都江堰项目调研报告目录第一部份市场环境分析5第一节都江堰城市概况5一、都江堰简介5二、经济水平7第二节国家新政分析7第三节都江堰房地产概况111、都江堰房地产整体市场状况112、都江堰房地产板块分析123、都江堰近几年房地产市场状况144、2006年商品房住宅供需市场状况185、商品房销售持续旺盛，房价继续看涨206、消费人群调查分析217、消费者问卷调查分析24第3节都江堰2007-2008市场预测34一、供需市场将持续保持良好态势，外来群体将成为消费主体34二、商品房销售价格今年年底、明年将继续稳步上涨34三、中、小户型（90平方以下）项目的开发在近2年内将保持较快的增速34四、项目开发向精品化、文化内涵的方向发展34五、信息化进程的加快将加速市场的发展步伐34第二部份区域住宅项目及竞争对手分析35第1节区域地产市场现状分析351、都江堰区域现状分析35第2节典型楼盘分析37第三部份项目概况53第1节项目指标及现况53第2节地块价值分析53第3节项目SWOT分析54前言：调查设计与组织一、调研目的：通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，了解宏观市场环境、项目区域环境、目标竞争对象市场情况、客户群消费情况，从而为项目的市场定位、营销策划、广告推广策略的制定奠定良好的市场基础。二、调研内容：?宏观市场研判：本市房地产发展状况及现状、同类物业的发展及状况、相关房产政策及其影响。?区域市场研判：对区域地理环境（交通、生活配套、市场配套、历史文化、分布结构）、房地产市场状况进行调查了解。?竞争楼盘研判：以本地区域同类项目住宅为主，辐射同区域楼盘，对目标竞争对象的调查了解：了解目标物业基本情况，如：项目规模、项目特色、占地、价格、面积、室内配套、广告宣传、物管情况、销售情况、主要购买群特征、营销策略；详见附件1“项目个案调查表”三、调查方式：?对目标竞争楼盘采用探访式调查：（实地访问、电话追踪调查、网络查询）?对目标客户群采用问卷式调查。发放数量100份，城区抽样调查100份。?对区域环境、市环境采用实地考察、访问、网络查询。调查资料及汇总报告如下：第一部份市场环境分析第1节都江堰城市概况1、都江堰简介都江堰市位于成都平原西北边缘，地处岷江出山口。地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积扇顶部位。市境内地势西北高，东南低，全市山地丘陵面积占65.79%，平坝面积占34.21%。地势从高山、中山到低山再到平原逐级降低，海拔592-4582米，相对高差3900米。都江堰市在地质构造体系上，属华夏构造体系，跨成都平原和龙门山地区两个不同自然地理区，地貌单元属岷江冲积扇一级阶地。地势西北高，东南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈阶梯分布，素有"六山一水三分田"之说。1、城市性质　都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地；青城山·都江堰已成功列入《世界遗产名录》，都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”；年平均气温15.2℃，空气质量和水质常年保持国家一级水平，人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁，获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉；都江堰渠首傍城，五条河穿城而过，灵岩山城区矗立，山水城林堰相融，人与自然和谐，都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。2、城市规模都江堰市幅员面积1207平方公里，辖28个乡镇和1个工业区，人口60万，城区人口22万人（未来计划发展成为人口达60万的中等发达城市），建成区面积20平方公里。3、功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护屏障，休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。4、城市交通都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30分钟，距双流国际机场仅有40分钟车程，根据成都市政府最新城市发展构想，将构建以成都中心城区为核心，周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”，即，除了外环路以内的主城区外，成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局；5、经济水平2006年前三季度：实现地区生产总值66.82亿元，同比增长12.3%，全市完成固定资产投资54.9亿元，同比增长30.8%，城镇居民可支配收入7866元；人均消费性支出5879元，全市接待游客514万人次，旅游综合收入15.42亿元，分别较同期增长26.3%和32.9%。6、支柱产业旅游、综合机械、建材、能源、医药化工。