无锡新区新光路项目定位分析探讨定义城市价值典范1项目位置、周边人口、规划简介2项目初步规划简介3周边商业项目介绍4项目定位分析探讨1项目位置、周边人口、规划简介无锡市总体环境——地理位置?无锡是江苏省辖地级市，地处长江三角洲腹地，东临苏州，南濒太湖，西靠常州，北依长江，古运河穿境而过。距上海128公里、南京183公里；?全市总面积为4788平方公里，市区面积1659平方公里。下辖7个市辖区：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、锡山区、惠山区、新区无锡新区是无锡市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高国际生活社区地。无锡新区成立于1992年，经过近20年江溪的不断发展，无锡新区如今已成为国家级高工业博览园新技术开发区行列中的排头兵。梅村无锡新区目前下辖无锡高新技术产业开发区、高新产业区太湖国际科技园、空港产业园、中国工业博览园、中国吴文化博览园、国际生活社区等旺庄六大功能区。鸿山旺庄、江溪、硕放、梅村、鸿山、新安等六条街道，220平方公里，常住人口60余硕放吴文化博览园万人。太湖科技园新安空港产业园新区商业集聚区分布沪宁铁路机场路锡士路锡兴路沪宁高速长江路恒大、绿地长江路北区综合体商业中心(哥伦布、万科广场)商贸太湖大道核心区金城东路区级商业中心新光路旺庄路项目周边在建办公楼分布1哥伦布广场2012年底交付3恒大、绿地综合体2015年交付2麦库2013年交付4长江1号2013年交付长江路锡士路31项目位置太湖大道2无锡新区作为无锡高新产业集聚区，总部经济发展集聚区，未来办公楼需求会稳步增长。目前在建的2013年交付的三处办公楼物业体量都较小，分散不集中，竞争力不强。该片区未来有继续发展规模办金城路新光路4公楼的需求。新光路商圈被机场路、金城路、新光路人口分布图312国道隔为相对独立的区域，国信世家一二期中邦1708N总面积为平方公里，现有居3000套套6东路住人口9.7万人，在建楼盘全城部交房可再导入3万人。金科米兰和睦家园米兰金科米兰1372美新玫瑰大万裕苑二区600套金春锡道3000套套米兰1372套514600人新区规划规划居住展览馆中央公园新之城商路国无锡驾用地华业广场新城中学36校光万裕苑一区邮政道融侨观邸兴个班坊前博客山2997套12200人6中国路机路银行400套第一国际新新万裕苑坊前坊2700套派出8400人规划居住春潮三区三区所丰新坊新东坊商业街用地11700人2100人育场苑坊前小学新丰苑二区卫生高等技路泰伯公园42个班春潮一区术学校1500路9700人人路12100人机电高东路职5800新都会庄路旺旺9无锡国际春星锡春华学校小学庭春潮二区东鼎世纪876套9300人项目西侧的最新规划，以住宅和高新创意园区为主。新区公园新之城融侨观邸项目春潮安置小区项目西侧规划2项目初步规划介绍A、效果图部分鸟瞰图夜视鸟瞰图沿新光路透视图沿锡士路透视图3周边商业项目介绍A新之城B宝龙广场C新区哥伦布广场D盛高、绿地综合体新之城无锡新之城购物中心——该项目由无锡新区经济发展总公司投资建设开发。总用地面积约为6万m2，建筑面积约15万m2，项目总投资为12亿元。地理位置——新光路以北、春江路以南、锡兴路以东、春华路以西。春华路路江A区——春乐购超市为主，结合零售、餐饮。路光B区——精品百货为主，结合餐饮、娱乐。新锡兴C区——路1-4F餐饮、娱乐，5-8F商务酒店。新之城品牌落位金钱豹1FC&A乐购招商区品牌服饰区KFC必胜客AB连廊区商业街新之城2F品牌落位新之城3F品牌落位新之城4F品牌落位B宝龙广场家乐福百盛中庭家乐福百盛中庭中影影院分类名称建筑面积/㎡2012年第一周营业额超市家乐福252507696795百货百盛241313785492专业卖场苏宁54961757000尚玲珑餐饮182499743缤纷五洲3277无提供中影4726462155宝龙主力店隆基珠宝370229622休闲娱乐立新游艺2680无提供上海人家餐饮5592506880龙麦KTV6666无提供主力店合计83345序号品牌合同面积/㎡27烟台精品水果周营业额29768628DQ83数据月给1都可茶饮501797229顺旺基471320002鼎茶711748931蛙蛙叫611511003茶间道304813332索菲克549290004曼果周黑鸭935809833茗桂坊734260005苏坊斋35034豪客来5901250006西北传奇凉皮34大苹果多拿滋&咖3015351503600啡7果清新32847936冰火工房25546008徽州饺子282155437大丰收9561801009来伊份571531938蜀乡驿站4083600010龙润642654039汤师爷4083710011