南阳---东华国际商业广场招商方案北京天策府运营机构二零一二年十月十日目目录录?项项目目概况概况?市市场调查场调查?推广策略推广策略?工作工作节节点点?合作服合作服务务一、一、项项目目概况概况淯阳?东华新区位于南阳市----人民路以东，总投资4.8亿元，是我市目前建设速度最快的“城中村”改造项目，是南阳市委，市政府、卧龙区委，区政府城中村改造建设重点项目之一，拆迁安置村民居民420户。本商业面积约为2万平米左右，共计六层，原规划设计为五星级酒店。硬件缺陷硬件缺陷?客客货电货电梯梯?安全消防安全消防?水水电设备电设备地理位置GeographicalLocation●钱柜●房管局●金凯悦酒店KTV●大浪淘沙●公安局★本案●大浪淘沙本项目地处南阳市人民路与张衡路交汇处餐饮分布Dining★本案A：萧记三鲜烩面美食城（中餐）B：弘源启酒楼（中餐·川菜）C：太子金樽（中餐·潮粤菜）D：阳光小店（中餐·江浙菜）E：美食美客（中餐）F：大红袍火锅连锁（中餐·火锅）G：豪客酒家（中餐）H：知青村地锅城（中餐）I：鱼丰酒庄（中餐）酒店分布Hotel★本案A：金凯悦东方酒店（四星级）B：新天洋大酒店（三星级）C：万家宾馆D：元大商务会馆E：中南宾馆F：湘水芙蓉酒店G：未来易居商务宾馆H：知青村地锅城（中餐）超市分布SupermarketA：三色鸽超市张衡路店★本案B：双汇连锁店C：世纪龙超市汉冶路店D：吉祥超市E：缘来超市F：盛德美南航店G：仟家福超市天山路店H：万德隆超市天山路店医院分布HospitalsA：宛城区第一人民医院分院B：南阳电力医院新基地门诊C：高新区医院D：南阳精神病医院E：南阳风湿疼痛医院F：南阳天山妇产医院G：南阳生殖医学专科医院小结?本项目位置较好，但由单行道设置，对项目的外部交通动线不利，客户到项目消费有障碍。?本项目由于楼上是住宅，对餐饮、娱乐、KTV等业态有限制。?本项目周边住宅区较集中，在商业定位中，是比较明显的典型的区域社区商业中心定位。?随着周边房地产项目开发，周边商业项目在面积、业态组合、商业档次、商业复合程度上对将本项目形成非常大的挑战。?经济市场调查经济状况---全球经济?国际货币基金组织（IMF）和世界银行2012年年会前夕在东京发布。与几个月前相比，最新预测中的全球经济前景更为暗淡，IMF指出，总体而言，由于近期以来全球经济增长迟缓，同时欧债危机的彻底化解仍然遥遥无期，原本作为全球经济发动机的新兴经济体经济增速也显露颓势，IMF报告的总体措辞并不乐观.经济状况---河南经济和南阳经济发展?河南省统计局地调队发布的最新一期消费者信心指数显示，由于物价持续高位运行，较高的通胀预期仍影响着消费者的实际购买力，导致居民消费意愿下滑。?全省居民消费价格总指数比上年同期上涨4.0%。八大类商品中，食品类上涨7.8%，其中粮食上涨5.1%，肉禽及制品上涨14.2%，鲜菜上涨20.6%；居住类上涨2.8%；医疗保健和个人用品上涨2.3%；家庭设备用品及维修服务上涨3.0%；烟酒及用品上涨4.5%；娱乐、教育文化用品及服务上涨0.9%，衣着类上涨3.1%，交通和通信上涨1.3%。八周八周边调查边调查小型商小型商业业餐餐饮饮酒店酒店休休闲娱乐闲娱乐周周边边街道以小型商街道以小型商业门业门面面为为主的各主的各种种行行业个业个体体经营经营同同时时也有“金也有“金凯悦凯悦酒店”“大浪淘沙”“酒店”“大浪淘沙”“钱柜钱柜KTV”“KTV”“新天洋酒店”等大新天洋酒店”等大型餐型餐饮娱乐场饮娱乐场所所和“中和“中国银国银行”“行”“农业农业行”“行”“平平安保安保险险”等金”等金融融保保险业险业。。九周边商业现状与分析我项目的周边的商业氛围良好，依托于大型商业酒店和金融服务业，又进驻了很多小型门店加上我项目旁边的“平安园公园”更是给周围带来了不少人气。同时这个区域的人均消费水平也不错消费能力也属于中上等，再加上这个区域内没有大型商场，所以本区域可以进驻一家商场。?周边商业租赁市场调查市场调查表餐饮金融娱乐大型中型小型银行保险投资KTV网吧酒吧租金（元/60-6550-7040-6070-50-65-7055-6030-5555-60月、平7565米）租期5-103-51-35-105-103-103-82-55-8（年）递增3%-8%3%-8%不定3%-3%-3%-3%-8%不定3%8%8%5%10%付款方式年付半年年付年付年付年付年付月付或月付或年付付或或月年付年付付租赁关系开发商开发房东开发开发开发开发商房东或房东或开发商或商商商开发商商房东?项目分析本案本案SWOTSWOT：：优势：劣势：?周边商业成熟度较高?外部交通系统不便?概念创新?内部客户交通不畅、硬件缺乏?周边居民、单位相对集中?项目空置时间太长、美誉度不高?