港区楼盘调查报告2013.7.18港区楼盘分布图港区项目分布图万科项目郑港三路（住宅）商业名门项目住宅四（住宅）豫发百花里港郑港四路联（住宅38万方）动裕鸿世界港大郑道华鸿国际港城市广场四豫发锦荣国际广场郑港六街金星商业文化广场路中央金地山顶时代港城793商业广场沃金商业广场富康商业广场航程东方港汇蓝天商务花园润丰悦尚航空港苹果城锦绣国际花园机场港区已入市项目概况楼盘名称位置投资/开发商规模产品类型价格（元/平米）裕鸿世界四港联动大道与郑河南裕鸿置业占地1500亩，总建多层、小高层、商小高层5500-6000，多层住宅6000，精装6600-港港六路交会处150万平米业、酒店、办公9300一层2.3，商铺均价万、二层1.71.6万万，润丰集团/河南用地面积约146亩，小高层住宅、精装SOHO、底商6800，商铺8000-26000公寓、酒店、办公、集中商业、街铺整体均价约1.8万润丰悦尚四港联动大道与云港路交叉口保利置业总建筑面积20万平米占地约35.2150万平米亩，总建面河南坤和鑫宇发展有限公司首层2-3.2万，二层1.3-沃金商业保税北路与郑港四街交汇处集中商业、酒店式公寓1.6万，三层1.0-1.2万广场河南荣亿置业占地建124.3万平米万平米，总鑫荣中央郑港九路与琴台街交汇处金地郑州富港置业占地4万方，总建集中商业、街铺0.8-2.6万，均价1.5万别墅260万元左右；洋房9300，套均总价为5400港城793琴台街西、郑港九路北14.1万方占地72亩，总建7万联排别墅、多层洋房（工业用地）公寓5000，商铺报价1.9-河南省华亨置业方小高层住宅、富士康公寓、底商2.3万蓝天商务云港路北侧（机场收费站北100米）占地积18.764.5万平米亩，建筑面花园河南贵泽实业集团中心财富琴台街与郑港五路交汇处商铺，快捷酒店商铺首层2-2.2万，二层广场河南华鸿置业占地万平米143亩，总建251-1.3万商铺，出售使用权1.6-2.1万华鸿国际郑港六路与郑港四街交汇处占地万平米60亩，总建2.5城市广场商铺首层2-2.8万/平米，鼎华企业与村委会联合开发集中商业、街铺、小高层住宅二层1.5-1.7万/平米富康商业四港联动大道与中原路交汇处占地万方140亩，总建31广场郑州航空港山顶房地产山顶时代郑港七路与郑港六街交汇处商业广场港区部分潜在供应项目概况楼盘名称位置投资/开发商规模产品类型价格航空港机场迎宾大占地15亩，建筑面积商业、写字楼、航程东方港汇道与四港联动大道郑州路港置业——3.6万平米酒店交汇处北150米——占地4.1万平米，总建商业、办公、酒店河南豫发置业郑港四街与郑港六路交会处面25.5万平米豫发锦荣天街河南豫发置业38万方高层住宅、街铺——郑港四街东、郑港五街西、郑港三路南、盛祥路北豫发百花里个案分析1、裕鸿世界港8、华鸿国际城市广场2、润丰悦尚9、富康商业广场3、沃金商业广场10、山顶时代商业广场4、鑫荣中央金地11、航程东方港汇5、港城79312、豫发锦荣天街6、蓝天商务花园13、豫发百花里7、中心财富广场1、裕鸿世界港—项目概况位置航空港区四港联动大道与郑港六路交会处开发组开发商：河南裕鸿置业；建筑设计：上海合中星志成；景观设计：上海北斗星规模占地1500亩，容积率2.0，总建150万平米产品类涵盖住宅（多层洋房、小高层）、商业、酒店、办公的大型综合体项目。型配套集中商业，五星级富豪酒店，幼儿园、小学、中学，双气户型小高层面积90-170平米，多层电梯花园洋房户型面积以170㎡到200㎡为主，也有部分300平方米-500平方米平层及复式大户型。复式层高3.6米、洋房3.3米、小高层3.1米。价格小高层5500-6000，多层电梯洋房9300，商铺均价1.7万动态首批房源于二期5-6层电梯洋房。2011年底开盘，目前主要在售裕鸿世界港—产品规划?住宅：位于项目东侧位置，占地面积约800亩，整体容积率约2.0，共分A、B、E3个地块，其中A地块规划为电梯花园洋房，B地块规划为10层小高层住宅，E地块为富士康定向公寓，F地块为万科项目用地。?商业：大一期商业位于D地块，占地200亩，容积率1.5，地上总建筑面积约11万㎡，规划为6万㎡独立4层集中商业，4万㎡奥特莱斯购物中心。项目富士康公寓沿街底商面积约2万㎡，大二期商业地块位于四港联动大道以西位置，目前暂未规划。?办公、酒店：规划4栋10层低密写字楼和两栋酒店式公寓。裕鸿世界港—小高层产品项目一期一批（B地块）——丽园，规划17栋10层小高层住宅，1梯2户或1梯3户设计，住宅面积约10.5万㎡，总户数约720户，户型面积区间90-190㎡，主力户型为140—175㎡三房。于2012年1月开盘，开盘成交均价5500元/平米，现已去化95%以上。主要销售期内月均去化约60套。