2011优活华庭年度推广总方案2011年3月第一部分销售计划营销问题?价格问题：入市序列确保较好的价格空间?时机问题：重点时机把握，最大化高新区优越区位的影响?蓄水问题：针对区域客户及外拓客户的特殊性，建立渠道精准营销销售思路分批推案，价值成长少量多推，价格逐渐提升，以实现最大价值空间先推优势产品，形成社区整体价格筑底中端产品后推，以获得该类产品的价格提升空间保留部分最佳位置最后推，以实现该区域价格提升价格筑底成为本案价格实现的关键入市时机1、注意宏观调控实施时间，在宏观政策影响弱化时机入市；2、与一期交房时机相结合，利用老客户在二期再造一波热潮；销售周期结合市场预判及工程进度，本案各阶段销售周期约为12个月，加上前期品牌宣传与蓄客时间，各阶段营销周期约为18个月。本案较佳的入市时机为11年10月各阶段销售周期12个月，强销期集中在2012年初入市顺序第一批　沿长江西路两栋先开时间：2011年10月－2012年10月推案理由：－－前期即建立项目形象高度与价格标杆优势产品先推，85平米及30平米优势房源先推，价格筑底，110平米房型附推，随时间推移，保证价格上升空间。第二批南边两栋时间：2012年5月－2013年5月推案理由－－避免前期蓄水客户的流失－－中后期主打产品，价格上有一定跳升保留部分优势楼层内的85平米及30平米的优势产品，提升价格。在第二次推案过程中，保留部分最佳位置产品，以实现最终价格提升价格推案计划第一批　沿长江西路两栋第二批　南边两栋第三批　尾房+保留房源2月10月2011年7月2012年5月10月2013年5月项目品牌正式亮相样板公开正式开盘形象展示形象展示样样板段板段开开放放第一批第一批开盘开盘第二批第二批开盘开盘尾尾盘销盘销售售3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月123月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月月月第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段阶段品牌蓄势品牌登陆品牌体验品牌深化准备期尾盘及保留房源销售沿长江新路两栋强销南边两栋部分强销预蓄水强销产品全案沿长江西路两栋全案南边两栋部分尾盘及保留房源第一阶段：品牌蓄势期（2011年3-10月）销售任务：前期销售准备推广目标：树立板块整体形象目标：积累目标客户1200组销售准备工作重点：1、完成接待处布置2、部分销售道具制作完成。主要完成模型、部分效果图、家具配置图的制作3、寻找并确定户外看板的位置4、确定广告方向，完成蓄水客户宣传资料第二阶段：品牌登陆期（2011年10月—2012年5月）销售任务：完成总可销售总量的90%，其中2011年10月-2012年春节前完成可售量的50%，2012年3月-2012年5月完成可售量的40%销售准备工作重点：1、加强对前期积累客户的回访，及时通告销售信息；2、对客户展开新一轮的蓄水、排摸，制定开盘策略，实现开盘热销；3、根据销售情况，调整后期策略重点：在市场有可能大幅波动的情况下，积极关注市场变化，根据市场状况灵活调整销售节奏与销售策略；深度蓄水，制造多个热销节点，促动价格的小幅提升；对阶段内的来访客户做好接待与登记工作，为下阶段产品推出做准备。第三阶段：品牌体验期（2012年5-10月）销售任务：南边两栋推出，完成总可销售总量的90%，其中2012年5月-2012年7月完成可售量的60%，2012年8月-2012年10月完成可售量的30%推广目标：强化概念，以品质的稀缺价值，吸引目标客群推广手法：强化概念，挖掘前期客户资源第四阶段：品牌深化期（2012年11月-2013年5月）销售任务：尾盘及保留房源，完成总可销售总量的90%，推广目标：实现尾盘的销售与价格提升第二部分企划推广整体推广节奏环环相扣品牌渐进售楼处装修阶段重装亮相阶段开盘强销阶段各类销售道具制作看房活动全力运作促销活动持续进行第一阶段第二阶段第三阶段4月7月10月12月准备期蓄水期强销期2011年度重点媒体及活动节奏表第一阶段第二阶段第三阶段456789101112户外桁架公交车身公交语音报站网络广告报纸广告巡展短信老带新活动2011年度组建优活媒体团建议房地产的成功营销，很大程度上需要媒体的推波助澜。除了运用常规的硬广告和软广告的通入，我们建议应该更大程度的调动媒体积极性与联动性，最大的挖掘媒体资源，变媒体被动宣传转为主动宣传。因此我们建议尽快组建优活媒体团,媒体团成员以合作媒体单位为主。媒体团构成：网络媒体（HOUSE365、合肥论坛等）报纸媒体（安徽商报、合肥晚报等）媒体团组建方式：1、不定期的组织媒体活动，给媒体相应的实惠，搞好媒体合作关系，让媒体乐意主动报道优活华庭项目，同时为项目的营销出谋划策。