汇银上川岛项目前期报告2011年7月11日台湾鸿龙品质制作1台湾鸿龙·品牌制作?市场研判及发展出路?PART1?PART2?本项目可参照的市场标杆分析?PART3?项目整体定位和产品策略建议2台湾鸿龙·品牌制作PART1市场研判及发展出路3台湾鸿龙·品牌制作市场研判及发展出路上川岛项目在中国版图的位置上川岛4台湾鸿龙·品牌制作项目区位：台山市西南部，珠三角西南，位于“9+2”泛珠三角和CEPA发展战略区域内，二小时辐射珠三角主要城市项目用地位于广东台山市东南，珠三角西南部，从小区域来看属亍台南市场，从大区域来看，处于珠三角西南延长线范围。项目与珠三角主要城市的距离在1小时辐射范围内，到珠海、澳门只有一个多小时车程。5台湾鸿龙·品牌制作项目区位：资源优良，具有相当的开发潜力，但是距离珠三角主要城市及珠三角传统成熟海滨板块较远，同时海岛与陆地交通不甚便捷，地域认知度和客层范围受到一定的限制珠三角传统成熟海滨板块大亚湾霞涌大亚湾澳头惠东巽寮湾深圳大鹏巽寮：资源优、交通好，众多大垄开发商迚入，成深圳大小梅沙为热点开发滨海区域大鹏：资源及交通优霞涌：自然环境一般，有产越，但由于投资主体业污染，难以吸引深圳滨海不清，限制区域发展度假客梅沙：发展成熟，受土地澳头：有一定癿景观资资源癿限制，区域未来的源，但地块太碎，无法形发展空间有限成强势癿度假氛围6台湾鸿龙·品牌制作项目区位：未来珠三角滨海度假需求第一阶段沿珠三角海岸线北上东扩，第二阶段向西扩南移，而本项目处于西下南扩的的主要区域，珠三角滨海度假现正处于第一阶段的高速发展期，因此本项目短期内的价值难以得到有效体现，但长期持有，有序增值，未来潜力无限。第一阶段：北上东扩第二阶段：西下南扩珠三角的居住需求从上山、下乡走到入海，滨海居住成为主流，而随着传统海滨板块的过度开发，滨海居住的东扩趋势不断加强，资源逐步稀缺，珠三角滨海度假西下南移扩趋势势所必至，项目所在的台山沿海板块，是珠三角未来十年内西下南移的主要方向，上川岛素有“东方夏威夷”之称开发潜力及资源禀赋均占领区域高位。7台湾鸿龙·品牌制作项目出路——市场必须扩容面向全国市场，成为全国性旅游度假项目8台湾鸿龙·品牌制作项目发展全国性旅游度假项目，具有三大基础1、具有全国旅游地产庞大的市场容量支撑2、拥有成为顶级滨海3、迎来房产新政下新度假的项目资源的市场机遇9台湾鸿龙·品牌制作基础一：全国旅游地产市场容量2009年主要旅游城市销售面积注：以上权重系数按地区旅游地产跨区域置业客户的最低比重来计算。而主要旅游城市的跨区域置业的成交量约占全国跨区域置业的80%。保守预估，2011年全国旅游地产市场总量约4000万m210台湾鸿龙·品牌制作基础一：全国旅游地产市场容量项目开发目标全国市场容量首期60万m2VS4000万m2年销100万m2相对于超过4000万销售量的市场容量，项目实现100万的年销售目标并非不可完成的任务！开发目标预设说明：预计海岛开发将每年保守吸引3500个高端客户，平均购买面积300㎡左右，每年将有100万㎡的需求量11台湾鸿龙·品牌制作基础二：项目资源与全国滨海板块相比，项目板块具有潜在的后发区位价值、潜在的交1.大连板块通优势、自身资源、3.北海板块大连大连市属于典型癿渢投资潜力等综合优带海洋气候，年均气经历房地产泡沫，温12℃势现处恢复期，房价项目处于亚热带气候，走势并不明朗年平均21.7℃，气候宜居性更优于大连与项目相比：项目所在区域市场刚刚起步，房价升值潜2.厦门板块力巨大资源条件相较略4.海南板块逊，区域开发空间厦门有限海南房地产价板块资源禀赋高且开值高企，投资发空间广观望态度持重北海深圳本案项目板块具有价值优势，属于近海南深、港、澳城市圈新兴板块，投12资潜力可期台湾鸿龙·品牌制作与全国滨海板块相比，项目具有辐射全国范围资源条件的潜力。威海、烟台、大连等只具备区域辐射力?威海、烟台、大连：局限于辐射东北三省和华北北区域大连?厦门：福建为主烟台威海海南、深圳是属于全国性上川岛厦门滨海度假板块，上川岛深圳属于泛珠三角深具潜力发展成为全国性滨海度假区海南?海南：辐射全国范围?深圳：以大小梅沙为代表，辐射全国范围?上川岛空间上属于泛珠三角地区，属于深圳南延发展区域，未来具有成为辐射全国滨海度假区的潜力13台湾鸿龙·品牌制作区位价值：珠三角强力的消费力和腹地支撑，可以为本项目未来发展提供支持。排名城市GDP（亿元）人均收入（元）泛珠三角两小时生活圈1广州910027610?2013年前,将建成以广州、深圳、2深圳860029245珠海、佛山、东莞、惠州、肇庆为中心的珠三角城际轨道交通主骨架,3佛山490024578开通里程近500公里。?2015年前,将建成1000公里的珠4东莞420033045三角城际轨道交通网绚?城际铁路建成后,珠三角可以真5中山160023088正实现“一小生活圈”，异地购房将更加便捷、简单。6惠州150021278?