沙县小吃4032金田中30152732240012雪莲天阁4230奶茶3751746212013吉祥馄饨4332小尾羊931512465820014美味鸭血粉丝4433权金城78986788800015母亲手擀面4533百草传奇34715371785016快乐星4633蓝瓶子面包322151562155017旺比馒头4730肥牛牛排18853145329018仙果园4933小蜀娘603752311410019吉祥麻辣烫5029北疆饭店347157016355020百份煲仔饭5132沱江鱼府3459752111240021兰州拉面5232香锅里辣火锅110925222216022麦q奶茶5332Hello拌饭1496148237023时旺饮食店5432糖皇1733868258024嘟嘟麻辣烫小铺受欢迎品牌5532水天堂1342874313630025巧克力吧大铺受欢迎品牌5732土家菜174343024855026徐记麻辣烫33小计34884126211829732C新区哥伦布广场鸟瞰图南向透视图沿宏源路透视图新区哥伦布广场饰品美甲美食小铺地下一层品牌落位孩子王聚友栈男装新区哥伦布广场太平洋咖啡一层品牌落位珠宝、黄金VEROMODEONLY新区哥伦布广场二层品牌落位时尚女装层迦南美地战国策大城小爱权金城独一味新区哥伦布广场三层品牌落位安踏安藤家德庄李宁迪欧咖啡粤仔湾新区哥伦布广场四层品牌落位万达影院银乐迪D恒大、绿地综合体绿地综合体商业+办公原盛高朝阳门综合体效果图，现被恒大收购，规划调整方案尚未出炉。商业+办公4项目定位分析探讨项目定位分析探讨第一章：商圈分析第二章：市调情况回顾第三章：竞争对手分析第四章：项目定位第五章：业态及品牌建议一、商圈分析欧尚哥伦布2.0公里1.2公里新地宝龙第一商圈从地块周边1.2公里范围大致可以画为本项目的第一商圈，但从交通的便利性来说，由于受到西面机场路及东面沪宁高速的阻隔，第一商圈实际会呈现向东西延伸的椭圆型。第二商圈根据目前从新之城了解到的辐射范围的信息以及从交通便利性上来分析，本项目以北、以西的2公里范围为极易受新区副商圈欧尚、新区哥伦布商圈辐射，而项目往南2公里外区域，受新区中心商圈宝龙广场、新地假日广场辐射较强，因此本项目未来需要深度挖掘的第二商圈的客群。商圈SWOT分析1、地理位置优越，周边6平方公里范围内聚集了约10万人口，且以年轻人为主，消费力较强。优势（S）2、项目旁的新之城作为新区商贸区的核心，已有一定知名度，促成商圈内人口就近消费习惯的培养。3、交通便利，新光路、金城路、机场路、锡士路这些快速通道、交通要道可以为本项目扩大商圈辐射范围。1、新之城体量较大，业态齐全，且有主力店乐购超市，因此，商业若不错位经营会形成重复竞争。弱点（W）2、本项目商业分块布局，且每块仅有2万多方，相对来说，总量偏小，不太集中，相对其它大体量的商业体（绿地、恒大、新之城、宝龙）在竞争时会处于不利位置。3、地块周边以住宅为主，该片区CBD集中在长江路两侧，新光路周边现有CBD氛围不浓。1、与新之城一起，打造沿新光路的新区商贸核心区商业存在较好的前景。2、周边1.5公里范围内的核心商圈不再规划有相同定位的直接竞争对手。机会（O）1、盛高、绿地、新之城、宝龙、长江一号、新区哥伦布的餐饮、娱乐会对本项目的餐饮、娱乐形成较大冲击。威胁（T）二、市调情况回顾此次我们选择了商圈内18-45岁的消费者随机做了百份问卷调查，得出的主要结论如下：1、交通便利、价格合理、环境舒适，是被访者选择购物中心的最重要的原因。2、被访者购物的主要交通方式以电动车为主，其次是私家车，再者是步行。3、被访者的月收入以5000元以下居多，家庭月收入在8000元以内居多。4、被访者购买日用品最常去的场所的大型卖场，逛街最常去的是中山路。5、被访者外出就餐主要还是在新区范围内，其次是中山路，每次就餐的客单价大多在80元以内6、被访者购买服饰的主要场所是中山路，单次消费集中在500元—900元的区间内。7、被访者心目中知名度最大的商场是商业大厦，其次是八佰伴，然后是三阳百盛。8、超过一半的被访者认为若新光路有新的大型商业出来，以后会经常去消费，不会只去新之城或新地假日广场。供参考：被访者喜好品牌（第三方调研公司2011年在新区长江路沿线做的300份问卷回馈信息）五星四星三星二星一星渝派富豪中餐外婆家东海渔港、五斗橱阿瓦山寨小肥羊餐饮西餐豪客来斗牛士铁板烧西式快餐KFC必胜客中式快餐大娘水饺九大碗吉祥馄饨蒸功夫东南亚料理韩国烧烤味千拉面、权金城蕉叶餐厅休闲饮品星巴克CoCo奶茶少女装艾格E-Land小熊维尼淑女屋、欧时力少淑装VeroModa百家好Only淑女装秋水伊人江南布衣服饰休闲男装J&J骆驼、jeepGXG运动休闲耐克、阿迪达斯唐狮、真维斯levi‘s、Hipanda安踏、李宁匡威美津浓Kap