沂水万德广场整体定位及发展战略报告济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司2012年11月………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第1页……前言前言前言前言?结合参考对于城市中心区商业综合体项目的操作思考与方法总结，为本项目制定适合的操作方法与思路?本着和甲方充分合作，发挥各自优势，形成一体化的精神，对项目进行分析研究，力求更加清晰的勾勒出项目的容颜，以明确项目整体发展方向；?嘉瑞伟业深知开发代理共荣共辱、共兴共衰的道理，因此我们献言献策，希望能对项目开发有所帮助；?本次报告我司站在项目全局发展的战略高度，对本案进行分析，避免仅考虑代理的局限性；………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第2页……开发战开发战开发战开发战略略略略研研研研判判判判?项目产品规划是否适宜利润最大化，是否对招商有带动作用，产品组合形态有哪些？?作为沂水地标性建筑群，项目整体定位要站在什么高度，项目产品与业态组合要打造何种高度才能适应县域市场需求？?在目前沂水商业集中放量的市场下，销售采用哪些办法，有利于打造项目形象高度，快速回笼资金？………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第3页……一、产品建议部分………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第4页……一、一、一、一、产产产产品篇品篇品篇品篇万德广场项目整体外在呈现，沂水最高端城市商业综合体，沂水对外展示形象的地标性建筑与商业集群，代表沂水城市发展的新阶段，新形象。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第5页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分商业部分—大商家品牌引进产品定制建议万德广场定位于城市高端体验性商业，诸多商业业态的组合是其重点解决的。为避免产品规划建设中，诸多商家无法达到其经营的对场地面积、楼层、层高、水电消防、承重排污等独特的要求，建议针对大商家资源采取产品定制策略。如：本案重点引进的影院，层高及倾斜角度需求，家电连锁对承重、货物出入口等特殊要求，娱乐业、餐饮业排烟排污要求等均需要预先设计。招商重点：避免优质高价值铺位招商引进，导致销售回款受到阻碍。招商商家是为了使得铺王价值彰显，提高整体销售价值。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第6页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分现代商业文化的体验性?体验性都市商业综合体是现代商业发展的必然趋势，复合化多元性体验式缺一不可。?为顾客创造独特的体验空间，顾客进入后停留的时间可以有效拉长；?除了本地人，外来“参观、商务、旅游、外来”人士也是项目潜在消费者，最吸引他们的是地方独特文化的特色及商业环境的体验消费运用到建筑和商业环境，形成体验感受。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第7页……产产品品调调整整参参考—考—商业部分产产品品调调整整参参考—考—商业部分室内公共空间表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们商业部分—演绎广场建议站在长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气。万德广场整体划分东西两个大区，东区同时又有分割，建议于东西两个区中间一二层做挑空或挑高演绎中庭，作为本案商业中枢节点，环聚人流，形成立体流动与集结中心点，交通一层平面及地下到五层之间的商业循环，增加内铺价值。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第8页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分室内公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，形式：新产品促销、发布会实现商业增值。、演艺广场………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第9页……公共空间引导性产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—业态建议业态建议本案高楼层建议引进影院、娱乐城、美食城、家电城等大品牌业态溜冰场：作为青年男女喜爱的项目之一，对年轻人有较强的吸引力，这导致国内的一些购物中心不惜重金打造真冰溜冰场以吸引年轻的消费客群。室内虚拟科技类：该业种在沂水是个空白，它对年轻影院虚拟科技体验人有较强的吸引力。引入该业种打造旅游娱乐体验中心，对于扩大商圈辐射力，对于吸引距离较远的消费者均有积极的作用，发展潜力巨大。目前的北京的欢溜冰场示意乐谷、泰安的方特乐园等均是成功的案例。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第10页……公共空间引导性产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—业态建议业态建议本案高楼层建议引进影院、娱乐城、游乐电玩城、美食城、家电城等大品牌业态美食城游乐电玩城………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第11页……公共空间引导性产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分室外公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，增加游玩与体验性，实现商业增值。