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2013年亚特兰蒂斯别墅项目规划方案设计-前期策划
2013年亚特兰蒂斯别墅项目规划方案设计-前期策划
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亚特兰蒂斯亚特兰蒂斯J9J9项目项目规划方案设计及建议规划方案设计及建议2013.01.08?第一章规划?第二章户型?第三章立面风格建议?第四章项目经济估算及对比?第五章结论第一章规划规划思路及原则?不同的景观资源规划布局不同的物业形态。并且尽量利用临河景水景面。?尽量保持原有J9-2地块规划布局,避免大调整。?保持每个地块的相对独立性,即使J9-3地块(幼儿园地块)不能并宗,对总体规划也没任何影响。?地块内部景观资源不好的位置建议人工造景。总平面图临河面尽最大可能布局面积较大联排,较次点景观资源位置布置面积较少联排,临市政道路面则布置洋房。产品分布联排LP-230系列联排LP-210系列洋房YF-160系列洋房YF-140系列经济指标(总表)J9-实际指标(总)用地面积90852.69产权建筑面积82864联排面积50304洋房面积32560容积率0.91建筑密度29.99%建筑基底面积27245机动车位796总户数428联排户数228洋房户数200地下室面积36009.6计产权面积15000不计产权面积21009.6经济指标(分表)J9-1实际指标J9-2实际指标J9-3(幼儿园地块)实际指标用地面积31134.66用地面积38558.38用地面积21159.65产权建筑面积29852产权建筑面积37466产权建筑面积15546联排面积13992联排面积20766联排面积15546洋房面积15860洋房面积16700洋房面积0容积率0.96容积率0.97容积率0.73建筑密度28.54%建筑密度30.69%建筑密度30.84%建筑基底面积11835建筑基底面积8885建筑基底面积6525机动车位268机动车位390机动车位138总户数164总户数195总户数69联排户数64联排户数95联排户数69洋房户数100洋房户数100洋房户数0地下室面积11826.8地下室面积17647.3地下室面积6535.5计产权面积6000计产权面积9000计产权面积0不计产权面不计产权面积5826.8积8647.3不计产权面积6535.5项目实际指标与报建指标对比J9-实际指标J9-报建指标用地面积90852.69实际产权容积率指用地面积90852.69产权建筑面积82864标为0.91,为了计容建筑面积92590达到报建最低容积联排面积50304联排面积60030率1.0要求,需要洋房面积32560洋房面积32560通过局部增大层高容积率1.02容积率0.91来补足增高硬性规建筑密度29.99%定,如客厅3.6米建筑密度29.99%建筑基底面积27245层高,顶层3.6米建筑基底面积27245机动车位796层高。成本增加可机动车位796总户数428以忽略不计。总户数428联排户数228(3.6米层高按照联排户数228洋房户数2001.5倍来折算容积洋房户数200地下室面积36009.6率)地下室面积36009.6计产权面积15000计产权面积15000不计产权面积21009.6不计产权面积21009.6第二章户型联排户型(LP-210)联排户型(LP-210)联排户型(LP-210)为了满足报建车位需要,地下室原来为两个车位,实际可以在通过验收改造增加工人房间,杂物间或者洗衣间,如图:联排户型(LP-230)联排户型(LP-230)联排户型(LP-230)为了满足报建车位需要,地下室原来为两个车位,实际可以在通过验收改造增加工人房间,杂物间或者洗衣间,如图:联排户型剖面示意联排户型地下一层,地上三层,地下室层高2.15米,不计产权不计容积率,可作为赠送空间。LP-210户型产权面积为211,地下室使用面积为86,实得面积为297;LP-230户型产权面积为234,地下室使用面积为99,实得面积为333.洋房户型(YF-140)标准层:户型主要特点是宽厅,功能房间多,达到3.5房+保姆间,而且面积紧凑,只有145平方米,如图:洋房户型(YF-160)底层户型:户型主要特点是复式类别墅产品,带前后花园,功能房间齐全,分区合理,总面积约170平方米,如图:洋房户型(YF-160)标准层:户型主要特点有入户花园,宽景阳台,功能房间多,达到4房2厅双卫,而且面积紧凑,只有152平方米,如图:项目实际指标与报建指标对比J9-实际指标J9-报建指标用地面积90852.69实际产权容积率指用地面积90852.69产权建筑面积82864标为0.91,为了计容建筑面积92590达到报建最低容积联排面积50304联排面积60030率1.0要求,需要洋房面积32560洋房面积32560通过局部增大层高容积率1.02容积率0.91来补足增高硬性规建筑密度29.99%定,如客厅3.6米建筑密度29.99%建筑基底面积27245层高,顶层3.6米建筑基底面积27245机动车位796层高。成本增加可机动车位796总户数428以忽略不计。