上川岛经由轮渡半小时快速进入沿海高速，经半小时车程，融入珠三7江门140019004角一个小时生活圈8珠海1100228599肇庆8001506314台湾鸿龙·品牌制作交通优势：交通网绚发达，机场、高铁将为项目拓展全新购买力，实现跨区域、跨城市的全国市场大覆盖15台湾鸿龙·品牌制作自身禀赋：项目具备得天独厚的滨海资源优势滨海资源上川岛四大要素水质一类水质标准沙滩10公里沙滩海沙吨硅量99%沿岛海岸线100余公里礁石5公里以上的礁石群16台湾鸿龙·品牌制作自身禀赋：具有打造“365天”旅游度假基地的优越气候条件项目区域属亚热带温湿型海洋气候，雨量充沛，气候温暖，全年平均相对湿度为79%，平均气温为21.7℃，气候条件优越，宜居指数高。20℃-25℃的是度假、养老最舒适的环境温度17台湾鸿龙·品牌制作产品价值：上川岛前期以度假酒店为核心，初步构建滨海度假生活体系海滨浴场商业街区飞沙度假区度假酒店宗教文化18台湾鸿龙·品牌制作产品价值：与国内高端滨海度假盘的做法相比，项目具有可提升之处以海南清水湾为例海滨酒店群、海滨浴场、游艇码头、水上运动中心公寓住宅、低密度住宅、酒店式公寓、度假别墅等高尔夫球场、温泉度假区、民俗风情园、娱乐中心商业中心、特色商业街、国际学校、社区医疗中心、银行、邮局、会所等产品度假设施?产品风格独特，成为标志性建筑?结合海景资源，打造核心配套?产品设计融入海景、山景等资源?以度假酒店、集中商业等为引擎启动?细部打造，体现豪宅品质?复合型配套，融度假、居住和休闲为一体19?个性化的服务增加附加值+台湾鸿龙·品牌制作产品价值：在现划规划的基础上，产品、配套、园林等每一步做加法，便能形成质的飞跃?以专业、个性化的服?以风情感十足的园林，营造风务为客户提供安全感、情化的休闲度假氛围体现尊贵感以精确的市场?改善岛内与岛外的交通条件，调查为依据，开解决制约项目发展最大的障发适合的产品形碍，实现低廉、方便、快捷的态，实现高性价进出。比、高附加值?以引擎配套为核心，极建完整的特色、休闲配套功能，吸引更广泛的度假人群。20台湾鸿龙·品牌制作基础三：政策时机限购限外政策出台2010年9月29日新政出台，全国几乎所有的一、二城市都出台限购政策。21台湾鸿龙·品牌制作基础三：政策时机限购限外政策：大多数重点城市的成交量环比都开始出现了不同程度的下滑22台湾鸿龙·品牌制作基础三：政策时机项目区域作为三、四线城市，处于价值洼地，有巨大的升值空间和投资潜力23台湾鸿龙·品牌制作基础三：政策时机一二线城市的外溢需求，将成就江门等三线城市新的市场机会点一、二线：房价上涨比较快的一线及部分二线城市受政策冲击较大，四季度成交量将再度回落，未来价格存在进一步下探的可能；一二线重点城市投资需求外溢三、四线：由于价格泡沫较低，刚性需求为主的三四线城市将有所受益，尤其是上海、北京、广州、深圳等一二线城市周边小城市，由于一二线城市限贷限贩政策的挤压，部分资金将转移到周边小城市中去。作为泛珠三角最有投资潜力的三线城市，限购令的出台，将成就江门新的市场机会点24台湾鸿龙·品牌制作三大发展基础我们有着成为全国性旅游度假项目的内部实力和外部机会25台湾鸿龙·品牌制作26台湾鸿龙·品牌制作如何打造全国性度假大盘？27台湾鸿龙·品牌制作28台湾鸿龙·品牌制作29台湾鸿龙·品牌制作30台湾鸿龙·品牌制作31台湾鸿龙·品牌制作32台湾鸿龙·品牌制作33台湾鸿龙·品牌制作34台湾鸿龙·品牌制作35台湾鸿龙·品牌制作36台湾鸿龙·品牌制作37台湾鸿龙·品牌制作38台湾鸿龙·品牌制作39台湾鸿龙·品牌制作40台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略江门，不过是我们的区位定义，并非客户主战场，我们应面向全国江门41台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略42台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略43台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略44台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略45台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略46台湾鸿龙·品牌制作客户定位与策略47台湾鸿龙·品牌制作产品的定义——来自客户诉求点48台湾鸿龙·品牌制作寻求与客户对位的产品49台湾鸿龙·品牌制作50台湾鸿龙·品牌制作51台湾鸿龙·品牌制作52台湾鸿龙·品牌制作53台湾鸿龙·品牌制作54台湾鸿龙·品牌制作55台湾鸿龙·品牌制作56台湾鸿龙·品牌制作57台湾鸿龙·品牌制作58台湾鸿龙·品牌制作59台湾鸿龙·品牌制作60台湾鸿龙·品牌制作61台湾鸿龙·品牌制作62台湾鸿龙·品牌制作63台湾鸿龙·品牌制作64台湾鸿龙·品牌制作65台湾鸿龙·品牌制作66台湾鸿龙·品牌制作67台湾鸿龙·品牌制作68台湾鸿龙·品牌制作69台湾鸿龙·品牌制作70台湾