潍坊火车站DE地块项目前期市场调研及定位报告山东中经置业投资有限公司山东中经置业投资有限公司前言：研究背景及研究目的前言：研究背景及研究目的第一篇第一篇潍坊房地产发展状况及政策分析潍坊房地产发展状况及政策分析第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况第二章：火车站商圈房地产分析内内第三章：近期房产政策研究容容第二篇第二篇项目市场调研分析项目市场调研分析第一章：商业市场研究提提（潍坊专业市场研究、潍坊零售市场研究及各主要商业街情况）第二章：竞争个案研究要要第三章：项目周边配套情况第三篇第三篇项目初步市场定位项目初步市场定位第一章：项目概况及SWOT分析第二章：项目开发及发展战略第三章：项目市场定位前前言言研究背景研究背景中经置业潍坊火车站中经置业潍坊火车站DEDE地块项目位于潍坊火车站商圈，南地块项目位于潍坊火车站商圈，南至火车站广场、东临向阳路、北靠健康西街、西临爱国路，建设用至火车站广场、东临向阳路、北靠健康西街、西临爱国路，建设用地面积为地面积为7227572275平方米。平方米。根据项目情况，本地块位于火车站商圈板块，因此在开发上根据项目情况，本地块位于火车站商圈板块，因此在开发上需对于整个商圈市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解需对于整个商圈市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解。。由此，我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入由此，我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的定位工作。的调查分析，为项目的开发作好前期的定位工作。本案新天地购物城中亚商贸城润扬中新金城国际金沙城市广场研究目的研究目的项目直接关联问题：项目直接关联问题：11、市场供应量较大，本项目如何形成差异化竞争？、市场供应量较大，本项目如何形成差异化竞争？22、商业部分如何定位？选择哪些业态？怎么组合？、商业部分如何定位？选择哪些业态？怎么组合？33、商业部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？、商业部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？44、住宅部分存在哪些问题？如何规避？、住宅部分存在哪些问题？如何规避？55、住宅部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？、住宅部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？66、如何创造项目产品的核心卖点？、如何创造项目产品的核心卖点？第一篇第一篇潍坊房地产发展状况及政策分析潍坊房地产发展状况及政策分析潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况火车站商圈房地产分析近期房产政策研究第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况第一节、潍坊概述第一节、潍坊概述（一）综述（一）综述潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。据统计，全市2006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。市中心区人口68万。潍坊1、行政区划及面积潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。2、基础设施完善潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。3、经济实力居山东省第四位按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，基础设施完善属于中国比较适宜经商和居住的城市之一。（（二二）城市规划）城市规划11、城市、城市性质性质具体具体分为分为“两“两中心、中心、两基两基地、地、一一枢纽”三枢纽”三个部分，个部分，“两“两中心中心””即世界风筝即世界风筝文化文化传播交流传播交流中心，中心，半岛地区重半岛地区重要要商贸物商贸物流流中心中心；；“两基“两基地地”即以”即以海海洋洋化工、动化工、动力力机械机械、、纺织和纺织和高新高新技术技术为为基础基础的的现现代制代制造业造业基基地，高地，高级职级职业业技术技术教育教育为为特色特色的文化的文化教育教育产业产业基基地地；“；“一一枢纽”即枢纽”即联联系系山东半岛城山东半岛城市群的重市群的重要交要交通通枢纽枢纽。。22、城市、城市布局布局及区域及区域职能职能11）潍坊市整）潍坊市整体布局体布局中心城区总中心城区总体布局体布局——“——“一心、一一心、一环环、一、一轴轴、一、一廊”廊”。。????????????““一心一心””，，即月河即月河路、北路、北宫宫街、北海路、健康街街、北海路、健康街所围所围合的城市核心区合的城市核心区；；????????????““一一环”环”，，即即长长松松路、路、玄武玄武街、潍街、潍县县路、路、宝宝通街组成通街组成的城市的城市快速交快速交通通环；环；????????????““一一轴”轴”，，即即由北海路为由北海路为主主的的交交通、发展通、发展轴轴。。????????????““一一廊”廊”，，即即由由白浪河白浪河、、虞河两侧绿虞河两侧绿化化带带及及两河之间两河之间休闲绿休闲绿地地构构成的成的生生态态绿绿化化廊道廊道。。22）潍坊市中心城区）潍坊市中心城区职能各职能各异异中心城区中心城区包括包括长长松松组组团团、中心组、中心组团团、东南组、东南组团和团和出口出口加加工组工组团共四团共四个组个组团团。。““长长松松组组团”团”在发展在发展无污染环无污染环境都市境都市型型工业工业基础基础的的同时同时，，将将积积极参与推极参与推动物动物流流业成长，业成长，提提高现有商业高现有商业服务服务项目业设项目业设施水施水平面。平面。““中心组中心组团”将团”将形成商业区、金形成商业区、金融融中心，行政、商中心，行政、商务务中心，中心，以以及文化及文化娱乐娱乐场场所所、商、商务务会会展中心。展中心。““东南组东南组团团（高新区）（高新区）””位于新位于新华华路路以以东，东东，东外环以外环以西，北西，北外环以外环以南，南，该该项组项组团团应积应积极极参与参与接接纳纳市市级级公公共共建设项目，建设项目，加快生活服务加快生活服务设设施施建设建设水水平面，发展成现平面，发展成现代代化化园林式园林式住区。住区。““出口出口加加工组工组团”将围绕团”将围绕出口出口加加工区建设产业工区建设产业集集群。群。33）区域内城市）区域内城市配套完善程度配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市潍城及奎文区为潍坊市老老城区，区内城市城区，区内城市生活配套完善生活配套完善，，能够满足生活能够满足生活及工作需及工作需要要，其，其中潍城区为中潍城区为老老商业中心，商业中心，批批发物发物流配套流配套发发达；达；奎文为新商业中心，奎文为新商业中心，写字楼写字楼、、酒店酒店、大、大型型购购物广场物广场主要集主要集中在此。高新区中在此。高新区配套配套设设施起步施起步较较完完，目前，目前还还未形成未形成宜居宜居的的配套体系配套体系。。本节粗线条的考察了潍坊市地理、人口、财政收支、城市规划等基本信息，可以得出以下结论：1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交通枢纽地位，具备房地产开发后劲。2、潍坊快速的城市化进程和中心城区人口的快速增长，以及居民收入的稳小步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快结中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主，北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。4、潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入逐年以25%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。第第二二节节城市规划城市规划与与投资投资环环境境??（一）潍坊城市（一）潍坊城市结构与结构与发展方向发展方向11、经济发展现状、经济发展现状特征特征11）经济）经济实实现现持续增持续增长长22））增增长长速度不断加快速度不断加快3)3)投资成为经济投资成为经济增增长的长的主要主要动动力力4)4)工业成为经济工业成为经济主要支柱主要支柱22、发展、发展思思路路与与目标目标11）重）重视视经济经济效益和效益和资资源环源环境关境关系系的的协协调，走新调，走新型型工业化工业化道道路，路，实实现现速度速度和质和质量的统一。量的统一。22））蔬蔬菜种植菜种植是潍坊农业的是潍坊农业的特色特色，，但但农业产业农业产业链尚链尚未形成未形成；；工业行业内部工业行业内部结构结构除除机械制机械制造业较造业较强外强外，，附附加加值值大都大都不不高高；三；三产现产现代服务代服务业比重业比重很很低低，金，金融融保险保险业、业、教育教育文文艺