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深圳众厦地产未来别墅走向分析
深圳众厦地产未来别墅走向分析
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深圳市众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cn本报告严格保密1未来别墅走向分析版权声明:本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14/6/7本报告严格保密2目录?第一部分全国高端房地产市场运行状况?第二部分全国主要城市别墅市场行情?第三部分珠三角主要城市别墅市场情况?第四部分深圳别墅市场情况?第五部分个案分析—万科兰乔圣菲本报告严格保密3第一部分房地产投资有所恢复,住宅投资额占房地产投资额及高端物业投资比重比较稳定?2009年1-5月,全国商品房投资额增长6.8%,增长速较1-4月提高1.9个百分点,但较上年同期仍回落25.1个百分点,表明开发企业投资信心逐步恢复.?2009年1-5月住宅投资占房地产开发投资比重为69.9%,较2008年下降3个百分点本报告严格保密4高端物业新开工、施工、竣工降幅均超过住宅整体水平?2009年1-5月,全国高端物业新开工面积为1144.01万平方米,同比降幅达39.2%,下降幅度明显快于住宅类新开工面积(-18.67%);?全国高端物业施工面积为1144万平方米,同比下降2.91%,(同期住宅施工面积同比上涨10.25%);?全国高端物业竣工面积774.99万平方米,同比下降5.59%,(同期住宅施工面积同比上涨23.65%)本报告严格保密5高端物业新开工、施工、竣工占住宅比重?2009年1-5月,全国高端物业新开工面积占住宅新开工总面积的3.99%,处于2007年以来最低水平;与去年同期相比,比重减少1.35个百分点;?全国高端物业施工面积占住宅施工总面积的6.32%,处于2007年以来的最低水平,同比2008年,比重减少0.86个百分点;?全国高端物业竣工面积占住宅竣工总面积的5.82%,与去年同期相比,占比减少了1.8个百分点,且从2008年以来占比基本上处于下滑的态势本报告严格保密6高端物业需求回升,销售面积和销售额增长显著?2009年1-5月,全国高端物业需求明显回升,累计销售面积为1123.69万平方米,同比增长11.8%,低于住宅26.7%的同比增长速度;?全国高端物业实现销售额959亿元,同比2008年增长27.95%,涨幅位居2008年以来最高水平,低于住宅49%的同比增长速度;?全国高端物业销竣比由2008年同期的1.22:1增长到1.45:1,供应略显不足本报告严格保密7第二部分北京市别墅市场状况?2009年1-5月,北京新批准上市别墅套数和面积分别为996套、34.1万平方米,同比分别下降35.0%和68.9%;与2007年同期相比,分别下降了3.9%、5.2%。?需求方面,2009年前五个月北京累计成交别墅套数和面积分别为1319套、42.1万平方米,同比分别增长69.9%和70.3%;与2007年同期相比,分别下降41.3%、33.2%。?受北京别墅成交逐月回升,供应回落的影响,2009年1-5月销供比由去年同期的0.51:1增长至1.32:1,供求关系出现转变,但仍未达到2007年水平本报告严格保密8上海市别墅市场状况?2009年1-5月上海别墅批准上市套数和面积分别为3094套、74.3万平方米,同比分别下降5.8%和17.1%;与2007年同期相比,分别增长17.7%、13.6%。?需求方面,1-5月上海累计成交别墅套数和面积分别为3656套、85.9万平方米,同比分别增长73.9%、55.8%;但与2007年同期相比,分别下降5.8%、13.7%。?受成交量逐月回升的影响,2009年前五个月的销供比由去年同期的0.64:1上升至1.18:1,供求关系有所转变,但仍低于与2007年同期水平9(1.48:1)本报告严格保密深圳市别墅市场状况?2009年1-5月,深圳累计批准上市套数和面积分别为554套、10.8万平方米,同比分别增长244.1%和197.4%;与2007年同期相比,新增套数增长9.9%,新增面积下降18.9%?市场需求方面,1-5月深圳累计成交别墅套数和面积分别为405套、11万平方米,同比分别增长185.2%和217.9%;与2007年同期相比,成交套数下降11%,成交面积增长0.5%?1-5月深圳别墅市场销供比由去年的0.88:1下降到0.73:1,供求差距进一步加大本报告严格保密10京沪深别墅成交同比明显上涨,价格不同程度下降?受供应结构影响,2009年1-5月,京、沪、深别墅市场价格出现不同程度下降。其中,深圳别墅价格相对较高,北京偏低?市场供求方面,1-5月,京、沪别墅市场新增供应下滑,深圳大幅增长?成交方面,京、沪、深别墅成交量同比均呈现明显上涨?从三大城市别墅销供比情况来看,京、沪销供比分别为1.32和1.18,市场需求稍显旺盛;深圳销供比为0.73,市场压力相对较大?京沪深热销别墅以经济型别墅为主,产品特色较为突出.?