克而瑞视点——盛夏高温不退，市场低迷运行7月份，通过对北京，上海，成都，重庆等十大重点城市的供求数据监测来看，均出现不同程度阶段性降温，无论是环比数据还是同比数据，下跌城市数量都要明显高于上涨的城市数量，七月一直以来是房地产市场传统意义上的淡季，今年7月各地天气普遍呈现高温，让市场持续保持低迷态势运行，本月西安楼市虽然成交数据仍处高位调整，但从成交明细来看，项目更多以集中备案为主，而通过销售一线项目案场表现来看，真实的市场却更冷一些。7月份，西安商品住宅成交面积109.67万㎡，成交价格6837元/㎡，同上月相比持平，虽然成交量处于近半年平均水平，较上月有一定上升，但数据更多由以包括合能十里锦绣、曲江明珠和万科金色悦城等部分集中备案项目构成，造成本月数据回升假象，除去备案因素构成，真实市场成交较六月似乎更冷。从新开盘项目表现来看，本月新开盘19个楼盘，推案项目数量和单项目推案量均较上月有大幅回落，且整体去化率在50%以下，另外部分楼盘多次调整开盘时间，在售楼盘也推出各种线下活动，但收效甚微，购房者观望情绪继续加重。另外本月报广投放金额和报广投放楼盘数量，分别环比18%和下降26%，市场买卖双方均表现出一定疲态。整体来看，首先，7月本是房地产市场淡季，加之出现持续高温天气，很大程度上阻碍了需求释放；其次3-4月在国五条倒逼之下曾出现成交井喷，提前透支了一部分未来需求，使得当前市场正出现阶段性回落；最后，部分项目受市场低迷影响，延后开盘，使得部分区域市场供应不足。以上三点造成本月市场在盛夏高温之下，延续低迷运行重要因素。综合来看，结合近几年市场供销差规律来看，下半年市场供大于求成为大概率事件，使得房价成长空间有限，房企推货压力仍然偏大，预计八月份楼市成交量将呈现平稳回落态势，短期内难有改善空间。数字瞰市同比数据市场解析数据来源：CRIC历史同期相比，2013年7月累计商品房成交量呈现明显的增长，商品房比2011年7月和2012年７月分别增长26.7%和34.2%；住宅成交量分别增长19.1%和29.6%。数据来源：CRIC历史同期相比，2013年7月较2011年7月商品房成交均价，上涨16.0%，住宅成交均价上涨17.1%，2013年7月较2012年7月商品房成交均价下滑0.2%，住宅成交均价上涨0.1%。全市商品房成交走势西安市商品房成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20122013月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月量97.7112.396.787.7145.1138.5122.254.6146.0129.6130.4119.3131.2价7557743976077785755780967458743173797484755875747440全市住宅成交走势西安市住宅成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20122013月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月量84.5100.485.277.3123.4115.8104.948.5120.7117.7116.599.6109.7价6813681668296894689471806927687469396978702268326837全市商业成交走势西安市商业成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20122013月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月量6.36.27.46.917.211.812.24.421.97.47.611.416.8价1601916317158071720011679160391180913212966714493138451309510970?克而瑞信息集团西安机构3/76全市办公成交走势西安市办公成交统计（量：万㎡）（价：元/㎡）20122013月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月量4.17.05.84.13.44.55.21.83.34.56.28.34.7价8525891686998974890590498001845582909157989688808886本月全市成交对比2013年6月/2013年7月份物业成交住宅商业办公商品房6月7月6月7月6月7月6月7月成交面积（万99.6109.711.416.88.34.7119.3131.2㎡）金额（亿元）68.075.015.018.47.44.290.497.6均价（元/㎡）6832683713095109708880888675747440区域成交全市各区域商品房成交区域成交量（㎡）成交均价（元/㎡）城东34.806411城西21.846853城南31.339055城北29.636968高新13.368129城内0.2219656?