重雅二期雅郡洋房竞品调研及定价报告竞品梳理选择标准：?重庆主城区内具有一定代表性的洋房产品；?分别选择热销洋房盘、一般销售情况楼盘、滞销洋房盘与本项目进行对比，得出本项目在不同销售目标下的价格定位。?金辉·融侨城项目概况?地址：南岸区汇龙路55号；?开发商：融侨长江（重庆）房地产有限公司?容积率：2.54；?绿化率：41%?占地面积：约999900㎡；?建筑面积：约2100000㎡；?车位数：1:1?总户数:10000户；?物业费:3元/平米·月；项目整体规划整个项目占地近1500亩，分五期开发，目前在建的组团一期A区、一期B区以及二期A区、B区等。金辉融侨城北临浩渺长江，内含碧波静湖，南望黛绿南山，自然资源的占有无与伦比,并且项目地处主城核心，紧靠南坪商圈,通过长江大桥、鹅公岩大桥和菜园坝大桥与解放碑、杨家坪、观音桥等各大商圈紧密相连。金辉融侨城所拥的内湖公园——融侨公园，占地200余亩，仅内湖湖面就占到公园总面积的1/3，其有望成为重庆第一的滨江内湖公园。项目价值?地处主城核心位置，交通便利，通达性高。?拥有内湖公园——融侨公园，占地200余亩，仅内湖湖面就占到公园总面积的1/3。?项目在设计上体现以生态、环保、健康为主题。?项目是主城唯一一个集外江、内湖、公园、商业、教育、温泉等万千宠爱与一身的宜居之城。产品分析以ARTDECO风格为建筑语言，充分融合欧洲细腻、高贵、理性的建筑精神，演绎纯正至臻的欧洲风情。产品分析平层户型：12号楼户型面积：四室两厅双卫，套内180㎡优势：?套房设计，多卫生间，私密性强；?户型方正板式结构套房，南北通透，通风采光俱佳。劣势：?3.4米客厅开间影响洋房舒适度；?赠送面积较少。销售情况花满庭B3区新推在售未售售罄加推时间2011年1月22日2011年3月1日2011年3月12日2011年3月19日2011年4月21日2011年4月28日2011年6月19日B3区（7号楼）二期（B7、B8号花漫庭（12号楼推出楼栋B3区（5号楼）A区（17号楼）B3区（6号楼）A区（16号楼）部分楼））推出套数19464194824448194当天销售情况982080239797物业类型高层小高层高层高层小高层电梯洋房高层销售均价8903133009119931013077154508947折后均价8410130348627885612554129558499面积区间84.41-117.33119.61-237.9796.13-123.7696.13-123.76118.92-216.78153-262.7696.08-123.72?半山公馆项目概况?地址：高新区长大路1号（高新区烟灯山公园旁）；?开发商：盾安控股集团下属重庆业安房地产开发有限公司；?容积率：2.09；?绿化率：30.5%；?占地面积：11万平方米；?建筑面积：23万平方米；?车位比：718个；?总户数:1529户；?物管费:2.2元/平米·月；项目整体规划?半山公馆主要由电梯花园洋房、高层、公寓三种物业形态组成。半山公馆项目一期为花园洋房产品，共768套，含4+1至8+1型，且全部带电梯，在提高产品舒适性的同时更全面提升了居住品质。?双大堂的设计，让车库电梯大堂与洋房入户大堂同等奢华、亮丽，一改地下车库破旧、阴暗的固有印象，营造出“下车即是回家”的尊崇感。项目价值?三大交汇中心，紧邻大坪CBD商圈、石桥铺商圈、沙坪坝商圈；加之高九龙、长江二路、石油路围合而成的“总部经济高端园区”正在形成。?周边生活配套成熟。?花园洋房户型设计尽显奢华，建筑面积在125㎡～165㎡之间，均为一梯两户。户型从三室两厅到五室两厅均有，其中以四室两厅为主。“全电梯”、“大露台”、“大花园”、“入户花园”的设计，不仅体现了产品的舒适感与奢华感，更提升了项目的高性价比。产品分析建筑外观设计上采用现代中式风格，在整体布局上采用半围合式，强调居住私属感强的同时，更强调各组团单元间的有机联系，以求既保证景观视觉的通畅。产品分析3房2厅，套内面积134㎡赠送面积约30㎡；优势：?客厅、起居室大开间，?户型方正板式结构套房，南北通透，通风采光俱佳，?多露台，多飘窗；劣势：?公共空间浪费面积大，?餐厅较小，缺乏尊贵感。销售情况?该项目目前主推高层，洋房产品自然销售。?该项目底跃、顶跃赠送比率约40%，均价约10000元/平米，中间层赠送较少，均价约9000元/平米。?该项目洋房月去化速度为15-20套。?天景雨山前项目概况?地址：重庆南岸学府大道69号（交大3号门对面）；?开发商：重庆天景置业有限公司?容积率：0.89；?绿化率：35%；?占地面积：5.88万平方米；?建筑面积：5万平方米；?总户数:332户；?