目前阶段策划要解决的主要问题：?什么商业定位适合本项目？?项目租金收益处于什么水平？一、项目概况目二、项目分析三、深圳灯饰专业市场调研四、项目定位五、业态规划方案建议六、目标商家示意七、租金收益预测录八、近期的工作事项一.项目概况项目名称又一居物业类型纯商业物业地理位置深圳市福田区八卦路28号建筑规模/㎡12,000搂层/F5F预计开业时间2006年一.项目概况——项目地理位置泥岗西路（北环路）本项目八卦路红岭北路笋岗西路二.项目分析项目周边状况以项目为中心，半径1,500米范围；聚集的商业设施主要在泥岗路以南边，包括百安居、国安居百安居、香江家居、金海马家居金海马家居、好百年家居、艺展中心本项目等,形成了目前的八卦岭香江家居笋岗家居专业市场商圈。好百年国安居艺展中心八卦岭笋岗家居商圈二.项目分析项目优劣势分析优势分析：劣势分析：?规划优势；?交通易达性较弱，要有较强的目的性消费?项目片区家居专业市场商业才能找到本项目；氛围较为浓厚；?泥岗西路为双向八车道，对人流有明显的?地段优势；阻隔作用；?项目地块临街面长，昭示性?由于项目硬件条件可变性小，带来的商业较强。规划中一定程度上的限制，比如层高，仓库设置等；?打造一个新商业项目，市场培育需要一定的时间。二.项目分析?如图，泥岗西路地段为展示面一，泥岗西路为深圳市主干道之一，来往车辆繁多，整体展示地段价值分析从展示面分析面及展示效果目前最佳；?八卦路地段为展示面二，八卦路连接泥岗西路与笋岗路，展示效果较好。?展示面三为项目南面，目前暂临着停车场，虽然有较长的昭示面，但展示效果相对较弱。展示面一?展示面四为项目东面，由于被隔壁高楼的阻挡泥岗西路，展示效果差。本项目展示面二红岭北路上步北路展示面四八卦路展示面三?从展示面比较：泥岗西路＞八卦路＞项目南面＞项目东面二.项目分析地段价值分析交通可达性泥岗西路→本项目；?交通可达上步北路→本项目；性红岭北路→本项目；八卦路→本项目；泥岗西路八卦四路→本项目。本项目八卦四路上步北路八卦路红岭北路?从交通可达性比较：泥岗西路＞上步北路＞红岭北路＞八卦路＞八卦四路二.项目分析地段价值分析目前的商业氛围比较?项目北面泥岗西路有百安居、金海马、国安居专业市场，商业氛围相对较好；?项目西面八卦路有一些形象档次较差零售型的街铺，形成一定的商业氛围；泥岗西路?项目的南面目前临着停车场与工厂。本项目?项目的东边临着工厂，无商业设施红岭北路；上步北路八卦路??商业氛围比较：泥岗西路＞目前商业氛围比较：旧沙江路八卦路＞项目南面＞项目东面＞朗碧路＞新沙江路＞广深高速公路二.项目分析地段价值分析综合比较?泥岗西路地段是项目对外展示性最佳的地段，也是最汇集人流的路段；?泥岗西路地段是目前周边商业氛围最好的地段；?八卦路地段交通易达性相对较为便捷；?项目南边是停车场与工厂，但展示面较长，停车条件较好；?项目东边是工厂，目前无商业氛围。?商业价值总评价：泥岗西路＞八卦路＞项目南面＞项目东面三.深圳灯饰专业市场调研对本项目灯饰专业市场的定位进行有针对性的调研分析及商家访谈：目前深圳的灯饰专业市场主要是以田贝四路的市场为主，除此之外在南山的后海大道、宝安的创业二路、八卦岭及笋岗片区也有一定规模的灯饰市场，我司为了论证本项目做灯饰市场的可能性，特对以上市场进行了摸底调查，走访了大量商家，最终得出对本项目的初步看法。田贝四路灯饰市场两万平方米左右灯饰市南山灯饰市场两千平方米左右场主要宝安灯饰市场五千平方米左右分布八卦岭笋岗片区灯饰市场一千平方米左右三.深圳灯饰专业市场调研1、田贝四路灯饰市场此区域主要有金丽建材市场、志合装饰材料市场、家合居家居市场。此区域灯饰市场由于培育时间比较长，市场比较成熟，在市场上影响力也比较大，主要面对深港两地客户。三.深圳灯饰专业市场调研1、田贝四路灯饰市场店名开间进深层高租金庄发灯饰10207新文行灯饰10207星光灯饰10207富艺美灯饰10207泰行灯饰8105金碧灯饰6205绮迪灯饰6205烽煌灯饰6205晶华灯饰6205利兴灯饰6205达美粤龙654100-300辉越灯饰6205元/平米多明灯饰6205明君灯饰6205美东成照明6205杰朗灯饰6205粤明灯饰6205华明照明6205飞利浦584金辉灯饰584泰兴灯饰584同正台湾灯饰584三.深圳灯饰专业市场调研1、田贝四路灯饰市场家合居是一家从事建材零售批发的大型卖场，面积达2万平米，经营范围有陶瓷卫浴、装饰五金、照明灯饰、地毯墙纸、家私门窗、油漆涂料、橱柜地板、窗帘布艺等。灯饰部分在二楼，面积将近1000平米。灯饰商户金田灯饰行泰兴灯行华明威月之梦灯饰家合居TCL照明卡迪时尚灯饰生活馆晟业光电明城灯饰松下电工专卖雷士照明品上照明亮迪照明雷克照明专业商业照明正豪照明帝星灯饰三.