商业景观广场----项目西侧是一个重要特色场所，集“活动、休憩、休闲于一身”，人们累了，可以在此驻足休息。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第12页……公共空间引导性产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分室外公共空间户外广告位需提前设立，增加商业氛围，形成地标性招牌………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第13页……动线的丰富形式产品调整参考—商业部分产产产品品品调调调整整整参参参考—考—考—商业部分?合理扶梯?舒适?便捷?穿插?循环电观梯光空中连廊………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第14页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分现代商业综合体商业中各区域衔接部分的微型坡地，给人一种外界自然界中的情趣感觉，不失为一种情趣动线的创造。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第15页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业业态部分商业业态部分时尚花街时尚花街西区高楼层业态布局参考时尚花街时尚花街………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第16页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分商业部分—停车场建议若从整体销售、招商、运营角度考虑，需考虑车位问题。限于地块地上部分可退让广场不多，为增加车位数量，需考虑地下停车或楼顶停车。若考虑地下一层商业价值，可对外出售或招商，建议于楼顶停车较为适合。楼顶停车需考虑入口位置，建议于项目东侧车辆较少，商业价值相对不高的地方作为入口。楼顶停车有利于商业人流循环，1—5层人流保持旺盛，避免一般商业低楼层兴旺，高楼层无人气的弊端。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第17页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—商业部分商业部分商业部分—内部人流动线建议本案考虑消防需求及后期经营成本采光取暖等需要，采取开放式天顶与半遮挡顶棚设计，自然划分出两条主要南北向人流动线。考虑中心节点以演绎广场开放式休闲中庭设计，以此形成东西向主要人流动线。立体上下交通采取顶层车位与直达二三层电梯及观光电梯布置。考虑高层影院与娱乐对面积需求及人流动线循环需求，需于其规划片区设置主入口，设置直达电梯。关于内部铺位划分待主力商家引进工作进入一定程度后，再行细化，以凸显街铺价值，招商引进主要为销售创造更多价值为中心点。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第18页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—住宅部分住宅部分沂水市场商务办公写字楼需求基本没有，目前由萌芽阶段向启动阶段进发的状态。办公需求如保险、品牌公司、创意机构均需要独立门面，吸引散客。住宅部分—产品建议之写字楼探研此部分客户有向SOHO办公公寓过度的趋势，但需要适当引导带动。萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段?追求形象?改善环境?需求多样化动因?办公需要?纯商务形象?住宅立项、商务办公?客户价值多元?住宅改办公?迅速发展的中小企表现形式?成长型中小企业?各种类型企业?草创型企业业、初具规模的企产品特征?住宅业?第一代商务公寓?写字楼与新一?无?纯写字楼开始出现客户特征位置价格交通代商务公寓并存位置配套硬件核心区5A写字楼客户关注点使用成本商务氛围地段服务软环境健康、风景………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第19页……产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—住宅部分住宅部分商业部分—商业经营模式及业态探研本项目商业经营模式?销售为主，控制主力店业态经营方向（有利于整售或散售）。?少量有利于提升整体价值高端品牌商家可引进于主形象入口，大面积商家以高楼层或内铺多楼层联体经营放置?先出售独立商业街，再出售公寓配套底商及地下商业。业态分布布局原则?高端品牌店以不需要极强人流，人气为主，大品牌休闲娱乐业态集中于高楼层?面向业主的高档配套主要集中在公寓底商，保证其一定的专属性和私密性要求。?面向外部客群的商业和餐饮等主要布置在独立商业体中。?地下一层或四层主要以家电（或超市）和面向外部客群的餐饮为主。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第20页……产权酒店（可销售）产产产产品品品品调调调调整整整整参参参参考—考—考—考—住宅部分住宅部分住宅部分—产品划分普通住宅酒店公寓………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第21页……定位诠释：企业家根据Pareto法则，本案部分高档公寓聚焦企业家阶层，提高项目利润空间，提升项目档次，使项目“名利双收”；酒店式服务公寓公寓定