克而瑞信息集团西安机构5/76住宅成交全市住宅7月成交面积排行榜TOP10（按成交量）序号项目区域成交量（㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1合能十里锦绣城东3.511.7649972曲江·明珠城南3.201.8256853万科·金色悦城城西3.051.8761494首创国际城城北2.911.8061905金地·湖城大境城南2.623.34127516华豪丽晶城南2.091.5774857天朗·大兴郡城北1.831.2869848缤纷南郡高新1.671.2675639中铁铂丰尚都城城南1.660.76459210灞业·大境城东1.500.754990数据来源：CRIC?克而瑞信息集团西安机构7/76关注楼盘?南飞鸿·熙悦都项目地址高新区科技路延伸段与西三环交汇处东北角建筑面积38㎡（DK-2熙悦都）占地面积115亩（DK-2熙悦都）容积率3.80（DK-2熙悦都）绿化率30%（DK-2熙悦都）物业类型住宅最早开盘2013-5-18（DK-2熙悦都）成交均价6480元/㎡开发商南飞鸿实业周边环境熙悦都位于科技路延伸段与西三环交汇处东北角，属于高新区二次发展区域。周边有十余条公交线路及地铁3、5号线可通达，整体交通较为便利。项目周边有规划在建的皂河公园，但由于规模相对较小，加以目前周边配套设施较为欠缺，人居环境仍有待提升。关注理由：随着高新区二次创业板块的迅速发展，区域内土地逐一被开发，促使楼市发展不断向西扩张。项目所在区域——鱼化板块，俨然已成为了高新区的另一开发热点。“熙悦都”实为“华洲城”组团，由于项目整体规模较大、自身规划配套设施完善，首期城改部分采取低价快销的策略，使市场形象已广泛铺开，为后期商品房品质及价格的提升提供了充分支持在区域享有较大的影响力。关注理由分析：品牌营销——项目为本土开发商南飞鸿实业所打造，历经城南成熟项目“华城国际”、“华城万象”、“华城泊郡”的开发经验，在西安拥有一定的知名度。“华洲城”为南飞鸿实业在西高新打造的第一个项目，首推“领誉”销售为城改房源，低价是“华洲城”给予市场的第一认知。地块-2“熙悦都”销售为商品房，品质及价格较前期均有明显提升，案名摒弃了“华洲城”三字，采用开发商品牌名，避免“领誉”所带来超低价的不利因素，同时也延续了“领誉”高强度营销在区域知名度的影响。“熙悦都”在推售及推广方面持续加大宣传并加以改善，使消费者快速认知；城改本质——“华洲城”为北石桥村改造项目，“熙悦都”属于华洲城地块-2，目前仅有土地证及规划批文，受无工程形象及证件支撑的影响，项目销售过程中不断采取规划及营销方面的变动，以求缓解客户排斥心理及改善销售业绩；规划更改——由于项目品牌知名度不高，且前期产品优势不明显，区域人居条件现状仍为欠缺，故项目在二次开盘之际对产品进行了全面变革，效仿万科“幸福系”，在产品创新同时加大赠送率，有效的改善了产品性价比，加大客户购买意向；价格差异——由于前期“领誉”销售属于城改房源，价格较低，客群结构以刚需为主，对价格敏感度一致较高。“熙悦都”在产品方面较前期有所提升，价格也随之上涨，较“领?克而瑞信息集团西安机构9/76誉”均价上涨约2000元/㎡。5月18日“熙悦都”第一次开盘，客户对价格尤为关注，因高于预期范围，造成大量客户流失。7月14日二次开盘，产品效仿万科“幸福系”，价格与首次开盘几乎近等，产品设计的升级为项目增分不少，开盘去化较好。项目开盘：项目7月14日（第二次）开盘楼栋及位置图7月14日开盘推案及成交表现楼栋层高梯户户型户型面积推出面积推出套数房型占比成交套数成交均价去化率整体去化（㎡）(㎡)（元/㎡）19#33FT2三房891094712360%94642876%57%10#33F2T5三房11933322814%3641111%3#33F2T5二房7821842814%15575854%三房9925742613%4613115%数据来源：CRIC产品——7月14日上午，“南飞鸿·熙悦都“在高新区香格里拉酒店举办第二次开盘活动。本次开盘推出19#、3#及10#楼，主推新产品附推老产品，其中19#楼为新推楼栋，本次整栋推出，3#、10#楼推出剩余房源，分别为二单元及一单元东户，房源共计205套，总面积为19037㎡；优惠——前期排号交2千抵2万直减18000元；首付3成优惠1个点；首付4成优惠3个点；首付6成优惠5个点；一次性优惠8个点，整体优惠力度较大；成交——本次开盘自6月14日起开始排号，截止到7月14日共排号253组，当天到访168组，到访率为66%，到访解筹率为69%。开盘当天采取摇号方式进行选房，每批次选房客户限10名，选房顺序不分先后，时间为5分钟。开盘当天共成交116套，去化率为57%。成交户型以89㎡2+1为主，占比达81%，1T2户南北通透加高赠送为客户选择的最大驱动力；78㎡完成54%去化；120㎡及99㎡三房去化