7、发展目标以旅游度假和高新技术产业为主导、先进工业为基础、都市农业发达的国际著名现代化中等城市。成都特大中心城市卫星城。生态文化旅游城市。2020年全面实现现代化，国内生产总值达到954亿元。8、总体策略积极主动融入成都中心城市都市圈，加强与成都中心城市及阿坝州的联系与合作。坚持“旅游兴市，工业强市，农业产业化富农村”的经济发展思路，坚持“抓城市经济带动全局发展”的总体战略，以打造西部休闲第一城为载体，以经营城市为举措，保护与发展并重，高新技术工业与旅游齐进。9、交通规划加强与成都都市区的联系，构成以高速路为枢纽、国道省道为骨干、县道为基础的完善、协调、高效的交通网络体系。改造灌天公路接沙西线，改造成灌公路为城市快速干道,改造灌温公路为一级路，改造省道106线为旅游观光道路。加强市域内公路提级建设。金马河新设设大桥四座。改建和新建5条生态旅游公路（普照寺路、龙池—虹口、青城山五里沟旅游公路、赵公山路、环山旅游公路）。都江堰市幅员面积1207平方公里，辖28个乡镇和1个工业区，人口60万，城区人口22万人（未来计划发展成为人口达60万的中等发达城市），建成区面积20平方公里。二、经济水平据悉，去年成都市房地产市场呈现出开发规模稳步扩大的特征，全年房地产开发投资达245.4亿元，增长20.7％，商品房在建规模达2717.46万平方米，增长22.4％。房地产开发民间投资占78.6％，投资额比去年增长27.9％。去年，郊区（市）县房地产开发投资、商品房在建规模、销售面积分别占全市的29.2％、37.4％、40.3％。而其房产开发尤以双流、龙泉、温江、郫县、新都、都江堰最为集中，约占郊区（市）县开发量的80％。都江堰国民经济发展继续保持快速增长态势。全市实现地区生产总值（GDP）96.53亿元，按可比价格计算增长（下同）13.1%。全市按常住人口计算的人均GDP达15159元(按现行汇率折算达1956美元)比上年增长13.5%。产业结构发生新的变化。全市第一产业实现增加值12.55亿元，增长6.2%；第二产业增加值35.11亿元，增长15.5%，其中工业增加值22.26亿元，增长17%；第三产业增加值48.87亿元，增长13.2%。三次产业结构为13.0　：36.4　：50.6，二三产业比重比上年提高0.7和0.2个百分点。财政收入占GDP的比重继续上升，由上年的12%提高到14.4%。市场物价总体保持稳定。全年居民消费价格指数为102.9，价格水平比上年上涨2.9%，涨幅与上年持平。八大类商品“七升一降”，居住类、食品类、肉禽及其他制品、粮食类、娱乐教育文化用品及服务类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类价格分别比上年上涨9.6%、5.1%、4.6%、6.4%、0.8%、0.8%和0.2%；医疗保健个人用品类价格比上年下降2.7%。第二节2006国家新政对房地产市场影响分析1、《国六条》及其影响《国六条》重点内容摘要房产影响1、制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住影响一：对面积的调控、别墅用地的限制，房。让郊区楼盘缺少户型的优势，但同时突显2、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房至总价优势。少占七成。影响二：住宅开发成本增加；因此可能造3、住房转让从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入成价格不降反升的局面。全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人影响三：商品房转让征收营业税的规定，购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的在一定程度上抑制了短线炒房的投资客户，差额征收营业税。而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。4、信贷条件：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到影响四：产品同质化，长期大量90平米面35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不和发放贷款。积上市将产生供需失衡状态。5、首付比例：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。考虑到中低收入群影响五：明确项目开工、竣工时间，防止开众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。发商长期囤积土地，保证政府出让的国有6、土地使用：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要优先保证中低土地能够及时转变成有效的开发利用；进价位、中小套型普通商品房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居一步明确规范闲置土地的认定，减少土地住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