长春市场分析本项目定位/物业发展建议其士集团·长春范家店项目报告目录长春市场分析项目整体定位物业发展建议分期开发及经济测算其士集团·长春范家店项目1长春市场分析其士集团长·长春范家店春范家店项项目目直接竞争区位相近，客户高度重合——万盛理想国预计开盘时间2009年10月产品形式多层，小高层价格均价3200－3300元/㎡户型面积面积区间：70平米-130㎡主力户型是80㎡的二房，其次110㎡左右的三房。产品定位风情小镇风格欧式西班牙风格目标客户群绿园区客户及汽产区客户竞争策略：产品力打造是本案发力点！——华瀚四季花园社区配套健身俱乐部、幼儿园、商业街。园林景观原生成树保留建筑风格新古典主义户型短进深、大开间、全明空间为衡量标准。人车组织人车分流，地下车库电梯直接入户物业管理第一太平戴维斯物业顾问目标客户群绿园区企事业单位领导，中产阶层竞争策略：控制总价，突出性价比是本案的发力点！其士集团·长春范家店项目次要竞争汽产区南部项目——君地天城——力旺春天本项目西安大路西环城路市中心汽产区核心路公沈长部区南项目偏远，位于长沈公路沿线，距汽车汽产产业区距离与本项目基本一致，约4千米，但距市中心本项目更近。君地天城中铁国际花园力旺格林春天竞争策略：区域的城市价值和发展潜力是本案的发力点！其士集团·长春范家店项目次要竞争高新区项目——怡众名城——伟业星城?怡众名城与伟业星城定位为欧洲小镇风格，社区规划及产品打造走市镇路线，倡导舒适、宜居、产品多样，功能复合等概念。竞争策略：定位差异化营造是本案的发力点！其士集团·长春范家店项目潜在竞争潜在竞争对手预计走性价比路线隆都与大禹欲借势区域价值，项目将走性价比策略，产品力及附加值打造上具有相当局限性。大禹地块预计建筑面积40万平方米左右隆都地块预计建筑面积40万平方米左右未知地块待拆迁，数据不详竞争策略：绝对竞争市场内，高端形象的确立是本案发力点！其士集团·长春范家店项目竞争策略走差异化的竞争策略11差异化市场定位！22创新产品力打造！33控制总价，突出性价比！44区域的城市价值和发展潜力！55高端形象确立！其士集团·长春范家店项目客户分析长春市主流置业客户类型及特征政府公务员稳定收入、改善需求、贵而不显、品味、圈层……客年轻白领时尚、新鲜事物、参与感、环保、圈子、主题、效率……户拆迁人口谨慎、保守、聚集、小面积、……类个体经营者简朴、收入较好但不稳、资金运转、小居室、扎堆、零通勤……型退休老人退休、分巢、子母房、宜居、便利配套……外地客户生意往来、子女就学、毕业、落户……客从客户特征看多拥有稳定事业、具有中高职级的城市中高端人群；户从职业角度看私营企业、国企事业单位人员，教师，白领构成市场主要消费群体；特从来源地来看具有较为明显的地缘性特征，主要体现在工作缘、生活缘等；征从置业目的看多数首置及升级置业人群，看重区域价值、资源及升值潜力。其士集团·长春范家店项目目标客户本项目新增目标客户群商务人群区域规划“商务办公、商业、休闲娱乐、酒店、公寓”等带来商务人群。SOHO一族区域规划“创意研发、高科技产品专业市场”等带来创业一族。婚房客户长春每年2.5万对结婚新人。产业人口区域规划“物流发展带、工业拓展区”等带来产业人口城市化人口城市自然扩张及城市规划扩展下带来的刚需人口，长春每年8-9万农转非，2.5万入城。外地购房人口2005年长春外来购房占到5%，2008年外来购房占到15%；长春高等院校毕业生大多留在长春工作。拆迁人口07年长春棚改区470万平方米，以后三年每年700万平方米左右。投资客城市及区域发展带来的投資客戶。其士集团·长春范家店项目客户需求客户需求主力户型：70-90㎡两居/100-120㎡三居分类群体特征置业目的产品选择置业要素精神诉求公务员35－40岁中高收入家庭改善升级100-140㎡地段/品牌/便利品味、身份象征年轻白领80后、收入稳定婚房80－100㎡地段/配套/价格等时尚、随心所欲商务人群高知、高薪、城市往返居住100-130㎡品质/配套/地段身份象征、善待自我SOHO一族青年、资金有限、创业期办公、居住50-70㎡功能性/配套/形象实用又不失面子外地购房白领、中高学历、收入稳定安家落户80-100㎡交通/价格/配套自我证明升潜力价格地投资客中高收入投资90㎡以下值//升值段养老客户中青年、稳定高收入为父母置业50-80㎡实用性/配套/环境感恩，能力象征拆迁人口中青年三口之家安家60－90㎡实用性/价格/地段地缘、居住空间产业人口中等收入人群，稳定安家80-100㎡地段/价格/配套价值实现城市化人口无稳定收入、从事个体经营安家落户60－80㎡价格/实用性城市人其士集团·长春范家店项目:客户定位启动区主要目标客户为绿园区中高收入人群/改善型客户/中心区外溢客——启动区户重要客户长春中心区外溢客户：?