“大隐之地”探寻沈阳隐逸文化嘉里中心（沈阳）项目营销推广报告INTEGRATEDSERVICEPROVIDERINREALESTATEINDUSTRY序项目一期，产品丰富，明年销售在即，我们本着专业、严谨的态度，在前面市场研究的基础上制定出本案明年一期产品的营销推广计划。随着市场的不断变化，我们也将利用敏感的触觉和快速的反应来深化和完善对本项目推广工作。提纲架构项目气质定位文化形象导入本体分析竞品市场分析一期营销推广划分十大策略保障提纲架构项目气质定位文化形象导入本体分析竞品市场分析一期营销推广划分十大策略保障黑格尔曾说“建筑的艺术在于人类把外在本无精神的东西改造成为表现自己精神的一种创造。”何为“嘉里气质”　？……嘉里气质研究——历史悠久，四海纵横成立于1978年嘉里建设有限公司，经过数十年的发展，嘉里建设已是香港最大的地产投资发展公司之一，在中港两地均拥有多个大型建筑项目。?嘉里气质研究——低调、典雅、从容、厚重嘉里物业，大都扼守都市最优良的城市核心地段，以优越地理的位置和新颖的设计概念，迎合商界翘楚在商务和居住的方面要求，大都体现了品质厚重、低调优雅的风格气质。这种品质与尊贵，不是皇家的奢靡、不是赤裸裸财富的体现，而是低调、简约、厚重、优雅。?嘉里气质研究——高贵、奢华、文化、简约嘉里一直致力于提供高尚精品生活，并与国际流行趋势紧密相连，内部装饰多以高贵典雅为基调，豪华典雅而简约实用，彰显浓郁的艺术氛围和深厚的文化内涵。宁静与从容，承载着万千城市精英在此创造财富，休憩，狂欢，归巢。。。。。沈阳嘉里气质拔升低调式优雅极简式奢华阐释：展现精湛卓越的非凡本质，融合简约奢华的贵族气息，简洁的表面背后尽显的是内在的繁华。提纲架构项目气质定位文化形象导入本体优劣分析竞品市场分析一期营销推广划分十大策略保障空谷幽兰--寻访中国隐士《空谷幽兰》是美国汉学家比尔·波特写的一部关于中国的“寻隐之旅”。他通过二十世纪八九十年代亲身探访隐居在终南山等地的中国现代隐士，引出了中国隐逸文化及其传统的产生和发展的历史，并将其与他正在采访的现状相对照，表达了对中国传统文化的高度赞叹和向往、怀恋，并写出了他所看到的中国未来发展的希望。空谷幽兰--寻访现代中国隐士他们是中国文化真正的传承者，默默存在，没有语言，唯有实践。这群以精神幸福、个人自由为意志的隐士，代代相承、摒弃浮躁、真实地生存。何为“第三类隐士”　？……中国的隐逸文化——小隐在山林，“大隐”在市朝中国的隐逸文化源远流长，内容丰富。隐者精神是中国文化中一种独特的元素，表现多样。真正的隐者未必显露隐者的形迹，这也就是所谓“大隐隐于朝，中隐隐于市，小隐隐山林”。而一生追求隐逸的王维也曾有“曾是巢许浅，始知尧舜深”的诗句。　　隐者精神在根本上是对超卓的追求，对永恒价值的向往，对生命深层的关怀；为此而表现出的，对现实的某种距离乃至拒绝，一种遗世独立的姿态，毋宁说不过是一种形迹而已。这种形迹对大众而言，审美价值要高于社会价值，隐者精神的社会价值或许要远远大于审美价值。　　现代隐士—拥有隐者的精神，而不依赖于形迹，繁华市井中寻得内心清净，静好如初、安之若泰！客群定位回顾住宅：崇尚都市品质生活的中坚人士居住类公寓：崇尚都市舒适生活的社会精英客群访谈实录2011.5.10~17商务类公寓：中小企业业主兼顾部分投资客写字楼：业绩卓绝的中大型企业投资客户：沈阳知富、资富阶层关键词—权贵、老板、享乐、不差钱客群回顾关键词—名牌、崇洋、奋斗、圈层关键词—社会认同、品牌情节、人文精神关键词—个性、眼光、远见中小公司有前瞻眼光的投资客SOHO一族大型企业、纳税百强城市动物一族达官显贵“乐退”企业家知富、权富、资富繁华市井中独善其身者三富阶层客群定位我们称他们是——拥有事业和财富的“现代隐士”阐释：享受工作、享受生活，拥有非常物质和精神双重财富，追求高品质城市生活的成功企业和个人。基于对项目产品和客群的定位研究，我们得出项目形象定位……项目形象定位“大隐之地”------绽放在◎繁华世界◎空谷幽兰产品形态城市资源市场稀缺释义：绽放，嘉里风格建筑的典雅姿态；繁华世界，城市生活的最大载体，影寓项目的所在地，沈阳金廊核心；空谷幽兰，引发项目“低调式优雅、极简式奢华”的风格气质联想，寓意客群中的市朝隐逸文化、“大隐之地”。客群心理定位“隐逸文化”------“隐逸”理念的提出，是对位沈阳财富阶层“纳富”、“藏富”的一种心理需求，更是一种生活品位和生活方式的提升。本案文化立意，是为沈阳乃至整个东三省金字塔尖的财富阶层打造“大隐”之所，凸显出项目产品乃至文化层次的丰富感，在体现项目价值的同时表达出极富居住者个性的文化内涵。