2、不定期的举办媒体发布会，将项目最新情况、工程进度、营销节点通告媒体，让媒体出谋划策，并且配合项目节点主动报道、宣传。2011年度优活华庭平面设计风格建议2011年，优活华庭的品质提升，通过独到的平面表现形式首先展示。我们建议：突破常规平面设计的图库选材，而是聘请专业的模特与摄影师拍摄优活专属的照片，来演绎优活理念以及地段、交通、配套、户型、品质等各方面买点。这样专属的设计风格，可以有效地区隔市场，形成独树一帜的广告风格，同时增加项目的品质感与感染力。预算：摄影师费用：2万模特+杂费：2万元具体推案计划?第一阶段?第二阶段?第三阶段第一阶段物料准备现场户外看板、售楼处内部裱板、停车指示牌、精神堡垒现场包装4月5月销售道具6月7月效果图、家配图、优活会会派发海报、直投折页、刊、信封、信纸、档案袋、包袋、名片、活动礼品户型折页第二阶段（7月-9月底）关键词：看优活推广目标：优活形象的广泛传播为10月开盘强势蓄水。运作手段：看房活动媒体辅助：户外、网络、报纸蓄水方式一——广告宣传（总预算：29万）1、报纸（形式：硬广、软文）2、网络选择媒体：HOUSE365、合房网媒体选择：安徽商报、合肥晚报——合房网广告节点一：售楼处及样板房公开首页整屏、首页三频通栏新闻详情页面通栏、软文节点配合建议：公开前一周发布期：7月商报铜版纸封面整版（45000元）预算：6万合晚封底整版（40000元）——HOUSE365广告节点二：开盘节点首页三屏通栏、首页按钮新闻页三屏、软文节点配合建议：开盘前两天发布期：7月商报铜版纸封面整版（45000元）预算：6万合晚封底整版（40000元）蓄水方式二——三大蓄水活动（总预算：29万）建议在售楼处设置礼品展示柜，向客户展示将通过各类活动发放给新老客户的精致礼品，引发客户参与活动的兴趣。活动类型：活动一、售楼处及样板房公开仪式活动二、参观售楼处及样板房来就送活动活动三、老带新活动活动一、售楼处及样板房公开仪式时间：7月初地点：售楼处外停车场形式：搭建喜庆的活动舞台，通过活动公司邀请合肥较为知名的主持人现场主持，穿插一系列精彩的演出活动。同时邀请当地领导致辞，邀请合作的网络与报纸媒体全方位宣传。活动预算：3万元活动二、参观售楼处及样板房来就送活动活动时间：7月至9月底活动细则：售楼处与样板房公开期间，凡来现场参观的客户均赠送绿色环保袋和包装精美的毛巾两件套。礼品建议：环保袋+毛巾（10元左右）数量建议：5000份总价：50000元活动三、老带新活动活动目的：老带新促销方式，是所有楼盘屡试不爽的强力促销方式，此举能通过最直接的方式带动项目销售，以及开盘前蓄水，同时，维系好与老客户的关系还能为一期项目的顺利交房提供便利。活动时间：7月至12月底（贯穿整个第二、第三阶段）活动方式：1、老带新活动之友邻大放送2老带新活动之、老朋友周周乐1、老带新活动之友邻大放送（活动贯穿整个第二阶段与第三阶段）活动期间（7月至12月底）凡是老客户介绍新客户前来看房，即赠送：老客户：1、50元手机充值卡一张，同时发放友邻活动卡一张。2、每介绍一组客户即可在活动卡上敲盖优活印章一枚集齐十枚印章可换取价值2000元左右数码家电一套集齐二十枚印章可换取价值5000元家电一套。新客户：1、来就送小礼品（参见来就送活动）2、若成交则给予一定优惠（可通过价格策略执行）新老客户必须一同前来看房，且都必须携带身份证在售楼处登记。老客户的50元电话卡为每介绍一组客户的礼品（可累加）。价格预算：15万元2、老带新活动之老朋友周周乐活动期间（7月至9月底）每个月最后一个周末，凡是介绍过至少一组新客户前来看房的老客户，即可享受优活组织的免费“优活人生体验节”（每次活动人数控制30人之内），维系老业主的同时展示项目周边配套。活动安排：——7月体验活动：优活美食节体验周边的高端人气美食。——8月体验活动：优活旅游节体验周边大蜀山、董铺水库等旅游资源。——9月体验活动：优活教育节体验早教课程、亲子活动或中学、大学的联谊活动，感受教育资源。活动预算：6万元蓄水方式三——户外、公交及巡展（总预算：22.08万）户外桁架位置：黄山路或长江西路发布时间：9月价格：5万元巡展位置：国购巡展时间：7月、9月总价：13万公交语音报站线路：3路车报站站点：通用所站（长江路沿线公交二公司至曙光影院）（只能在一个指定站点播报）车数：52辆发布时间：7月—9月底播报内容：通用所站到了，价格：4500元到优活华庭的乘客请下车公交车身广告线路：3路车车数：5辆发布时间：9月价格：36300元第三阶段（10月-12月底）关键词：享优活推广目标：优活形象转化为强势销售引爆开盘，三个月持续热销运作手段：促销活动持续进行媒体辅助：活动、报纸、户外、网络、短信、巡展、派发促销方式一——促销活动（总预算：6万元）促销活动一：开盘仪式促销活动二：圣诞新老客户联谊活动活动时间：开盘当天活动时间：12.