当前土地市场形势分析1目录a.全国土地市场形势分析b.2010年房企拿地策略c.城市投资吸引力研究21.1土地供应：2010年住宅用地计划供应量大幅增加，力度空前2010年计划供应住宅用地18.5万公顷，是2009年实际供应量7.65万公顷的2.4倍，2005-2008年土地计划供应量每年约5万公顷，2010年住宅用地计划供应量创下历史新高。表：2005-2010年全国住宅用地计划供应量及同比变化表：2010年土地计划供应量结构分布20160%供地面积140%不同类型用地计划占比15120%（公顷）100%80%廉租房70514%10保障房用地60%经济适用房174029%40%520%棚改房用地3660620%0%0-20%中小套型商品房用地8043144%2005年2006年2007年2008年2009年2010年大中高档房用地4325923%供应量（万公顷）同比住房建设用地总量184749100%数据来源：国土资源部、CREIS中指数据土地版31.2供应计划：除天津、上海外，多数城市完成率偏低，政府面临较大供应压力CREIS中指数据土地版供应量统计数据预计，1-8月全国仅能完成土地供应计划的40%，完成年度供应计划难度较大。一线城市中，广州实际供应量仅为计划的12%，深圳为18%，北京为32%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足50%。天津土地供应量较大，完成率高达150%；上海通过预公告的形式加大市场供应，基本完成供地计划。实际成交的占计划供应的比例更低，广州仅2%。表：重点城市土地供应计划1-8月完成率（15城市）商品房用地计划供应量（含中小已供应量(普通商品房用城市名称套型商品住房用地）地)商品房用地供应完成比例实际成交量占计划供应比例天津15122358156%131%上海400403101%104%合肥36731385%52%厦门23217274%60%南昌22913860%37%杭州518(含余杭、萧山)26150%45%南通55326348%31%宁波80637246%38%西安56325245%39%太原42917340%39%北京125039732%23%深圳1102018%18%重庆471381517%10%嘉兴5389117%416%广州5006212%2%数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.3实际供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%在土地计划供应量放量的背景下，住宅用地实际供应量持续增长，远超去年同期水平。CREIS中指数据土地版统计数据显示，全国105城市1-7月累计推出招拍挂住宅用地2.44万公顷，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应量单位：公顷6000300%256%5000249%250%200%4000150%126%3000100%76%42%54%200036%50%8%7%0%-22%23%-19%1000-32%-44%-50%0-100%1月2月3月4月5月6月7月2009年2010年环比同比数据来源：5CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.4成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%图：2010年1-7月住宅用地月度成交量CREIS中指数据土地版成单位：公顷交数据统计显示，1-7月全国5000500%105城市住宅用地共成交1.81413%4000400%300%万公顷，同比增长79%。3000245%232%200%2000从单月数据来看，4-6月土14%100%100027%42%19%21%-9%-4%6%9%0%地市场观望气氛浓厚，成交量逐-57%-48%0-100%月下降，但7月住宅用地成交1月2月3月4月5月6月7月量逐渐回升。7月成交住宅用2009年2010年环比同比地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。图：2010年1-7月住宅用地成交面积与推出面积比值单位：公顷3-7月，住宅用地成交面积60001.2与同期推出面积的比值由0.9持500011.00.9续下降至0.6，但在7月比值上40000.80.80.830000.60.60.60.6升至0.8。20000.40.2开发企业应审时度势，根100000.0据企业发展需要，积极扩充土1月2月3月4月5月6月7月地储备。推出量成交量成交/推出6数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.5价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，上半年全国105个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1538元/平方米，较上半年均价低17%，环比下降16%，同比下降5%。新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势250050%40%200030%150020%100010%0%500-10%0-20%1月2月3月4月5月6月7月环比-5%-14%-15%-4%9%8%-16%楼面地价(元/m2)2216189916151553168618231538环比楼面地价(元/m2)7数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.5价格：重点城市土地价格走低，北京地价下降一半CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，重点城市住宅用地成交价格明显下降。北京1-3月住宅用地成交均价为12258元/平方米，4-7月成交均价为5234元/平方米。图：2010年1-7月重点城市住宅用地楼面均价走势城市1月2月3月4月5月6月7月北京13305799915094—479571885380上海702710521598983951181341608985广州——1407—45973504233深圳——1508————杭州6407564786364033746332321231天津1435314015791865261720861862重庆1520121414501625189114711485武汉102213626502500—19971456成都2440110248221519361182655南京4086423737192368416626463211苏州4535275——37513741—福州—44515246——2682—备注：-表示当月无住宅用地成交8数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.5价格：一线城市地价变动较大，上涨幅度较大，而二三线城市地价相对平稳CREIS中指数据土地版地价统计数据显示，一线城市2010年7月住宅用地平均楼面地价6463元/平方米，与2007年最高点3446元/平方米相比，上涨近2倍；而二三线城市7月均价1814元/平方米，与07年最高点2489元/平方米相比，下跌27%。此外，09年3月以来，一线城市和二三线城市地价差距不断扩大，在10年3月达到顶峰。10年3月，一线城市住宅用地均价9925元/平方米，二三线城市均价1602元/平方米，两者相差近6倍。图：2007-2010年全国住宅用地楼面均价月度走势12000土地成交均价10000---表示一线城市均价…表示二线城市均价800060004000200004891256012369124512356702134789124578012367----------------------------------11111111177-88-9--007777777--8888888--99999999-000007899000000000770000000008800000000091111111000000000一线城市二三线城市9数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com1.6溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影CREIS中指数据土地版溢价统计数据显示，随着土地市场理性成分增加，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交，市场竞争不激烈。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块，开发企业的积极性仍然较高。表：2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率　1月2月3月4月5月6月7月北京141%126%123%无成交13%35%49%上海137%55%1%25%94%136%11%广州无成交无成交1%无成交4%129%3%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交天津25%31%17%8%7%1%3%沈阳0%0%0%2%15%0%8%南京112%82%82%62%35%15%56%无锡无成交48%无成交37%无成交无成交8%成都32%21%0%81%18%0%21%重庆28%9%18%91%6%6%26%西安-1%-----海口0%无成交无成交0.34%130%无成交131%10数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.7地王：新政后土地市场“地王”难见通过CREIS中指数据土地版总价、单价、溢价排行榜发现，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月28日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。表：2010年1-7月全国成交住宅