京、沪、深热销别墅项目中品牌开发企业的别墅项目居多,品牌效应突出;生态资源丰富,园林环境优越?北京热销别墅品质突出,深圳热销别墅多具备完善配套,上海热销别墅营销策略较为活跃本报告严格保密11总结:全国主要城市别墅市场趋势一、适度宽松的货币政策将刺激市场需求,一定程度上带动价格上涨?信贷政策松动,刺激市场需求,一定程度上带动房地产市场的价格上涨?别墅用地的限制,别墅市场供应将会更加不足,别墅市场存在价格上涨预期二、在市场因素影响之下,经济型别墅将继续占据市场主流?09上半年京沪多以500万元以下的别墅成交为主?深圳市场成交主力从高档别墅转向总套价在500万元-1000万元的中档别墅?随着别墅可售量的进一步去化,产品稀缺性更强,未来经济型别墅将是市场主流三、长期来看,别墅存在供不应求的预期,且供求差距将逐渐拉大?随着市场可售量的进一步去化,京沪深别墅供应将会进一步减少?市场潜在需求依旧旺盛,产品稀缺性越来越强?长期来看,别墅市场会形成供不应求的预期,且供求差距将逐渐拉大本报告严格保密12第三部分广州:高端别墅总体空置率下降至15.2%第三季度广州高端住宅租赁市场总体表现平稳,其中服务式公寓租金指数环比略有下跌,而豪华别墅租金水平则逆市上扬高端别墅租赁市场租金水平上升1.1%,报人民币138.9元/平方米/月,总体空置率下降至15.2%别墅市场土地供应空缺,未来新供应保持紧缺,未来别墅市场租金水平仍有上涨空间本报告严格保密13深圳:高端别墅物业逆势热销万科清林径、水榭山2期、万科东海岸等中高端别墅楼盘均取得了不俗业绩销售率普遍超过50%,部分项目销售率超过90%这些高端别墅楼盘都占据稀缺的自然环境和生态资源本报告严格保密14中山:别墅价格相对较低,周边买家成主力相对于广州、深圳等地,中山别墅的价格相对较低,清华坊作为该区域的高端别墅项目,开盘价7000-8000元/平方米之间由于紧邻港澳,中山南部镇区,尤其是三乡、南朗一带,别墅楼盘的买家主要来自澳门、珠海等地目前中山在售别墅项目有:中海翠林兰溪园、东城艺野、生态庄园、清华坊、锦绣海湾城本报告严格保密15第四部分深圳别墅市场区域供求相对集中?2009年1-5月,深圳新增供应主要集中在宝安、龙岗,新增套数比重达97.1%,两个别墅区累计新增供应套数同比上涨589.7%.?成交方面,1-5月深圳别墅成交主要集中在宝安、龙岗,占成交总套数的72.4%,两个别墅区累计成交别墅总套数同比上涨195%?深圳六大别墅区域中南山、盐田和宝安三个区域销供比大于1;而龙岗由于别墅新增供应集中,销供比仅为0.35:1.本报告严格保密16成交主力由高档别墅转向中档别墅?2009年1-5月深圳别墅成交主要集中在20000(含)-30000元/平方米的中档别墅,成交套数比重占30.6%,同比增加了10个百分点?2009年1-5月,1000万以上别墅成交套数比重由去年的45%下降到22%,而500(含)-1000万元之间成交套数比重达48.4%,同比增加了9.4个百分点。本报告严格保密17成交面积与成交价格对比?2009年1-5月,深圳别墅300平方米以上户型面积成交比重由去年的14%上升到27%;200(含)-300平方米成交套数比重达64.9%,同比去年减少了8.4个百分点?各区域成交价格来看,各城区别墅成交价格涨跌互现,别墅成交价格同比只有南山区下降了19.4%,盐田、宝安和龙岗分别上涨了123.9%、3.2%、22.6%,虽然价格上涨的区域较多,但福田和罗湖没有交易量,因此整体价格发生结构性下调本报告严格保密18受区域成交结构变化影响,整体价格回落,部分区域价格有所上涨?2009年1-5月深圳别墅平均成交价格为30453元/平方米,同比下降10.2%,与2007年同期相比,略降3.8%。?深圳别墅价格下降的主要原因是由于福田和罗湖两个高端别墅区无成交,而龙岗、宝安中端别墅成交比重加大,从而拉低市场整体价格;?从各月价格情况来看,2009年深圳别墅价格波动较小,受关外中档别墅成交比重加大影响,各月成交价格均低于2007年月度水平本报告严格保密19深圳别墅需求网络调查350061%3000在深圳别墅需求网络调查中,共有25004779人参与了这次投票,这里是对2000所得票数建筑类型和建筑风格的统计图150016%100010%8%5004%0250047%联排独栋双拼无所谓叠拼200028%建筑类型1500所得票数100012%7%5006%0式他式欧亚格其中西风东美北建筑风格本报告严格保密20深圳置业者看好东部《风火地产》关于深圳别墅市场的调查结果显示:60%被调查者看好深圳东部大梅沙片区?47%的消费者
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调查研究
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2009年1-5月,全国商品房投资额增长6.8%,增长速较1-4月提高1.9个百分点,但较上年同期仍回落25.1个百分点,表明开发企业投资信心逐步恢复.
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