苏豪时代商务广场苏豪时代商务广场营销策略营销策略((以商业为主以商业为主))金座标金座标2007/082007/081?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN甲级甲级写字楼的参考标准写字楼的参考标准国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准，以供参考。?1.位置：位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。2.停车车位：提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供3.大厦品质：标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。4.净高：2.7米以上（包括2.7米）5.电梯：等候时间不超过30秒6.电话线：平均每20平方米有一根电话线7.物业管理公司：有丰富经验的知名物业管理公司管理8.租或售：基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜9.得房率：整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。10.空调：4管制空调系统2?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN乙级乙级写字楼的参考标准写字楼的参考标准为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还为中小企业和创业型公司服务的乙级写字楼的市场需求还有弹性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。有弹性，但开发这类的写字楼，基本要具备三个条件。第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于第一，优越的区位。中小型企业因为规模的限制，其对于交通交通和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择乙级写和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择乙级写字楼成功的先决条件。字楼成功的先决条件。第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确第二，单位分割不宜过大。小单位的分割，可以更加明确中低档写字楼面向中小中低档写字楼面向中小企业的定位，也更具有灵活性。企业的定位，也更具有灵活性。第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟第三，要作好长线投资的准备。因为这类产品对市场的熟悉程度还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相悉程度还不够高，而且中小型企业又大多因为资金等问题，会在相当长的时当长的时期内采期内采用租用租赁赁房房屋屋的方的方式办式办公，要具备公，要具备放放长线的投资长线的投资心态心态。。3?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN关关于于苏豪苏豪（（SOHO)SOHO)SOHO，一个崭新的名词，一个全新的概念。就是国外的SOHO（Smalloffice,Homeoffice），也就是在家办公、小型办公的意思；能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。备选案名：领航国际商务广场、东晶时代、创智精英商务公馆、融创国际、银泰国际、慧谷时代、银城投资广场、铂宫商务公馆4?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN备选备选案案名名：：领航领航国际商务国际商务广广场、场、慧谷慧谷时时代代、、创创智精英智精英商务公商务公馆馆、、融融创国际、创国际、银泰银泰国际、国际、东晶东晶时时代代、、铂宫铂宫商务公商务公馆……馆……5?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN分析现状，寻求突破6?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN关关于于苏豪时代商务广场苏豪时代商务广场楼楼盘盘◆位于火位于火车车站站北，站站北，紧临紧临北二北二环环（（双双七路）快速通道七路）快速通道◆未未来来新站管委新站管委会会即即将将在附近建在附近建设设◆仅仅有几有几条条公交公交线线路路经过经过本本项项目附近，交通不便目附近，交通不便◆属属于新站于新站开发开发实实验区区验区区内内7?