外立面大气、形象好?项目债务不清、不可预见风险高机会：威胁：?周边缺乏时尚、主题式商业中心?周边商业竞争较激烈?相对合理的商务条件?周边地产开发较多，商业体量较大?项目周边商业业态丰富、氛围较浓厚?周边空置的商业用房较多?消费客户明确、消费相对成熟?项目运营对商业合作关系的影响?打一场闪电式的歼灭战消消费费客客群群分分析析：：项目周边区域占市区其他区县占40%60%?主题定位案案名名：：东华国际商业东华国际商业广广场场----南阳南阳mallmall?商业主题定位及招商处设计主主题语题语：：南南阳阳首席首席“中心“中心++主主题题””式式shoppingshoppingmallmall围挡南阳mall首席“中心+主题”式南阳mall8888888888Shoppingmall8888888888招商处设置招商处位置暂定位置墙面广告招商处墙面广告招商处设计：聘请专业化公司设计装修（图片仅为示意）?后期管理建议科科学运营学运营管理管理管理管理系系统统横横向向管理管理主主要要负责负责楼层楼层平平面的管理面的管理处处理好同一理好同一楼层楼层的的招商工作招商工作纵纵向向管理管理?主主要要负责负责楼层与楼层楼层与楼层之之间间的管理工作的管理工作协协调楼层调楼层之之间间的工作的工作车车位位控控制及分制及分配配大大容量停容量停车车位位让让客客户户停停的安心的安心科科学学管理分管理分配配让让客客户户停停的的放放心心?业态定位选择这里的原因？ChooseheretheReason?？？？？想找够范儿的商场？想找人气够旺的商场？想找盈利更多更轻松的商场？想找有专业营销团队的商场？LookingforenoughrangeofLookingforpopularenoughLookingformoreprofitableandLookingforaprofessionalchildren'sshoppingmalls?tothebusyshoppingmalls?easiershoppingmalls?marketingteammalls?？？？？想找消费者认可的商场？想管理好的商场？想找地理位置优越的商场？这就是你来这里的原因。InterestedconsumersLookingforwellmanagedLookingforexcellentThisisthereasonyoucomehere.recognizedthemall?shoppingmalls?locationmall??南阳第一个以时尚、体验为主题的大型城市综合体?引领国际时尚潮流、体验新生活观?筑造南阳品味生活新天地?潮流和经典在这里交汇撞击?汇聚尖端时尚元素?触碰时尚理念生活脉搏“这里是南阳第一个时尚、主题城市综合体”“ThisistheNanyangfirstFashionthemurbancomplex”“这里是地理优越的城市核心区域”“HereisthegeographicaladvantagesUrbancorearea”?四通八达、畅通南北的城市路网?成熟的商业氛围，成就财富稀缺地?配套完善，公安局、中国人寿、建设银行、农业发展银行、太平洋财险、农业银行中国银行等环抱周围?3、9、17、36路公车组成完备交通网络，为财富的积累带来巨大人流量?风情美食、星级酒店打造立体新生活地上一层业态划分formatdividedoftheF1?银行、专卖店、专门店、品牌服饰店?主力店铺、休闲餐饮、银行、专卖店、专门店?银行、专卖店、品牌店地上二层业态划分formatdividedoftheF2?餐饮、娱乐、休闲、商业办公?家电、运动、户外休闲、超市?餐饮、娱乐、休闲地上三、四层业态划分formatdividedoftheF3、F4?休闲娱乐KTV、洗浴、美容美体。商务办公?大型餐饮、美容美体、商务办公?餐饮包间、商务办公地上五、六层业态划分formatdividedoftheF5、F6?影音娱乐、商务办公、健身?商务办公、健身?商务办公、休闲娱乐、健身营营销销目目标标：：2012年10月底-2013年10月前，出租率达到80%营营销难销难点：点：?交通不方便，客户车辆进入不方便，停车位配置数量少。?房屋处于毛坯阶段，再投资费用高；?房屋结构不好，房屋使用率不高；?项目空置时间太长，相关手续不全，项目美誉度不高；?项目周边住宅档次都不高，消费力有限；广告推广广告推广?针针对对性拜性拜访访招商招商?广告广告媒媒体招商体招商?日常日常来来访访2012年推广费用：约100万（不含招商处施工、装饰）主要用于户外、活动、媒体推广和抽奖确保高调造势，实现快速招商具体推广计划，暂略工作工作节节点点20122012年年1111月月初初签订签订全案全案代代理合同理合同1111月中、下月中、下旬旬招商招商处处、