雷圳·碧榕湾二期营销策划报告营销策划与推广本报告严格保密2报告思路1、片区竞争分析2、项目自身分析3、客户分析4、营销推广本报告严格保密3市场分析-价格与成交量6-7月房价趋近稳定。6月后成交量逐月下降。地方政府的规范交易措施和金融系统的信贷控制双管齐下，深圳楼市热度骤减。本报告严格保密4?成交价格?9月份全市实现成交均价16506元/平米，环比下降了13.7％，同比?则仍有75.1％的涨幅。今年1-9月成交均价为13731.1元/平米，较?去年同期上涨了52.1％。全市价格走势210001911918000165062007年148011447814075150002006年115571062611120112971200090006000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本报告严格保密5宏观调控下的08深房市场——值得期待“土地增值税”土地交易楼面地价同比增幅超过50%央行5次加息银行提高首付比例成交均价同比上涨29%，创历史新高…非普通住宅价格14312.67元／平方米同比增幅高达59.58％（截至10月国家地方宏观份）效果新批预售同比减少10.4%（1-11月）政策频繁出台住房结构供应开始90/70产品竞争态势加大《深圳市住房建设规划2007年度实施计划》二手市场低靡出台“双限、双竞”政策市场出现浓厚的观望态势物权法…受金融政策重挫，楼市低靡，楼市重返买方市场。本报告严格保密6新政下的南山市场——竞争激烈旧盘新推：如华联城市07-08年新入市场项目山林二期、星海名城6：诺德国际居住区、方期、兰溪谷二期、鼎太鼎华庭、澳城、泛华拉风华6期、桑泰丹华3菲花园、恒立心海湾、期等悠山美地等07-08年南山即将推出的普通住宅项目超过10个，建筑面积达100万平方米左右，占市场供应总量的16%，主要分布于南山前海湾、蛇口等，未来2年供应量预计将集中在后海填海区。产品类型多样价位档次繁多分布区域分散客户群繁多90/70政策的具体实施，07-08年南山市场集中发力，新政策调控下南山市场将是八仙过海各显神通！。本报告严格保密7方鼎华庭南山区部分楼盘项目城中央总供应片区分布楼盘影响（㎡）蛇口鼎太风华兰溪谷二期、后海31.96期后海40.5%公馆、澳城万片区悠山美地碧榕湾城市山林二期诺德国际居住区、诺德国际前海居住中心鼎太风华六期、雷及大42.3圳碧榕湾二期、华53.7%南山万联城市山林二期、片区星海名城六期南头方鼎华庭4.6万5.8%片区供应总量:78.8万※兰溪谷后海公馆㎡2物业形态多样，产品结构丰澳城富，房地产市场弹性较大本报告严格保密8普通住宅豪宅小户型及公寓竞争楼盘项目概况项目名称：诺德国际居住区位置：南山区沿湖路与前海路的交汇处西南规模：占地面积：69217.33㎡总建筑面积：207652㎡容积率：3绿化率：60%规划户数：-户发展商：中铁置业集团有限公司物业公司：深圳市诺德物业管理有限公司成交均价：预计14000元/㎡左右销售率：未开盘交楼标准：精装修小户型、中大户型住宅毛坯房推广主题：只有精英的世界社区配套：7000平米商业、1000平米会所、2400平米幼儿园、其他配套1200平米户型特征：全景观户型、96%朝南、使用率83%-84%目前接受客户咨询及登记，12月1日样板房及售楼中心开放,建筑特点：现代建筑风格12月8日第二批样板房开放,产品创新及亮点：50000㎡集中式小区园林、最宽达200米楼间距、阳光地下车库，1：1车户比、200㎡社区艺术会预计12月20日开盘。客厅、地上地下双大堂、全景观户型，户户有景，96%朝南、使用率83%-84%、负离子空调电梯、LOW-E玻璃及新风系统。本报告严格保密9项目名称：华联城市山林·上园位置：南山区南山大道与东滨路交汇处南侧规模：占地面积：83534.70㎡总建筑面积：115143㎡容积率：2.60绿化率：49.30%规划户数：816户发展商：深圳市华联置业集团有限公司物业公司：深圳市华联物业管理有限公司成交均价：预计25000-30000元/㎡销售率：未开盘交楼标准：住宅毛坯房推广主题：林泉深处，山邸私院社区配套：会所、架空层泛会所、3000㎡幼儿园、14750㎡配套商业园林风格：自然山水园林户型特征：107-203㎡中大面积三房、四房样板房已开放，预计12月开盘。12月1日举行第三届“上园杯”建筑特点：现代简约风格我爱大南山公益登山活动。产品创新及亮点：双山体公园、自然山水园林、赠送错层景观露台、双重山景、4.5米客厅开间、4.2米进深超大主卧。