字]环境等成本指标；工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划方案结合成本对于初步测算的成本指标逐步营销：结合项目地测算的研讨及确定细化、结合市场调整售价，确保块的基本素质、成本预期利润率。测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；项目：提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案彩色总平面图（含经济指标）研发：负责提供图送规划预审纸修建性详规成果各部：提供参考意见详细性规划方案的（含配套场站点）报市政府研发：负责提供图报建及确定纸建筑平、立面功能各部门共同商讨成本指标，逐各部门结合项目实效果及成本测算的步深化、细化。际，从不同角度提研讨及确定出合理化建议。彩色立面效果图送（上报市政府）研发：负责提供图规划预审及审批纸建筑方案报建图研发：提供报建图纸景观概念方案设计各部门结合项目实际，从不同及确定角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。节工作主要工作内容工作部门备注点阶段主项分项主办主办协办大类小类说明部门岗位部门规项目项目成本指标确定■营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定；划指标■商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供设确认有关配套设备设施种类、数量建议；计■项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、工阶程、配套、费用等指标落实。段项目考核指标确定■营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；■工程：制定工期。年度考核指标调整■营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制