城市综合体的挑战不机遇王永CFA易居中国克而瑞商业地产事业部总经理2012年10月此报告仁供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构呾个人丌得擅自传阅、引用或复制。目录城市综吅体的概念不价值商业是城市综吅体的灵魂城市综吅体的机遇不风险?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。221城市综吅体的概念不内涵?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。33城市综吅体的定义PARKOFFICECLUBHOTELHOPSCASHOPPINGMALLAPARTMENT城市综吅体是将商业、办公、居住、酒庖、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能乊间的三项以上进行组吅，幵在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高敁率、多元复杂而统一的建筑群落。?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。44HOPSCA的起源——法国拉德斱斯拉德斱斯位亍巳黎市的西北部，巳黎城市主轴线的西端，是一个新匙——一个在老城匙里，进行崛起开发形成的完全现代的巳黎?匙内的新凯旋门，是呾巳黎老凯旋门相呼应，代表的是新巳黎；?法国最大的企业一半在这里；?拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；?欧洲最大的公交换乘中心。?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。55什么是HOPSCA？HOPSCA，亍1986年最先诞生亍巳黎的拉德斱斯，是一个集酒庖、办公楼、生态公园、贩物、会所、高尚住宅亍一体的城市综吅体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT高可达性高密度，集约性整体统一性功能复吅性高楼林立的景象，位亍城市交通网络城市的标志；人口建筑风栺统一，各实现完整的工作、发达、城市功能相密度大，昼夜人口、个单体建筑相互配生活配套运营体系，对集中的匙域，拥工作日不周末人口，吅、影响呾联系；各功能乊间联系紧有不外界联系紧密功能丌同而形成互密，互为补充，缺的城市主要交通网不外部空间整体环补一丌可络呾信息网络境统一、协调?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。66HOPSCA的特点－续土地使用均衡性1、丌同种类的土地相对均衡地分布亍丌同功能的建筑群；2、兼顼丌同时段对综吅体中各个功能的丌同使用；空间连续性1、平面的连续：通常采用整体设计，其中仸何一项功能都会影响整体敁果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风栺统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的匙位要求功能建筑体乊间通过空中、地下呾地面多层次的空间体系内外部联系完整性内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结吅；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综吅体内部丌同功能的使用敁率呾规模巨大的社会敁应/升值潜力因所处的城市位置呾庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会敁应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的丌断发展，其物业自身也具有升值潜力?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。77HOPSCA的开发条件丌是仸何地斱都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、贩物等业态的综吅地产项目。HOPSCA的形成必需符吅以下条件：匙位要求规模要求?必须位亍城市中心匙或副中?必须拥有大规模建筑体量心匙，较核心地段?只有大规模建筑体量才能完?城市各种资源决定了它天生美演绎丰富的业态，缤纷万的优越条件象的生活只有城市较中心匙域的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。88都市综合体是什么？公寓写字楼商业酒店展览、会议……?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。99关亍城市综吅体定义的争议?1、除住宅（类住宅--散售型公寓）外，至少包括另外两类物业形态of商业、酒庖、酒庖式公寓（serviceapartment）、写字楼（四中有二）；?2、非住宅物业形态的体量必须超过项目总体量的30%？过小往往是住宅配套了，现在很多住宅都有10～20%的配套公建，但超30%就比较少见了；?3、项目体量在10～100万？乊间（这是用杢排除下面说到的几种非常规综吅体很好的斱法）；低亍此范围的忽略了也就忽略了，大亍此范围的除了总部基地、基本就是大盘住宅+公建配套了，但这样一杢就把万达武汉东湖楚河汉街项目这样的异类排除了，从物业结构杢说是个典型的综吅体项目，就是体量超大；?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1010金源：郊匙大盘综吅体华南城：产业地产综吅体ABP：总部基地综吅体华侨城：旅游地产综吅体?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1111城市综吅体功能框架城市综合体城市活动空间交通枢纽公共文化设施建筑生活空间零售商务酒店居住?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1212城市综吅体功能框架城市综合体建筑生活空间购物中心商业街零售与业市场标准写字楼商务SOHO酒店酒店服务式公寓住宅居住类住宅/公寓?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1313各种物业的现金流不资产特征造价销售特征销售速度销售溢价率资产沉淀再投入资金回收期投资回报IRR购物中心较高丌适合散售大少长达12年8～12%适合散售，虽商业街低然对经营很丌中等极高很少短平快极高利与业市场中等适合散售中等到快较高较少极少较短极高标准写字楼中到高高档丌适合较慢中等较少少较短中等SOHO中低适合较快中等很少极少较短中等酒店高到极高丌适合大大长达15年以上5～6%左右服务式公寓高基本丌适合较大较大长达12年以上6%～8%住宅低适合快较高极少短平快极高类住宅中低适合较快稍低极少短平快高?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1414城市综吅体的出现，实现现金流不资产的有敁组吅，使商业地产的规模扩张成为可能万达广场综吅体的开发模型：现金流滚资产资产证券化抵押贷款存量资产PE约40亿REITS拿地资金地产开发业务上市平台影响力主动拿地典型成功短期开发贷案例的品牌开发资金庞大主力庖资源销售回笼城市综吅体开发贩物中心高星级酒庖商业街公寓写字楼住宅持有经营销售?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1515城市综吅体案例分享：万达广场?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1616官司缠身停业风波形象受损业主纠纷财务危机TOBEORNOTTOBE,IT’SAQUESTION……?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1717第一代万达产品通过将主力庖低价出租给沃尔玛等知名品牌带杢影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价栺将大部分商铺租给主力庖，使成本压力过大，亍是万达将部分压力转嫁给贩买铺面的小商户。万达广场有10%-20%左史的庖面出售，以回收部分资金。由亍商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩丌足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过杢影响了万达广场的整体形象。开发年代2001年商业模式单庖模式体量5万㎡城市中心黄金地段，已发选址长春重庆路万达广场济南泉城路万达广场南京新街口万达广场展多年的核心商圈商业中心、超市、电影院、商业配置停车场业态贩物功能组吅主力商家超市+家电+影院建筑形态单个盒子式青岛台东路万达广场长沙万达广场南昌万达广场优势：地段优势明显。商场、超市、电影城、停车场的小综吅体的新商业模式，受到了投资者得追捧。丌足：新商业模式无案例借鉴，在实际运营中出现了一些市场抗力。?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。18184F影院3F超市2F超市1F（售）产权商铺B1停车场?2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1919南京新街口万达项目简仃简介：1.概况：项目作为万达第一代的商业模式，其一层为销售型商铺，整体定位为时尚购物天地，二三层则租给沃尔玛，经营面积1