深圳市盐田港集团有限公司盐田港办公及综合配套服务区项目－－前期策划顾问报告汇报稿2008年11月汇报纲要※宏观环境分析※物业市场分析※发展策略及产品建议※财务分析2一、宏观环境分析物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极2007年深圳集装箱吞吐量区域分布其他,5.47,0.3%蛇口,502.99,机场23.8%平湖盐田,1001.62,龙华47.5%盐田笋岗港前海湾赤湾,600.3,28.4%数据来源：深圳统计年鉴?2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。?深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。?物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。4珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争黄埔港虎门港惠州港南沙港盐田港赤湾港中山港蛇口港香港港高栏港?珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。5广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁广州港与盐田港集装箱吞吐量1,2001,00080060040020002001200220032004200520062007盐田港广州港广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率60%50%40%30%20%10%0%2002200320042005200620072008(1~8)数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网-10%盐田港广州港?南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。6深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力盐田港集装箱吞吐量占深圳比例70%60%50%盐田港40%区30%20%10%0%1995199719992001200320052007数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府西部港区?盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。?西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。?提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。7深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意?《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。?位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。?深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。8盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.66765.43.11％91第三产业GDP（亿元）140.43314.44.24％04常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿23.131915.01.21％元）3居民人均可支配收入2201224870-2,858数据来源：深圳统计年鉴，盐田区（元）政府居民人均消费支出（元）1854818753-2059实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速（1998～2007）(%)(万人)2522.132020.8021.2421.5821.8719.102017.171514.3015.2412.71513.4411.28.910106.66.42.11.6551.31.2001998200120042007数据来源：盐田区政府10项目的SWOT分析优势劣势?临近港口，有物流行业需求依托?目前交通可达性不佳?景观资源丰富，海滨特色风光?目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻?偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁?物流业是深圳与盐田支柱行业，?受外贸出口减少影响，盐田港集装箱发展前景看好吞吐量增长有所放缓?周边缺乏高品质物业，市场存在?珠三角港口间竞争日益激烈空白?未来交通可达性有大幅改善?周边环境未来有较大改善11开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强金中茂银大大厦厦··上香海港?1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴?1984年中英达成香港回归协议。为展现香成立中国第一个国家级金融开发区。港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受?为显示决心，并提升区域竞争力，政府组委托设计中银大厦。织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂?中银大厦高315米，落成时是香港最高建大厦。筑，并成为著名景观。?金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性?中银大厦代表了“中国人民的雄心”。建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。12二、物业市场分析办公市场14深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展深圳甲级写字楼区域分布深圳甲级写字楼区域构成?新兴市场南山,8%?代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座?起步较晚，尚缺乏集聚效果罗湖,23%?深圳旧CBD?代表项目：发展?深圳新CBD银行大厦、地王?代表项目：诺德广场、嘉里中心中心、卓越时代?商业环境成熟，广场基础设施完善，?日渐成为银行业深受跨国公司所、金融业及其它青睐福田,69%专业服务业的集中地数据来源：仲量联行?福田是甲级写字楼主要聚集区。?盐田目前缺乏高品质项目。15物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业深圳甲级写字楼租户构成物业行业代表性租户序号公司名称所在物业占用面积其他,1%（平方贸易及物流,20%米）银行、金融及保险,26%1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,000工业及石油化工,14%3长荣集团免税大厦2,000IT及电信,7%4APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,200日用消费品,5%专业服务,27%7MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,800数据来源：仲量联行9现代集团世界金融中心1,800?相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域16港口物流：围绕港口展开的现代物流分支?主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等?活动流程：报关行货代厂商保险物流船公司船代口岸港口厂商仓储车行第三方物流涵盖业务17主要企业对写字楼物业需求类型企业特征物业需求特点?为企业提供集成式物流解决方案?规模大，服务网络广，资源丰富?涉及环节多，如仓储、运输，管理?靠近客户，现场操作第三方物流水平较高?关注品质，交通，配套?代表企业：?面积需求较大Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等?产业链的上游企业，行业影响力大?港口核心客户，码头利润主要来源?在港区主要设置操作部或分理处?靠近客户，现场操作船公司?企业规模大，跨国企业为主?关注品质，交通，配套?代表企业：?面积需求较大Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等18主要企业对写字楼物业需求（续）类型企业特征物业需求特点?船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务?靠近客户?以船公司为服务对象，对船公司?关注实用性，交通，配套船代依存度高??船代业务与港口关联性强面积需求较大??具有一定规模，国内企业为主自购物业为主?代表企业：中外代、联合船代?承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务?靠近客户，现场操作?私企为主，国内企业居多?注重物业实用性货代?行业进入门槛低，企业品质良莠?关注实用性，交通不齐，规模、档次较参差?规模企业面积需求较大?在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能19盐田港写字楼市场?物业总量规模不小，以自用为主4?经营性物业规模小、本案中低档物业为主5?主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少?租金水平不高，一般在50-70元/平方米12/月水平3?市场需求旺盛，空置率低1.海港大厦2.盐田港码头候工楼3.东湾大厦4.中铁物流大厦5.盐田国际20海港大厦物流企业用户分析17%占企业平均占用面积（平方米）用41%货代运综合物面类型报关行船务积26%输流平均占16%10099346105用面积货代运输报关行船务综合物流20%?货代运输类企业多、面积占用比例最大企?船公司企业平均占用面积最大，是写字业楼空间需求的重要来源数9%52%量19%货代运输报关行船务综合物流21海港大厦部分主要用户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40022物流企业访谈-访谈对象??达飞船务（达飞船务（CMACMACGACGA））?康捷空国际货代（Expeditors）??川崎汽船（川崎汽船（KlineKline））?万海航运（Wanhai）??马士基海运（马士基海运（MaerskMaersk））?嘉宏国际货运（Cargo）??日本邮船（日本邮船（NYKNYK））?怡诚物流??以星物流（以星物流（ZimZim））??星辉储运（星辉储运（StarStarShineShine））??中国外轮代理（中国外轮代理（PENAVICOPENAVICO））??美国总统轮船（美国总统轮船（APLAPL））?目的：了解大用户对办公物业的需求状况与前景23大型物流企业业务职能构成与选址要求-选址因业务职能而异：销售单、客服部门要求贴近客户，