本报告严格保密10项目名称：星海名城·城中央位置：南山区前海路西侧，南头中学对面规模：占地面积：33800㎡总建筑面积：181000㎡容积率：4.20绿化率：53%规划户数：1108户发展商：深圳市振业(集团)股份有限公司物业公司：深圳市振业物业管理有限公司成交均价：18000元/㎡销售率：70%交楼标准：住宅毛坯房推广主题：大成无境，傲居中央社区配套：社区商业街、幼儿园、会所、共享整个社区内配套园林风格：地中海式园林户型特征：96-180㎡三房、四房、有一房一厅可拼合使用开盘至今一直执行98*98折优惠，并建筑特点：现代简约风格不断有尾盘特惠单位推出。现楼发售产品创新及亮点：超大社区中心位置、赠送多处露台、双阳，将于12月入伙，月底交房。台，外飘窗设计、内庭院本报告严格保密11项目名称：方鼎华庭位置：南山区中山园路与北环大道交界处规模：占地面积：13502.40㎡总建筑面积：45895.2㎡容积率：2.60绿化率：49.30%规划户数：356户发展商：深圳市方鼎实业投资发展有限公司物业公司：深圳市方鼎实业投资发展有限公司物业分公司成交均价：18000元/㎡销售率：8%交楼标准：住宅毛坯房社区配套：会所、架空层泛会所、3000㎡幼儿园、14750㎡配套商业园林风格：自然山水园林户型特征：107-203㎡中大面积三房、四房11月24日艺术样板间开放建筑特点：现代简约风格现行折扣为98*86折产品创新及亮点：空中花园、入户花园、凸窗\落地窗等赠送，户均可改为房间的赠送面积约为6㎡，屋顶花园及配套功能空间的设置。本报告严格保密12新盘供应面积区间200㎡以上华联星主要供应城海150㎡市名山澳面积区间城方林六鼎奢侈or廉价？107-183㎡期华城庭片区内新盘两极100㎡分化明显，中大雷鼎圳户型占据大半江太风碧山，但各项目销诺榕悠华售情况不容乐观50㎡以下德6湾山。美期地本报告严格保密13南山各区域客户南山区主要以自住和主要以居家自住型客户私营企业主为主，部分投资客户，、公司高级投资客户为主。尤其是小科技园南区上班白领一管理者、豪户型楼盘投资比例达40％族、大学园教师等。宅类专业投资客户等。以上；新政后期，投资客客户构成比较复杂，投同华侨城、逐渐退出市场，市场表现资客户占一红树林片区半左右，企主要以南山及周边自住客业普通职员、工厂管理户为主。者等。区域客户明显特征，自住者，投资客户，企业管理者、企业白领等区域内人员复杂，但货柜车司机是区域内熟客。本区域租赁市场活跃，吸引了大量投资客购买，但是投资客购买南山片区物业已不只是看重租赁市场，而是更加看重该区域物业自身的增值潜力，除南山外其他区本域报告严人格保密群在购买该片区物业时也同样14更加看重房产的增值潜力。市场主要特征：?建筑风格：目前市场以现代简约风格为主；?户均面积：90/70产品，一房40-50m2，二房56-78m2，三房80-90m2?价格区间：均价集中在￥1.6-2万/m2；?客户：本地人、潮汕人、香港人，科技园片区从事高科技产业的高级人才；职业主要有：私营企业主、外资/跨国企业高管、项目经理级以上人士、政府官员、持外国护照在大陆做生意的华人等。?产品主要竞争点：价格（赠送可改造使用功能面积）、产品风格及品质、物业服务等；?居家产品面临着来自城市其他区域价格的挑战。本报告严格保密15小结?作为深圳市政府2000年以来大力发展的片区，经过7年的积累，南山区的功能性及山海资源居住价值已越来越受到市场的认可，并逐渐成为跨片区置业的优选，其均价也成为全市标杆；?“前海物流园区”由于其深圳最大物流园区及国际性生产服务业中心的战略性规划优势、片区的交通可达性等利好成为的市场新秀；?11月21日公布的《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案中提出将前海建设为前海建设为与福田平行的两个市中心之一，并将在10年内初具规模，这一利好将对前海片区的房地产市场起到巨大促进作用；?“豪宅与公寓并进”。在售新盘多走“稀缺景观资源、大面积尺度”的豪宅路线，同时也有少量的公寓型住宅推出，综合性产品较少面市；?受近期市场冷淡状况所影响，新项目普遍销售缓慢，开盘及后续销售均明显下降；本报告严格保密161、片区现状分析2、项目自身分析3、客户分析4、营销推广本报告严格保密17自身资源优势和机会分析双双中心中心区区的的规划规划：：前海中心市前海中心市级级物物流流商商务务中心，中心，规划规划期期内内同同时时是前海片是前海片区级区级服服务务中心，中心，远远期期结结合合宝宝安安中心中心区区一一体化建体化建设设形成深形成深圳圳除福田除福田中心中心区区以外另外一以外另外一个个中心中心区区。。政府政府将将加大力度推加大力度推进进前海中心的前海中心的建建设设，，积极积极承接承接区区域性高域性高端服端服务业务业的的转转移移，，构构筑筑区区域性高域性高端服端服务业务业集集聚聚区区。。新规划下的前海中心区，将是深圳市金融中心区（重点打造总部经济区），未来潜力无可限量。本报告严格保密18前海湾物流园位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