受总房款限制，希望花合理价钱购买相对高品质物业；以城市年轻客户为主的婚房。核心客户绿园区的中高等收入人群：?政府职员、教师、私企业主、医生等，他们对绿园区有地域情结，同时又有改善需求；原棚改区的中高收入居民外地工作缘客户：?外地人，在绿园或者朝阳工作，对区域没有抗性，注重交通便捷。——中远期中心区主动郊区化的城市客户：?中等收入教师、医生等事业单位人员；?商圈私营业主；?中等收入的公务员等政府机关人员；核心客户?其他行业的白领、蓝领等稳定收入阶层。区域成熟后的企事业人员：?区域发展后吸纳的企事业人员，有置业需求且有工作缘；重要客户?企业中高层、高级蓝领、商务人群、SOHO一族；新兴产业人口及投资客：边缘客户?由西客站带来的外来产业人口；?外部投资客；其士集团·长春范家店项目2项目整体定位其士集团长·长春范家店春范家店项项目目定位思考项目核心价值实现途径认知价值项目产品价值价值地段价值其士集团·长春范家店项目定位思考地段价值的核心?城市价值长春城市化进程推动区域的城市化发展；?紧邻汽配园、朝阳区，板块挤压下加快区域城市化进程。?西客站重新定义区域功能，绿园将成为长春的交通价值交通门户和商业中心；?西客站的交通枢纽作用促使区域的公建配套快速升级，加速提升城市功能和形象。快捷便利；现代时尚；都市人居都市价值是地段价值的核心其士集团·长春范家店项目定位思考产品价值的核心都市风情?区别于其他项目创造全新主题；?结合商业街、会所和外部空间，展现都市感；?通过园林和公共空间，打造开放、共享、交流、注重邻里关系的的社区生活氛产品价值围。提供符合都市生活方式和客户潜在需求的产品创新产品?创新的、升级的产品体系，给予客户都市的居住体验。产品价值在于都市生活精神氛围的营造其士集团·长春范家店项目定位思考认知价值的核心项目客户?在地段城市价值及项目都市风情的基础上，本项目将创造一种全新的生活模式；?用特殊的生活模式教育和影响一批客户群体，他地段价值全新们可以是不同职业、不同年龄、不同圈层的人，但他们共同被这种特殊生活模式所吸引；生活模式产品价值?这种生活模式是项目的灵魂，是贯彻项目始终的精髓；认知价值的关键是创造客户全新的生活模式其士集团·长春范家店项目定位思考项目核心精神提炼项目价值体系价值实现通道精神价值构建价值阐述城市价值产品支持区域都市价值价值交通价值营销配合都市人居政府规划项目价值阐述价产品创新产品产品支持价值都市产品前期展示都市生活体验值居住体验体营销配合系口碑传播认知价值生活模式阶层归属品牌支持都市精英阶层需求满足营销配合物业服务都市人居、都市生活体验、都市精英阶层其士集团·长春范家店项目定位方向“都市精英阶层”的生活模式需要一个多元、丰富而包容的社区；需要多样的物业形式：有住宅，有商业街，有学校，有公建配套；需要一个既开放又私密的社区；希望形成自己的交际圈子……某些建筑符号可以体现都市特征，比如都市化的商业、共享的公共广场、夜间都市意向。设计满足都市的便捷特征，5分钟步行尺度享受都市氛围有绿树成荫的大道，也有景致宜人的花园，还有很多公共的空间，可以小坐上一会儿，可以缓缓地散步，可以运动，可以和朋友们海阔天空；……美式街区正是这样一种都市生活社区其士集团·长春范家店项目定位方向什么是美式街区？美国及其宣扬的“美国梦”，成就了一个国家，也成就了一种文化与一种生活方式。这是一种强调享乐、都市、自由自在、家庭温暖和人际沟通的生活文化。美国人的住宅就是这种生活文化结合先进建筑设计的产物。美式街区：能够在这里居住、工作、娱乐、运动、学习，体验一种开放的环境氛围体验到建筑与环境、建筑与建筑、建筑与人、人与环境、人与人之间的互动和交流，及随之而来的生活的新的可能。将好的住宅产品、好的生活方式，引入中国，引入长春其士集团·长春范家店项目项目定位首席别样住区美式街区生活?首席：项目身份特征，奠定集团品牌和项目市场地位!?别样住区：区分竞争项目，差异化竞争策略，创造时尚、开放、包容的全新生活模式！?美式街区生活：体现在规划、配套、产品等方面！其士集团·长春范家店项目美式街区概念诠释“美式”是一种生活概念：她是开放、包容、共享、时尚、注重邻里关系的生活模式！“包容、共享、时尚、注重邻里关系”是一种文化，不同职业、不同年龄、不同圈层的人能够在这里居住、工作、娱乐、运动、学习，体验一种开放的生活氛围。其士集团·长春范家店项目美式街区规划诠释通过连桥连接住宅与商业美式街区强调：?与城市功能相融合?社区功能的复合串接黄色区域代表社区灰空间，可以是绿地，是广场，是任何能够串联小区住宅之间，商住之间的载体。“美式”需要通过建筑符号体现：“开放”是指通过BLOCK组团规划，BLOCK商业街区、入口广场、活力广场、社区商业等与城市发生联系，把社区完全纳