重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目（一期）三峡明珠大厦房地产开发项目（一期）项目企划书[出版时间：2007年3月][指定联系人]柯真满（先生）[职务]重庆顺达房地产开发有限公司董事长[电话号码]15310025560[传真号码]023―58229579[电子邮件]shunda9846@sina.com[地址]万州区青羊宫69号[国家、城市]中国重庆市[邮政编码]404000保密须知保密须知本商业企划书的内容和资料涉及重庆顺达房地产开发有限公司的商业机密，只对具有投资意向的投资者公开并仅限于投资价值审慎评估使用。本公司要求收件人在收到本商业计划书后即刻确认，并做出如下承诺：?若不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回；?在没有取得重庆顺达房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分复制、传递、影印、泄露或散布给他人；?妥善保管本商业计划书。本商业计划书不可用作项目销售报价使用，亦不可用作项目购买的报价使用。第一章第一章项目建设业主概况项目建设业主概况公司名称：重庆顺达房地产开发有限公司公司住所：中国重庆市万州区青羊宫69号公司性质：私营有限责任公司注册资金：800万元人民币法定代表人：柯真满法人组织代码证号：20793689-3资质等级证号：渝建开0631180三级公司经营范围：房地产开发及物业管理、商品信息服务联系电话：15310025560传真电话：023-58229579邮政编码：404000E-mail:shunda9846@sina.com第二章第二章项目概况项目概况一、项目名称：三峡明珠二、建设地址：重庆市万州区新城路37至67号三、建设规模（一期）：５２８１8M2四、项目优势：（一）地理位置优越，交通便利三峡明珠大厦项目地处万州区的中央商圈，城区主要交通干道之一的新城路西端和高笋塘中心广场的交汇处，距鞍子坝万州客运港口250米左右，处于万州滨江大道至高笋塘的步行连接通道上，是多路公交线的终点站和进入万州中央商圈的重要停靠点，是大量人流的交汇地点，交通条件十分便利。（三峡明珠大厦项目区位图）（二）广阔的市场空间和充足的目标客群本项目的商业定位为女性淘宝购物街，在人气旺盛的高笋塘中央商圈目前还是空白。环境良好、功能配套、生活便利的高层主城景观公寓给本项目的商品住宅提供了充足的目标客群。（三）与万州中央商圈的多个商业卖场形成优势互补万州区高笋塘组团的规划面积仅4.5平方公里，但聚集了40万常驻人口，并且是辐射半径150公里，辐射人口超过500万人口的三峡库区商业核心，商业卖场总面积约40万平方米，2005年在该区域完成的社会消费品零售总额突破50亿元，意味着每平方米商业卖场产生12500元的年产值，商业氛围极度浓郁。本项目的商业卖场投放市场后，可以填补目前万州中央商圈的商业业态空白，必将与现有的大型商贸企业形成优势互补，共同打造万州的中央商圈，进一步奠定高笋塘中央商圈作为三峡库区商业核心的地位。五、项目进展状况：本项目旧城改造规划红线已经划定，项目分两期进行，其中一期工程用地已经办理出让手续，并缴完了国土出让金。（一）项目审批手续进度《项目建议书批复》，2001年8月8日下达；《选址意见通知书》，2001年11月22日下达；《项目国土用地预审》，2001年12月30日下达；《立项可研批复》，2004年4月8日下达；《土地使用权批复》，2004年10月28日下达；《建设用地批准书》，2004年12月6日办理；《方案设计审查意见通知书》，2003年4月23日下达；《建设用地规划许可证》，2003年4月28日办理；《初设审查意见批复》，2004年9月21日下达；《消防设计审核意见书》，2003年11月19日下达；《防雷设计审核意见书》，2003年11月27日下达；《防空设计审查意见书》，2003年12月10日下达；《环境保护批准书》，2004年2月10日下达；《环境影响评价意见》，2004年2月10日下达。（二）项目征地情况项目前期征地费用支出单位原房性质原房面积补偿方安置金额（万备注式元）万州区军事部住宅1629.25M2货币358万州区农机公门面、住57.31M2货币40.63司宅万州民政工业门面、办130.75M2货币162公司公谭廷文门面、办854.44M2货币348已付194公万已补偿总金额：754.63万元已缴纳国土出让金：222.73万元前期征地费用支出合计：977.36万元另：2001年12月27日和万州区房地产管理处第一房管所达成拆迁改造协议，协议改造房屋面积204.49M2。2002年10月17日和万州区建筑工程总公司达成拆迁改造协议，协议改造办公用房2732.07M2。