物管费:2.2元/平米·月；项目整体规划项目位于重庆南岸区学府大道69号，地处重庆主城生长带上，内环、城市快速干道、轻轨3号线、轻轨环线汇集于此，20余条公交线路经过于此，学府大社区门口即有公交车站。周边高校、科研院所林立：重庆交通大学、重庆工商大学、重庆交通科研研究所，巴蜀实验学校，学府路小学以及社区内学府渝中机关幼儿园等人文书香氛围环绕项目价值?项目容积率仅有0.85，建筑密度低至19%，洋房、别墅共260席。?一座山的博物馆，拥有各式宝物，百年老树，英伦风情书咖屋等中西文化的传承地。?2000亩自然森林、学府大道69号1000亩大型原生态坡地社区、270亩社区内绿化面积、20余个景观通廊和主题公园?周边生活配套成熟齐全。产品分析建筑外观设计上采用现代中式风格，在整体布局上采用半围合式，强调居住私属感强的同时，更强调各组团单元间的有机联系，以求既保证景观视觉的通畅。产品分析4房2厅，套内面积156㎡赠送面积54㎡；优势：?12平米超大露台；?带独立地下室；?双入户设计，更显尊贵；劣势：?户型太过紧凑，影响居住舒适度；?各卧室相对较小。销售情况?前期所有洋房均已售罄?目前新推约40套进山洋房，套内108-120平米，实收均价约10000元/平米。?蓝光·十里蓝山项目概况?占地面积：274013平方米；?建筑面积：240000平方米；?总户数:1189户；?物业地址：巴南渝南大道111号（十公里东方温泉酒店旁）；?物业管理附加信息:洋房：2元/平米·月；?地形地貌：蓝光十里蓝山南北向有两条规划道路贯穿，东西向由一条规划道路作为主入口。场地坡度很大，地势呈西低东高，北低南高；南北向高差15-20米，东西向高差约90米，中心有一东西向自然山谷穿越场地，为典型的坡地用地。项目整体规划设计理念：?蓝光十里蓝山规划设计理念源于意大利托斯卡纳地区山地小镇，结合南山山麓原始自然坡地的地形地貌，充分利用山地建筑依山就势、因地制宜，利用自然跌落的原生山谷，引入独特的意大利台地园景观，将项目打造为掩隐在南山森林中的高尚住宅区。项目总规图高层区别墅区洋房区项目价值?景观价值主要景观：南山山麓景观、蓝园溪谷带、蓝山漫步道等；多出营造地中海景观节点。前期精心打造的托斯卡纳山林景观，现长期缺乏维护，已较为破旧，依稀可辨往昔风情。项目价值运动公园?配套价值商业街（1）商业街：乔凡尼风情商业街位于项目西侧，建筑面积约会所8300㎡，规划有社区超市、中小餐饮、茶坊等社区服务型商业。（2）会所：建筑面积约3300㎡，按五星级度假庄园设计装修，规划有双泳池（室内恒温游泳池与室外景观游泳池）、风情餐吧、茶坊、红酒/雪茄、溪谷公园艺术表演厅等。（3）幼儿园：项目商业楼内规划有国际双语幼儿园，建筑面积约1000㎡，规划为3个班，计划引进重庆知名的幼儿园，目前正在洽谈中。（4）运动设施：在项目北侧的阿普安山地公园内规划有网球场、半篮球场、慢跑道等户外运动设施。同时在山漫步道地公园及小区各处有专为老人和小孩规划的散步道、休息场、儿童乐园及全民健身设施。产品分析?主要根据地形高差的变化，变化产品的设计，洋房总户型多达30余种；?4+1到7+1电梯洋房；?文化石、干挂石材、涂料构筑的产品立面；?底层带地下室（不计产权全赠送），部分为采光地下室；?面积区间：底跃129㎡-139㎡；平层117㎡-139㎡；顶跃127㎡-152㎡；?底层赠送率约70%；平层赠送率约17%-25%；顶层赠送率约50%-80%。户型分析/中间层3房2厅，套内面积128㎡，赠送面积22㎡优势：?约40㎡主卧，舒适度非常高；?多阳台，性价比高；劣势：?客厅较窄，影响居住品质；?卫生间偏小，使用不便；新推在售未售售罄加推时间2010年9月10日2010年9月18日2010年9月28日2010年10月16日2011年3月19日2011年4月16日2011年8月6日物业类型小高层小高层小高层电梯洋房电梯洋房电梯洋房小高层推出套数44444458224886当天销售情况3129221641026距今销售套数42183340距今剩余套数00520折后均价5894609165877550740880157608面积区间103.86-112.93103.86-112.93103.86-112.93107.58-152.31116.5-152.31107.51-152.3126.05-64.631?万科锦程项目概况?地址：渝中渝州路（河运校原址）；?开发商：万科（重庆）房地产有限公司；?容积率：5.0；?绿化率：30%；?户数：总共约5100户；?物业费：1.95元/㎡·月；项目整体规划?产品户型：品质高层全精装，包含约58—69㎡两房、约78-107㎡三房，约122㎡四房；4栋7F花园洋房，主城稀缺产品，户型面积约102-204㎡；?物业类型：由13栋34F高层、4栋7F花园洋房、地下车