白水县商业市场调研报告【2012年5月】报告大纲市场环境项目本体市场调研城市商业地产特征项目立地条件经营者市场调研白水县经济环境投资者市场调研规划定位白水县商业地产概况调研分析白水县商业总结SWOT分析项目建议Part1市场环境城市商业地产特征国内城市商业地产特征?大型企业战略性进入商业地产由于大开发商的强势进入，本地中小商业地产开发企业的生存压力进一步加大。客户资源的争夺，商业物业供大于求的态势明显显现，使得资金实力有限的小开发商更加被动。?“定单开发”理念获得普遍认同所谓“定单开发”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、规模和资金来订做不同的商业和商务空间，即先有定单再投资开发。这种开发模式分散了投资风险，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组合，产生经营优势，有效控制和降低了经营风险。我国城市商业地产特征?投机性开发现象依然存在商业地产是“四高”产业，高投入、高产出、高风险、高贡献。目前多数开发商在商业地产上简单地重复住宅地产的开发模式，加之资金回笼压力大，大多采取了炒作的方式进行投机性开发。投机性销售方式主要是“产权分割”的方式和其衍生的“投资返租”模式，这种方式在销售初期形成了火爆的销售场面，但大多在经营几年之后，纷纷出现了问题。?商业地产出现了非正常盈利模式商业地产的收益主要来自物业销售和租金收益，但有部分地产商的获利模式却另辟蹊径。其共性都是通过大型主力店的影响力为诱饵，调价销售周边商铺，从中获利，这对商业地产的长远和可持续发展并未起到积极的作用。我国城市商业地产特征?大型和专业开发商将主导市场在商业地产的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小。随着市场的逐步成熟和扩容，商业地产的竞争压力不断增大，加之房地产市场调控，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型，使中小开发的压力不断增大。大型房企与连锁零售企业联手，达到了1+1＞2的效果。通过合作，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力店。商户通过房企项目的开拓来不断扩充其连锁规模，商业地产的市场集中度不断提高，竞争出现了新的格局。我国城市商业地产特征?商业地产进入类型化时代当商业地产加快产业化发展的进程时，最显著的一个变化就是类型化程度的提高，这一变化既是不断增加的竞争压力的必然结果，也是商业地产自身发展的趋势。外资背景下的商业地产开发商在中国比较活跃，频繁进行新项目投资，打破了原有商业地产市场内资之间相互竞争的格局，竞争规则也发生了改变。外资开发商大多具有较强的资金实力和专业的动作经验，并且与零售商保持良好的战略合作关系，与内资开发商相比具有明显的优势。白水县经济环境白水县市场环境1、县域经济实力显著增强2011年，全县实现生产总值45.5亿元，年均增长14.9%；地方财政收入完成1.4亿元，年均增长35.9%；全社会固定资产投资完成33亿元，年均增长61%；社会消费品零售总额完成13亿元，年均增长22.1%；城镇居民人均可支配收入达到17900元，年均增长25.3%；农民人均纯收入达到5100元，年均增长27.1%；各项存款余额达到44.65亿元，增长148%；各项贷款余额达到14.85亿元，增长90%。县域经济社会发展综合排名由2007年的72位上升到54位，前进了18个位次，获得全省县域经济社会发展争先进位奖。白水县市场环境2、项目引擎作用充分显现坚持实施项目带动战略，下大力气招商引资，白水县建成了一批打基础、利长远、特色突出、带动作用明显的重大项目。四年来累计投资64.8亿元实施了144个重点建设项目。2011年，招商引资到位资金17亿元，是2007年的近5倍。白水县市场环境3、特色支柱产业转型升级财政支持苹果产业发展项目成功实施，县城新建高标准矮化示范园3.2万亩，有机果园认证6万亩，优果率达到75%以上，“白水”牌苹果被命名为中国驰名商标，著名影视明星许晴成为白水苹果形象代言人。全省百万头生猪大县争取到位，2011年全县生猪饲养量达到80余万头。建成农民专业合作社171家，发展市级以上涉农龙头企业24家，产业化水平全省领先。杜康苹果科技产业园被确定为国家级农业产业化示范基地。雷公循环经济产业园总规和详规通过省级评审。安德利果汁生产能力跃居亚洲第一，昌盛集团晋级国家级龙头企业，杜康酒业跻身全国白酒百强。杜康逆断层以北煤炭资源普查详查全面完成。全县规模以上工业企业达到11家，2011年产值预计达到25.7亿元，是2007年的2.3倍。仓颉庙晋升国家3A级景区，林皋湖、方山森林公园晋级国家2A级景区，富卓苹果人家被评为“全国农业旅游示范点”。商贸流通繁荣活跃，配送网点遍布城乡。