嘉年华广场市场篇第一部分、淄博概况1、地理淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万2、交通胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。3、城市风貌淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。第二部分、桓台县概述1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事处，343个行政村。2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。少数民族352人。2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇的人口规划2020年在20万人左右。第三部分、桓台县的规划1、功能定位淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。2、发展目标与指标体系类别指标单位现状发展目标2002年2007年2010年2015年2020年国内生产总值亿元81.04150200320500经人均国内生产总值美元199435005000750010000济城镇居民人均可支配收入元780011500150002000026000类农民人均纯收入元3929600080001100015000恩格尔系数%—40383530总人口万人48.950515253社县城人口万人8.612161820会人口自然增长率‰5.186543类城镇人均住房建筑面积平米—182030333、城市用地发展方向3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。4、城市总体规划结构延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：4.1一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。4.2二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。4.3三带：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。4.4四区：东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。第四部分、近期建设规划1、期限：2003——2010年。2、发展目标到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。3、近期建设重点：“开发新城区、提升老城区、整合工业区”3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业第五部分、桓台沿街商铺综合分析一、商业市场普查方案1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。2、调研目的2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）；2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。3、调研范围a中心路b张北路c兴桓路d镇南大街e建设路f卫生街g公安路h公园路4、调查对象调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式采用问卷式，具体内容见调研表6、人员组织与时间进度6.1调查样本预计900份；6.2临时调查人员安排4人；6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。7、调研重要分析指标7.1售价及租金分析；7.2面积分析；7.3经营内容指标分析7.3.1经营内容——租金分析7.3.2经营内容——面积（实用面积）分析7.3.3经营内容——规模（数量、比例）分析8、分析与建议依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。9、预算：问卷印刷费用：300元问卷调查费用：900份×￥2元/份=1800元自行车2部×￥160元/部=320元纪念品：900份×￥4元/份=3600元招聘及交通费用：100元共计：6120元二、调查情况说明本次调查按计划从9月25号至9月29号，共五天时间。完成调查问卷430份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。三、调查分析（一）、单项分析1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70㎡占17%，比例最大；21-30㎡占15.9%，比例次之；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占13.8%。累计可见10-40㎡占55.5%，是主要的面积范围。面积频率百分比累计百分（%）比（%）百分比（%）10-15㎡6515.215.216-20㎡4610.725.95%21-30㎡6815.941.78%15%10%31-40㎡5913.855.511%41-50㎡174.059.451-70㎡7317.076.517%71-100429.886.216%㎡4%14%101-150㎡368.494.6150㎡以上235.4100.0Total429100.010-15㎡16-20㎡21-30㎡31-40㎡41-50㎡51-70㎡71-100㎡101-150㎡150㎡以上2、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。层数频率百分比累计百分（%）比（%）一层35983.583.5二层6515.198.6三层51.299.8百分比（%）四层1.2100.0Total430100.015.11.20.2一层二层三层四层83.53、店面形象分析：店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。频率百分比累计百分（%）比（%）百分比（%）优25160.260.2无良10324.784.9一般15%0%优一般6214.999.8良良优一般1.2100.025%无60%无Total417100.04、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8%，低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。频率百分比累计百分（%）比（%）百分比（%）国际名牌429.99.9国内高档品牌9221.631.513%10%国际名牌国内中档品牌13531.863.322%国内高档品牌23%国内中档品牌国内一般品牌9923.386.6国内一般品牌32%无无5713.4100.0Total425100.05、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。频率百分比（%）男装类255.8女装、内衣5212.1男女休闲装5913.7饰品类2.5童装、孕妇装类102.3鞋、箱包、皮具类型225.1珠宝、钟表、眼镜类61.4礼品、精品类163.7餐饮类225.1休闲、娱乐类1.2便利店、百货类4510.5文体、音像类133.0家电81.9数码、通讯、IT类112.6百分比（%）化妆