（三）项目征地待迁房屋汇总项目规划范围待迁房屋统计（M2）项目住宅办公房新城路门面新城街门面一期工程9114.692227.77222.31890.4一期总计待迁房屋面积：12455.16六、项目实施进度：项目实施进度甘特图三峡明珠大厦项目商业计划书第三章第三章项目提供的产品和服务项目提供的产品和服务第一节项目定位?项目商业宏观定位：商业零售和休闲娱乐中心?项目街区定位：高笋塘商业圈的重要节点日期本项目预计建设期为3１个月，以项目启动资金到位之日开始计算。项目第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度123456789111111111122222222223333012345678901234567890123一期工程征地补偿及场地拆迁平整地勘及施工图设计、审查一期施工手续办理及工程招标施工进场及开工典礼一期工程基础施工一期工程裙楼施工（裙楼封顶）一期工程塔楼施工（主体封顶）一期工程内外粉水一期工程设备安装、调试一期预售手续办理一期开盘销售一期持续销售?项目商业功能定位：做万州女性的淘宝购物街?项目形象定位：做万州的新城标?项目住宅定位：具有浓郁小资情调的高层景观住宅第二节项目规划及建设方案（1）项目选址三峡明珠大厦项目选址位于重庆市万州区新城路37至67号，场地东至万州区卫生防疫站，西接工商银行新城路分理处，南临新城路，北靠万州卫校，是万州区旧城改造的重点项目之一。（2）主要经济技术指标（一期）内容指标内容指标第7页共22页三峡明珠大厦项目商业计划书建设地点新城路和高笋塘的交汇规划总用地面积5626.7M2处实际用地面2971M2总建筑面积52818M2积建筑密度52.8%建筑容积率7.83（含地下9.38）绿地率20.7%住宅面积28122M2商业面积8843M2办公面积7881M2住宅总户数216户地下室面积8742M2（三）项目（一期）建筑面积（功能分类）：1.1设备房15311.2停车场53201.3商业用房88431.4架空层11391.5办公楼78811.6住宅281221.7合计52818商业用房8843M2细分：负二层临街铺面：524M2，可售524M2负一层室内铺面：2971M2，可售1400M2（临街室内各700M2）一层临街铺面：1843M2，可售1400M2二层室内铺面：1739M2，可售1400M2三层商业用房：1766M2，可售1400M2（三）总平面设计本项目初步设计方案为建筑总高三十一层。其中负四层为设备层、负三层和负二层为停车层；裙楼负二层（局部）至第三层为商业用房；第四层为业主会所及结构转换层，局部处理为架空层，增加屋顶绿化及休闲活动空间。建筑场地中心退让形成一个宽24米，呈围合状的上下层休闲广场，将大厦的各栋建筑塔楼自然分为东西两翼。休闲广场利用地形高差形成上下两部分，并以大踏步弧型梯道组织新城路至新城街的上下交通。建筑东翼五至二十七层为B栋住宅塔楼；建筑西翼四至十五层为A栋办公塔楼。第8页共22页三峡明珠大厦项目商业计划书（四）建筑设计（效果图）第9页共22页三峡明珠大厦项目商业计划书第四章第四章项目背景及市场分析项目背景及市场分析第一节项目背景和推动计划（一）项目背景三峡明珠大厦项目是我公司在万州区新城路口投资开发的项目。该项目于2001年在万州区计委立项，原计划开发改造面积约4.5亩，建设规模42000M2，项目总投资3800万元，我公司自筹资金1000万元，其余2800万元主要考虑通过项目预售收入筹得。万州区政府在2002年对《万州区旧城改造控详规划》进行修编时，三峡明珠大厦项目被确定为万州区旧城改造重点项目之一。根据《旧城控规》修编的指导精神，旧城改造必须进行成片开发，因此三峡明珠大厦项目的设计方案进行评审时，来自万州区人大、政协、规划部门、建管部门的领导和设计专家组成的评审委员会一致认为该项目必须结合新城街的综合整治进行成片开发，并要求我公司扩大改造范围。基于上述原因，三峡明珠大厦项目的征地范围由原来的4.5亩扩大到14.4亩，调整并通过评审的设计方案确定项目建设总规模91285.9M2，项目总投资超过2.2亿元。我公司对三峡明珠大厦项目最初的准备资金只有1000万元，无法按照常规程序启动三峡明珠大厦项目。虽然我公司经过多方努力，在三峡明珠大厦项目的实际运作中，采用分拆项目的方式，将三峡明珠大厦项目分为两期实施，通过分期开发减少启动资金投入量，降低前期资金压力，利用滚动开发方式筹集项目二期启动资金等手段保障了项目前期工作的继续推进，并争取到金融机构4000万元的项目贷款规模。但随着人民银行“121”文件的颁布执行，房地产前期项目无法获得银行的支持，公司原来的支持银行无法按原计划放贷。由于项目资本金准备不足，后续资金无以为继，造成项目无法顺利启动，导致了我公司目前面临的被动局面。（二）项目推动计划虽然资金压力导致了项目