餐饮、中介、社区服务等新兴服务业迅猛发展，成为县域经济新的增长点。白水县市场环境4、城乡环境面貌大为改观创新经营城市理念，县城总规通过省级评审，被列为全市城乡规划一体化试点县。四年来累计投资23亿元实施了67项城区重点项目。环城东路全线贯通，居苑路、蔡伦路、杜康路、仓颉北路和南环路开工建设，城区框架拉大到12平方公里。苹果广场、仓颉公园向市民开放，城市天然气点火通气，垃圾填埋场、污水处理厂建成运营。省级卫生县城创建成功，绿化、亮化工程成新风景。省级重点镇林皋镇东二路建成通车，专业市场改造全面完成。尧禾、史官等小城镇建设强力推进。农民进城居住创业完成3万人，城镇化率较2007年提高了6个百分点。被列入全省小型农田水利建设重点县，四年累计解决了15万人饮水安全问题。包西、西延铁路白水段竣工通行，黄韩侯铁路开工建设，雷闫公路建成通车，通村公路实现村村通，通村客运全省领先。农村电网改造全面完成，农村电气化县建设顺利达标。白水县市场环境5、群众生活水平不断提升近四年来累计投资12.6亿元实施了140项民生工程。两免一补全面实施，蛋奶工程、校安工程全市领先，仓颉中学开学招生，高考上线率连年攀升。14个乡镇卫生院和194个村级卫生室投入使用，医药卫生和食品药品监督管理体制改革有序推进，新型农村合作医疗解决了群众看病贵问题。计划生育省级综合服务先进县顺利达标。乡镇文化站和农家书屋实现全覆盖。全省唯一的CDD项目和全市独家的整村推进项目顺利完成，8万群众实现脱贫。采煤沉陷区综合治理在全市率先启动。农民工创业示范园和农民住宅小区建成投用，保障性住房建设受到省政府表彰。国家级创业型城市通过验收。新型城乡居民社会养老保险正式启动，老龄补贴、城乡低保、粮食直补等各项惠民政策全面落实。公务员津补贴、事业单位绩效工资提高到全市上游水平。省级?“三无县”创建成功，平安建设获得全省先进。白水县市场环境6、白水对外影响持续扩大成功举办了三届苹果文化节和四届祭祀仓颉典礼。国际社区主导型项目现场会、国际苹果学术研讨会、全省通村客运现场会等在我县成功召开。我县先后荣获中国苹果二十强县、中国果菜无公害十强县、全国科学技术进步县、陕西省最佳投资县、全省民政工作先进县、全省招商工作先进县、全省集体林权制度改革先进县和全省供销综合改革先进县等20多项殊荣，民族宗教和残疾人工作受到国务院表彰，人防工作获得全国先进。白水的知名度和影响力大为提升，人气和商机快速聚集。消费品市场分析2011年白水县消费品市场特点1、城市市场继续推动消费品市场繁荣发展，城乡市场发展逐步趋向平衡　　随着城乡一体化进程的加快，城乡居民收入不断提高，为消费品市场的活跃提供了支出保障。按销售单位所在地分，2011年城镇实现社会消费品零售额76244.2万元，同比增长16.6%，乡村社会消费品零售总额50829.4万元，同比增长16.3%。　　2011年白水县消费品市场特点2、批发零售业仍占主导地位，引领消费品市场快速增长　　近年来，白水县零售商业企业正朝着“做大”、“做强”的方向发展，批发零售贸易业零售额的增长直接带动了全县消费品市场零售额的持续增长。2011年，全县批发零售贸易业实现零售额102929.6万元，同比增长16.4%，在社会消费品零售总额中所占比重为80.9%，是全县社会消费品零售总额增长的主导力量，对消费品市场的快速发展起到了重要的支撑作用。其中，限额以上批发零售贸易业实现零售额34925.1万元,同比增长31.9%；限额以下批发零售贸易业实现零售额92148.5万元,同比增长11.6%。2011年白水县消费品市场特点3、消费观念继续变化，住宿餐饮业消费旺势不减　　随着城乡居民收入的提高、旅游业的发展及居民消费观念的转变，人们在外用餐次数普遍增加。全县住宿餐饮企业顺应市场发展变化，转变思想，调整结构，特色化经营，有力地推动了住宿餐饮业营业额的增长。2011年，全县住宿餐饮业实现零售额24144万元，同比增长17.1%。　　4、商家不断创新营销模式，节假日拉动了社会消费。　　2011年全县消费品市场假日效应影响明显，“元旦”、“春节”、“五一”、“十一”等节日前后，各商家紧紧抓住各个节假日的有利时机，组织货源，举办形式多样的促销活动，有力的拉动了市场销售短期内的快速增长。支撑消费品市场发展的主要因素1、城乡居民收入保持稳定增长，为消费提供了经济保障　　随着统筹城乡发展，国家一系列政策落实，各项惠民政策进一步加大，人民生活日益改善，城乡居民收入进一步提高。政策引导日益朝着更加有利于消费增长方向发展，扩大消费宏观环境日益趋好，效果不断显现。促进消费品市场良性发展。　　2011年，白水县城镇居民可支配收入17959元，同比增长16.7%；农民人均纯收入5250元，同比增长29.0%，城乡居民收入快速增长的同时，消费水平也在不断提高，城镇居民人均消费性支出10180.3元，同比增长30.4%；农民人均消费性支出4040元，同比增长32.3%。城乡居民收入的稳定增长，给消费提