深圳灯饰专业市场调研2、南山灯饰市场好世界灯饰南山后海大道西海湾花园(国美电器对面)，代理销售，面积约1000平方米，租金在70元/平米。三.深圳灯饰专业市场调研2、南山灯饰市场乐安居灯饰部分创业路的乐安居灯饰区处于2楼，租金平均在75元/平米，管理费26.5元/平米，约有1000平方米的规模。三.深圳灯饰专业市场调研3、宝安灯饰市场宝安新福市场新福市场位于宝安区宝城创业二路，其中1—5栋的二楼为灯饰批发部分，约5000平方米；主力店为好又美灯饰连锁批发广场，3栋楼约3000平方，进驻的基本为中山、佛山等地的灯具厂家；其他店铺为60—300平方不等，二楼租金（水电、管理全包）为15—20元/平米不等，一层内铺为30—40元/平米，临街约50—60元/平米。三.深圳灯饰专业市场调研4、八卦岭笋岗片区灯饰市场国安居中航集团下属企业，2003年3月成立。八卦岭店总面积约3万平米，一楼主要为瓷砖、卫浴品牌200多种，总代理80多家，均有展厅；二楼主要为橱柜，国内外品牌40家。现正装修灯饰区，灯饰有5-6家，每家约200-300平米，总共有1500平米左右。1楼租金约70元/平米，二楼40元/平米。管理费28元/平米。交租方式：一个月进场费、两押一租、免租期到明年2月份，明年3月份开始交租金。三.深圳灯饰专业市场调研4、八卦岭笋岗片区灯饰市场百安居二楼灯饰部分约500平米，主营各种品牌节能灯、豪华吊灯、吸顶灯。好百年凡思哲家具，位于好百年临宝安北路一层街铺，主营欧式高档家具，灯饰作为一个家具陈列的配套部分，面积约300平米。三.深圳灯饰专业市场调研4、八卦岭笋岗片区灯饰市场另外在八卦三路有灯饰街铺三家，（富士照明、新雅丽国际照明、紫晶工程照明）租金在60-100元/平米之间，管理费5元/平米左右，面积共计约300平米。三.深圳灯饰专业市场调研5、福田灯饰市场深圳万家灯火装饰材料深圳市万家灯火装饰材料有限公司位于深圳福田区香蜜湖深南路交界处，地处城市中心地带、交通四面畅通，便利无阻，保持与深圳各区均适宜的距离，方便顾客驱车购买，停车方便，总营业面积为12000平方米。万家灯火致力于建设专业建材装饰卖场的全新模式，为顾客提供最好的家装材料和设计服务。主要经营瓷砖，洁具、墙纸、地毯、木地板、涂料、橱柜、厨房电器、衣柜、铁艺、门窗、五金、布艺、天花、窗帘、油漆、玻璃制品、灯饰等装数十余类家居装饰建材商品。灯饰市场约有7-8家商户，每家约60-70平米，共计灯饰部分规模有500-600平米，租金30-50元/平米，管理费20元/平米，免租期一个月。三.深圳灯饰专业市场调研商家访谈商家是项目定位的落脚点，为了对项目有一个准确的判断，我们选择了深圳灯饰市场不同地段的商家进行了大量的访谈工作。商家访谈内容如下：1、您认为本项目所处的地理位置如何？2、您觉得本项目是否具备做灯饰市场的条件？3、请问贵公司开分店对物业具体有什么要求？4、您觉得本项目如果做灯饰专业市场，体量多少最为合适？租金多少您可以接受？5、您是否会考虑来本项目开分店？三.深圳灯饰专业市场调研商家访谈（田贝四路商家）曼佳美德国品牌,在香港有两家店,目前在深圳只有一家店,准备在南山开店，国内近两年内准备开50家店。以零售为主，其开店对物业无太多要求，对本项目地理位置比较认可，认为有做成深圳最强灯饰市场的条件。美东城照明对项目地理位置比较认可，但认为那边的市场不成熟，虽然家居建材市场很多，但灯饰不容易做起来，市场培育期将会很长，所以不会考虑去那边开店。天合照明去年在八卦岭香江家居开过店，但是经营状况不好，现在已经撤出，田贝四路主要是交通方便，香港客人从火车站过来方便，认为本项目地理位置不好，香港的客人不易到达。另外田贝四路的灯饰市场开了八年多，有稳定的客源和较大的市场影响力，而本项目需要一定的市场培育期，认为风险较大。多明灯饰其面积有300平米左右，对店面面积无太多要求，可大可小，但一般希望离建材市场近，希望层高吊顶之后可达到3米，认为本项目地理位置还可以，表示关注，招商时再祥谈。三.深圳灯饰专业市场调研商家访谈（田贝四路商家）明君灯饰对项目位置比较认可,在田贝四路已经有八年的开店经验,认为田贝四路是深圳灯饰最成熟的市场，对八卦岭比较熟悉，认为项目有做灯饰的条件，但是可能风险较大，主要是招商比较困难，之前有在八卦岭做灯饰的商家普遍经营都不太好，但还要看项目的推广力度如何，如何招商率高的话也会考虑去开分店。庄发灯饰不看好本项目，认为本项目处在建材市场中间，竞争力不强，而百安居离本项目又很近，直接对本项目造成影响。另外认为本项目的层高不够，做灯饰会显得很窄小。不会考虑去开分店。华明照明对项目地理位置比较了解，也非常认同，觉得应该是不错，反映目前生意不如以前好做，主要同类竞争的多了。认为本项目有独特的优势，处于