小高层户型配比如下：户型户型面积总面积面积占比两室两厅90-122㎡2.1万㎡20%140-175三室两厅㎡65%㎡6.8万四室两厅190㎡1.6万㎡15%10.5万㎡合计100%裕鸿世界港—多层洋房产品项目一期二批（A地块）——丽宫，规划22栋5层电梯多层住宅，1T2户设计，住宅面积约18.4万㎡，总户数760户，户型面积区间186-396㎡，主力户型为186—220㎡四房。多层已推出南侧5栋约300套，均价7000-9000元/平米。户型配比如下：面积楼层户型面积总面积占比四室三顶层复式251㎡3.8万㎡21%厅三卫四室两186-2-4层9.9万㎡54%厅两卫220㎡首层带负六室两313㎡4.7万㎡25%一厅三卫18.4万合计100%㎡裕鸿世界港—办公产品?规划：裕鸿世界港共4栋10层办公楼，地下两层车位；4栋楼宇配置一致，其中1层为底商，2-9层为办公；交房公共区域精装，墙面干挂石材。?户型：标准层面积为1100元/平米，分割8户，户型面积为140-200平米，其中2-8层层高为3.4米，9层层高为5.2米；?配置：每栋配置三部电梯，无中央空调；?大堂：面积为600平米，挑高9米；?销售情况：已售罄，成交均价为4800元/平米；裕鸿世界港—去化分析项目首批地块的小高层产品供应相对稀缺、入市价格低，去化速度相对较快，整体去化速度呈现为：两房三房四房的关系，面积越大、去化速度越快，去化最快的为90-120平米两房户型。项目二批的多层产品面积大、单价高、总价高，购买门槛较高，加上面临着如龙湖、中牟等区域的竞争，去化速度较慢，面积越大去化率越低。2、润丰悦尚润丰·悦尚位置四港联动大道与云港路交叉口开发投资商：北京润丰集团；开发商：河南保组合利置业有限公司规划用地面积约146亩，总建筑面积20万平米，规划为15栋8层的住宅、1栋8层的SOHO办公及底商，容积率1.89。产品住宅仅2栋公开出售（16-17#），共208套，户型为88-114平米的两房、三房；其他住宅为面向富士康员工的定向销售房源；SOHO办公共4个单元，3梯16户，共446套，面积44-92平米。商业共约5万平米，以两层为主，局部一层。配套市政双气；无教育类配套停车精装SOHO为负一层停车加地上停车，住宅为地上停车价格住宅均价6000元/平米，精装SOHO（40年产权）6600-6800元/平米，商铺8000-26000元/平米。内街1.2万-1.5万2，外铺2.0-2.5万，公寓底商2.5-3万。动态住宅售罄，SOHO、商铺已开盘在售。润丰悦尚—小高层住宅分析公开出售的住宅为16、17号楼，均为10层，1-2层为商业。其中16号楼为5个单元，1梯4户（其中3单元为1梯2户），17号楼为3个单元，均为1梯4户。住宅于2012年10月24日公开，2013年1月12日开盘，成交价5800-6400元/平米，均价约6000元/平米，开盘当天售罄。项目对外销售住宅的户型配比如下：户型面积套数比例两房两厅88-8918488%三房两厅1142412%合计208100%户型分析：整体面积偏小，户型无明显附加值。90平米以下两房占总套数的88%，三房比例偏小，销售中三房较为抢手、供不应求。润丰悦尚—住宅户型16#标准层17#标准层该项目住宅户型配比量最大的是约88平米的纯南向两房，占全部房源的近一半；1梯4户，户型方正、全明、中规中矩，无赠送面积。润丰悦尚—住宅户型89平米边户两房，户型不方正，采光条件114平米三房，配比量较低；户型紧凑、较差。全明设计，但布局不方正、舒适度差；润丰悦尚—精装SOHO21#SOHO21号楼为一栋8层的精装SOHO，40年产权，共分4个单元，均为3梯16单元标准层平面图户，1-2层为商业，标准层高3.2米，室内精装修交房（含全部墙、地面、天花板的基础装修和厨房、卫生间全套），外立面为全干挂石材。2013年5月4日推出2个单元的公寓和54套商铺，两单元公寓成交均价分别为6600、6800元/平米，商铺8000-26000元/平米不等。精装SOHO户型配比一室一厨一卫4425650%一室一厨一卫606412.5%一室一厅一厨一卫9219237.5%合计512100%3、沃金商业广场—项目概况位置郑港四街与保税北路交汇处开发河南坤和鑫宇发展有限公司概况建筑面积约32万㎡，其中商业面积约10万平方米，容积率为3.6，分为公寓底商和集中商业两种物业类型，是专门为富士康员工打造，航空港区唯一一座集中式的商业购物广场。产品富士康公寓17.5万平米；酒店面积为1.9万平米，办公楼1.7万平米，可租售商业面积为8.4万平米公寓底商100平米左右为主，商业广场商铺以30-50平米为主价格郑港四街沿线主要为集中商业区，底商一层价格为3-3.5万元/平米，二层