总户数428联排户数228(3.6米层高按照联排户数228洋房户数2001.5倍来折算容积洋房户数200地下室面积36009.6率)地下室面积36009.6计产权面积15000计产权面积15000不计产权面积21009.6不计产权面积21009.6第三章立面风格建议风格建议?为了节约工程成本,建议采用简英式风格,去除繁琐立面线条及造型,保留传统英式风格主要元素即可。?以下为工程案例:简英式风格-龙湖悠山郡简英式风格-龙湖悠山郡简英式风格-龙湖悠山郡简英式风格-万科红郡简英式风格-尚湖山庄第四章项目经济估算及对比指标对比J9-实际指标-0.9J9-实际指标-1.0用地面积90852.69指标对比:用地面积90852.69为了对比联排与洋产权建筑面积82864产权建筑面积92214房面积比例不同情联排面积50304联排面积42954洋房面积32560况下的收益,我们做了实际容积率为洋房面积49260容积率0.910.9与1.0不同指容积率1.01建筑密度29.99%标表,暂定为计产建筑密度30.29%建筑基底面积27245权地下面积(带车建筑基底面积27520机动车位796位的地下面积)不机动车位926总户数428变。0.9容积率情总户数493联排户数228况下联排面积远大联排户数193洋房户数200于洋房;1.0容积洋房户数300率情况下,联排面地下室面积36009.6地下室面积32989.1积约等于洋房。计产权面积15000计产权面积15000不计产权面积21009.6不计产权面积17989.1经济估算 0.9容积率1.0容积率说明土地价格土地单价(万/亩)9595 净用地面积(亩)136.28136.28 总建筑面积97864.00107214.00 地上面积82864.0092214.00暂把地上面积算为全部销售面积其中商业0.000.00 估住宅82864.0092214.00 算联排50304.0042954.00 表洋房32560.0049260.00 地下面积36009.6032989.10 一经济指标其中计产权面积15000.0015000.00 不计产权面积21009.6017989.10 使用年限住70商40住70商40 总容积率0.911.02 住宅容积率0.911.02 建筑密度总密度29.99%30.29% 建筑高度12-18M(3-5.5F)12-18M(3-5.5F) 绿地率30%30% 地下车位375375 报建费(万元)1565.821715.42160元/㎡施工前期费(万元)782.91857.7180元/㎡,包括地勘费、设计费、施工图审查费其他相关费用(万元)489.32536.0750元/㎡,包括环境评估、面积测绘、各项检测费用等总平施工费(万元)2071.602305.35250元/㎡,摊到地上建筑面积计算联排2800元/㎡,洋房2600元/㎡土建工程费(万元)27831.4929873.85,地下计产权2400元/㎡,估不计产权为800元/㎡算绿化工程(万元)2725.582725.58按用地面积60%计算,500元/㎡投资表估算总投资额(万元)35466.7238013.98直接投资额二项目营运管理费(万元)1064.001140.42总投资额的3%营销费(万元)1846.991935.12总销售额的3%营业税(万元)3447.723612.22总销售额的5.6%财务成本(万元)1702.401824.67按总投资40%贷款1年算土地成本(万元)12946.4412946.44 总成本(万元)56474.2859472.85 单位面积成本(元/㎡)5770.695547.12 销售面积的成本(元/㎡)6815.306449.44 每车位销售价格6万,有总销售额(万元)61566.4064503.9040%计入销售税前利润(万元)5092.125031.05 销售利润率(%)8.27%7.80% 财务投资利润率(%)9.028.46分析 估销售所得税(万元)1273.031257.76算25%表3819.093773.28三税后利润(万元) 6.766.34投资净利润率(%)达到12%就比较合理0.970.98盈亏平衡点 联排85008500 销售价格洋房55005500 商业00 第五章结论结论:洋房面积增大后,导致总体工程成本增加,而且由于售价低,故收益少,所以应尽量增加联排面积。除非可以保证洋房收益大于联排与洋房价差,则洋房面积比较大才能收益高。建议:控制实际容积率在0.9左右,报建容积率1.0,既能保证报规要求,又能达到良好收益。(附:原规划设计条件中要求容积率不得小于1.0而且不大于1.5.)
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踏雪寻梅201405
贡献于2014/6/8
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亚特兰蒂斯
,
别墅项目
,
规划设计
内容摘要:
不同的景观资源规划布局不同的物业形态。并且尽量利用临河景水景面。地块内部景观资源不好的位置建议人工造景。
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