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN市市场场印象印象与与判判断断◆目前周目前周边楼边楼盘盘以首次置以首次置业业的中低的中低档楼档楼盘盘为为主主◆目前站北在售的目前站北在售的现现楼楼及准及准现现楼楼没没有可比性有可比性◆从从附近的附近的楼楼盘盘销销售情售情况来况来看本地人的看本地人的购购房比例房比例较较大大(85%)(85%)◆站前站前现现有一批中高有一批中高档写档写字字楼对楼对本案有一定的本案有一定的竞争压竞争压力力◆站北站北目目前前商务商务氛围尚未氛围尚未成熟成熟◆由由于间于间隔隔一条一条铁铁路路干干线，线，很难很难和市区连和市区连片片小结如如何何应对应对站前组团站前组团的的竞争竞争，如，如何采何采用独用独特特的的营削手营削手段来段来规规避避本项目的不利因本项目的不利因素素，是本，是本案案成功的成功的关键关键8?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN关关于于站前站前商业写字楼商业写字楼现状现状龙◆站前商站前商业写业写字字楼楼总总量量较较大，有大，有门岭本案温温莎杰座、金色地莎杰座、金色地带带、中、中环国环国路铜张际际、天、天骄骄国际国际、光大、白、光大、白马马、、北二环（双七路）陵洼路路浙江商浙江商贸贸城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等名景园金座欧尚佳园浙江◆大多大多数数目前都在目前都在销销售中售中火车站商贸城站前路◆站前商站前商业业氛氛围围目前比目前比较较成熟成熟白马光大二期国际◆组团组团式式规规划划,,具体具体内内容容尚尚未未清清站韩国城西胜路晰晰利路◆恒丰户户型面型面积积规规划与划与本本项项目大同小目大同小大厦异异，都，都标标榜其榜其独独特的特的风风格及特格及特凤阳路嘉华路温莎溪中心有的品位有的品位濉元一杰座天娇胜金色国际利地带路9?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN◆中中环国际环国际是目前新站是目前新站区区较较为为高高档档的的写写字字楼楼，共有，共有办办公室公室200200多套，目前多套，目前仅仅有有5151家公司入住，入住率家公司入住，入住率仅仅为为25%25%◆目前只有目前只有奥蓝宝奥蓝宝邸入住率邸入住率较较高，原因是租金便宜高，原因是租金便宜(20~25(20~25元元/M/M22左右左右))◆根据根据经经典典调调查查公司提供的公司提供的20072007年年77月的月的调调查查资资料料显显示，示，对写对写字字楼楼的投的投资选择资选择，新站，新站区区仅仅占占14%14%，，瑶瑶海海区区（不包括（不包括新站）新站）仅仅占占5%5%◆大量的住宅涌入大量的住宅涌入写写字字楼楼租租赁赁市市场场，，严严重影重影响响投投资资者的信心者的信心10?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN形成竞争的局面是?相似的相似的业业态态?略好于本案的地段略好于本案的地段?差不多的差不多的总总价价?规规划见划见仁仁见见智、智、难难以判以判断断?商商业业氛氛围围及及综综合配套基本合配套基本优优于本案于本案?目前基本都在目前基本都在销销售中售中11?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN目前影响合肥市写字楼购买的前四大因素◆区位区位◆价格价格◆配配套套设施设施◆物业管理物业管理12?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN在一在一个个高高对对抗性的抗性的竞争竞争环环境中的策略境中的策略?总结总结出本案的特色，以及准确的出本案的特色，以及准确的划划分分购买购买群体是本群体是本项项目目成功的根本成功的根本..特色是可以令消费者迅速了解本项目，并产生购买欲望重要因素。?强化特色强化特色,,并并在此基在此基础础上建立上建立与竞争与竞争对对手完全不同的品手完全不同的品牌价牌价值值..令目标消费者认同这个价值，并以这个价值来判断及选择楼盘。13?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN苏豪时代商务广场苏豪时代商务广场楼楼盘盘品品牌牌足足迹迹14?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN品品牌牌足足迹迹◆品品牌牌足足迹迹(Brand(BrandFootprint)Footprint)是定是定义义品品牌牌的的工工具。具。◆品品牌牌足足迹迹(Brand(BrandFootprint)Footprint)规定了品规定了品牌传播牌传播的路向。的路向。◆品品牌牌足足迹迹(Brand(BrandFootprint)Footprint)品品牌价值牌价值是必须要是必须要保护保护并并充分利用的。充分利用的。品牌足迹品牌足迹(Brand(BrandFootprint)Footprint)由品牌价值由品牌价值(Meaning)(Meaning)与品牌个性与品牌个性(Personality)(Personality)两个相互联系的部分构两个相互联系的部分构成。成。15?JINGJINGZUOBIAOZUOBIAOFANGCHANFANGCHAN品品牌价值牌价值◆品品牌价值牌价值(Meaning)(Meaning)：：WhatWhatthethebrandbrand“means”?“means”??本项目最具特点的因素目的:简化消费者认知了解的过程?本项目与消费者的联系目的:替投资者规划及描述出未来发展的影像,诱导他们的购买欲望?