贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM方案JIAOLON贵通·蛟龙工业港项目概MARKETING念GINDUSTRIALPROGRAMPORTDEGAOESTATEMARKINGANDPLANING德高房地产营销策划2010.06.11DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM当我们面对一个项目的时候沉思的时候，会出现很多需要求解的问题，如：多少钱可以运作这个项目？（财务模型）风险的分水线在哪里？（风控策略）项目修建成什么产品？（项目定位）土地之外我们还要掏多少钱再投入？（包含建安费用，政府的报建费用，包装费用，管理费用，营销费用）建成什么形态的建筑？（产品定位）购买群体在哪里？（目标市场分析）怎么用最少的钱最快捷的方式告诉他们？（营销通路分析）告诉他们什么？（营销主题）他们购买的理由？（卖点与核心竞争力）均价多少钱？入市的价格是多少钱？（价格策略）总部基地怎么与住宅的相互支持并完美结合？（整合策略）销售的节奏问题？（现金流）……..DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM我们面临的问题一旦展开就太多了，而且这些问题是一个母问题里包含了若干的子问题，每一个问题又是相互关联与支撑的！但化繁为简之后，归根结底这个项目我们的核心问题就是：当今时下，在这个区域建成什么样的住宅类产品能以最为合理的投入在相对快速的周期内，获得最大利益的产出！DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM那么在谈具体的战术之前，一定要确定明确的战略目标。DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM我们整个地块的的前期开发战略是DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM何为栈道？----246亩成都国际总部基地何为陈仓？----120亩小高层住宅用地DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM即把这120亩住宅用地作为一个常规的住宅项目来销售，同时有不能孤立的做产品规划和营销推广！DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM不孤立有四个含义DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM1要着眼于当今时下这个房地产大势；因为熊市和牛市的战略规划是绝对不一样的。德高观点：未来的2—3年内全国的房地产市场会有一个价格探底的过程。DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM2要着眼于这个区域市场整体楼盘开发的情况；DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM区域市场特点提炼：产品形态丰富：电梯、洋房、联排、叠拼、别墅、安居房应有尽有产品风格多元：现代风格、异域风情户型选择多样：一房到五房，40到300平方一网打尽2009年销售价格大多在4000以内，第四季度部分突破4000，属于售价敏感区域平均销售速度慢于成都主城区购房者多在当地消化，二级城市次之，成都主城区更少区域内品牌开发商云集，开发状态多数观望已开发和待开发项目多为上百亩的规模楼盘营销卖场普遍品质不高，营销途径和方式较少品牌营销较少，项目实效营销为主口碑和业绩好的楼盘，其园林景观都为精心打造，某种程度上不逊成都交房标准一般为清水房，基本无精装房DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM3要着眼于贵通企业的整体营销战略；DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM4要着眼于该住宅项目与总部基地之间的相互关系；（即独立运营又相互依托）关键词：互动DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM那我们的产品到底应该是一个什么样子才最能够精准的打击到市场的消费者？换而言之，什么样的产品是最对应这个地域的市场需求的？再说通俗一点，修什么样的房子是最赚钱最热销的？现在回答这个问题太早了。我相信任何一个营销公司在短短的10天内，能够给出一个最佳的产品设计方案，并拍着胸口说没问题，那一定是一个大忽悠！很有可能最终实施的方案和现在而今认可的方案大相径庭。因为市场是在不停地变化中，人心是在不停地变化中，特别是在当今时下这个扑朔迷离，风云突变，市场动荡的关口。一个房地产项目的标准动作我相信作为贵通企业应该是轻车熟路，游刃有余。而加分动作呢？这才是一个营销机构的价值所在！DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM顺天时占地利定人心DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM本案住宅项目定位原则（1）具有可操作性,能充分的反映本案特点和优势；（2）有助于本案形成独具特色的产品路线，达到与市场上竞争对手进行有效区隔的目的；（3）有助于提升项目品质，树立良好的社会形象及口碑效应；（4）能够满足特定消费市场的需求，为本案创造较大的赢利空间；（5）最大限度的降低开发商运营风险，有效的缩短投资回报期。DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM1.建筑形式1.1产品主体1.2产品格局1.3户型及面积设置2.基本建议2.1产品风格2.2楼体色彩2.3门厅及走道2.4电梯和楼梯2.5小区入口2.6单元入口以及大堂入口2.7小区围墙及庭院围墙2.8公共照明系统2.9指示系统2.10外立面2.11管网敷设DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM2.12建材及设备2.12.1墙体材料2.12.2门窗材料2.12.3卫生洁具2.12.4观景电梯3.总体规划3.1路网设计3.2车位设计3.3文教设施设计3.4景观规划3.4.1环境景观设计思想3.4.2环境景观设计的象征意义3.4.3环境景观设计的感性认识3.4.4环境景观设计的具体建议3.5社区配套建议3.6智能化系统DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM3.6.1智能化归类与概述3.6.1.1基础智能化3.6.1.2网络智能化3.6.1.3家庭智能化3.6.1.4物业智能化3.6.1.5安保智能化3.6.1.6智能化服务更大空间、更多选择3.6.2智能化配置系统3.6.2.1多媒体信息通讯与服务3.6.2.2社区安全防范系统3.6.2.3小区周界防范报警系统3.6.2.4家庭安全防范报警系统3.6.2.5楼宇访客门禁系统3.6.2.6小区重要部位监控系统3.6.2.7巡更系统3.6.2.8背景音响及紧急广播系统3.6.2.9车辆出入管理系统3.6.3社区服务物业管理3.6.3.1楼宇设备监控系统：3.6.3.2社区服务与物业管理系统——局域网3.6.3.3家庭智能控制系统DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案JIAOLONGINDUSTRIALPORTMARKETINGPROGRAM建造优秀的产品，是占领房地产市场的决胜力1.建筑形式1.1产品主体我司通过对双流新区房地产市场需求、规划设计、产品建设等多个方面的充分调研与论证，掌握了较为全面的数据，同时结合贵公司的开发经历以及本项目的地理位置、规划要求、产品定位、市场需求、消费群体等各方面因素，对本项目的具体产品建设实施，提出建议如下。由于本项目住宅前后均有公园（我们将国际总部视为公园式社区），因此观景+高科技品质住宅的产品概念将成为决定本项目成败的关键因素。所以，在本产品的建议中将集中围绕这两大主题展开。产品主体=纯小高层DEGAOESTATEMARKINGANDPLANING贵通·蛟龙工业港项目概念方案