我们的目标推动项目一期顺利销售，实现沈阳嘉里项目销售利NO.1润最大化树立沈阳第一综合体形象，建立项目品牌NO.2延续并发扬嘉里风格气质，带动开发商形象NO.3提纲架构项目气质定位文化形象导入本体分析竞品市场分析一期营销推广划分十大策略保障项目四至及经济指标本体条件经济技术指标用地面积：17.27万平方米总建筑面积：172.01万平方米地上建筑面积：128.73万平方米地下建筑面积：43.28万平方米(其中住宅建筑面积：50.54万平方米）商业比：60.7%容积率：7.45建筑密度：46.5%绿化率：20%建筑高度：≤240M停车位：8210（包括地上及地下停车）商业住宅比例相当项目位于沈阳南部金廊核心；城市中心综合体北临文艺路及青年公园；南至文化路（二环路）；西临青年大街；东至建院街。优势盘点——区域优势明显金廊为政府规划中的沈阳地区及东北地区的“核心动脉”本项目地处金廊的CCD世界文化产业核心区，区域的建设与发展，为项目提供了良好的发展平台。优势盘点——交通状况良好城市快速路、主干道、次干道、支路纵横交通与沈阳城市各区域交通紧密连通，通达性强。地铁2号线的开通，将是本项目在未来，具有更完善的道路系统项目周边具备较发达完整的道路系统，进入项目主要依赖于青年大街、文化路、文艺路以及学院巷。公交线路：133，134，222，257，214，244，225，238等20余条公交线路直达沈阳各个区域。轨道交通：地铁二号线工业展览馆站优势盘点——周边配套齐全项目不但配套齐全，而且大多不乏沈阳最优质的配套资源，如沈阳最好的学校，二中、沈阳最好的医院，军区总医院，沈阳最贵的住宅小气，地王国际花园等。住宅小区：地王国际花园、未来城、滨湖丽景、华润中心悦府、一方地产等；企事业单位：辽宁省广电总局、辽宁省科技馆等；教育学校：沈阳二中、本项目小学等；购物场所：家乐福、欧亚达、华润万象城等；医疗：军区总医院等；公园：青年公园等；教育医疗商业商业资源资源配套服务优势盘点——景观资源较佳本项目北部紧邻青年公园，外部景观价值较高，尤其项目北边产品，景观价值更高。p本项目在产品规划与营销中充分利用的外部景观本案优势，将外部景观转化成项目营销价值点、优势盘点——大盘规模效应、复合地产联动沈阳嘉里中心，170万的超级体量，不但能形成规模效应，容易形成气场及滚动开发，更因多种业态组合（涉及五星级酒店、高端商住公寓、超五星级写字楼、大型商业、及高端住宅等），形成紧密联系，构成良性互动、亦能网络各种客户，形成多途径的销售收入。优势盘点——优质内部配套酒店香格里拉大酒店、小学、会所、商业配套等业态配套，为本项目提供了更优质与完善的内部配套资源学商校香格里小学业拉大酒店高档会所商业优势盘点——嘉里品牌、优质服务与信誉的保障嘉里建设有限公司（「嘉里建设」）是香港最大的地产投资发展公司之一，在中港两地均拥有多个大型建筑项目。p拥有高质素大型建筑项目，遍及中港两地p为旗下物业租户及住客，提供优质而全面的管理服务p荣获标准普尔“BBB-”投资等级p总资产值超过669亿港元p恒生综合指数、恒生香港综合指数、恒生香港中型股指数及地产建筑业指数成份股之一劣势盘点——建筑密度超高，产品品质受影响7.45的容积率与建筑密度都超过，致使项目品质降低，居住的舒适度大受影响。劣势盘点——周边道路综合交错，噪音影响较大青年大街、文化路、文艺路、学院路、建院路，地铁二号线，多条公交线路在此交汇，车流人流再次交汇，对项目的造成严重的噪音污染。劣势盘点——沈阳嘉里品牌有待塑造嘉里建设，尽管品牌知名度较高，但沈阳嘉里中心属于第一个开发的项目，品牌耕织度不深，需要进一步塑造与提升。加之，嘉里建设作为香港的公司，对南北文化的差异了解需要一定的时日，对产品开发与销售有一定的影响。本体小结：优势：1、地处青年大街的CCD区域，区域优势明显2、配套资源丰富（教育、医疗卫生、商业服务、市政建设等共存）3、交通四通八达，地面、地下双交通，4、北靠青年公园，外部景观资源上佳5、大盘规模效应明显，复合业态联动全方位网络客户资源6、内部配套资源丰富、7、嘉里品牌、优质服务与信誉的保障劣势：1、噪音污染严重。2、高容积率与高密度，影响项目品质3、嘉里建设做为沈阳外来企业，品牌塑造需要一定的时日。提纲架构项目气质定位文化形象导入本体分析竞品市场分析一期营销推广划分十大策略保障竞争分析主要竞争项目锁定项目世茂五里河华府新天地茂业天地华丰嘉德广场华润中心位置文体西路25号团结路惠工广场西青年大街185号青年大街7号辽宁省体育馆原址区域和平区沈河区沈河区和平区和平区开发面积160万平米160万平米40万平米46万平米70万平米商业、写字楼、酒商业、写字楼、业态商业、酒店、写字商业、写字楼、公商业、写字楼、酒店店公寓、高端住宅住宅、酒店式公楼、住宅、公寓寓、住宅，酒店、公寓组合、酒店寓一期竣工在售，共基础施工，2012万象城已营业，华润开发主体封顶