竞合●超越Cooperation-Competition●Surpass三湘海尚营销战略成果分享贰零壹零年拾贰月竞第一季不谋全局者，不足谋一域合Cooperation-Competition在竞争日益激烈的房地产市场环境下，项目如何在硝烟滚滚的环境里角色定位？所谓“不谋全局者，不足以谋一域”，运营项目首先要运营区域。三湘海尚又是如何驾驭环境、成功运营区域？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4亚洲天工名宅—深圳湾稀有别墅群落—三湘海尚卓越维港全球贵重资产—都市综合体—尺度大宅—鸿威海怡湾宝能太古城君汇新天臻品艺墅—空中街院HOUSE—奢华重心—富力曦湾颐安阅海皇庭港湾亚洲天工名宅—三湘海尚深圳湾稀有别墅群落—卓越维港集大成者—深圳湾全球贵重资产—鸿威海怡湾都市综合体—宝能太古城尺度大宅—君汇新天深圳湾臻品艺墅—富力曦湾深圳湾空中街院HOUSE—颐安阅奢华重心—皇庭港湾海2008年—2010年世界第八大富人区崛起卓越、皇庭、宝能、三新、鸿威、富力、新天时代、颐安等开发商云集百花齐放，百家争鸣这是属于深圳湾的时代营销的第一个出发点是竞争。企业的经营活动必须进行竞合竞争，也有合作；竞合是企业经营活动一种特殊的博弈，是一种可以实现双赢的非零和博弈。相互联合的王国一种合作下的博弈，博弈中各方的收益或损失的总和不是零值，它区非零和博弈别于零和博弈。战术Tactics参与者Participators区域资源运营三湘海尚、皇庭港湾、价值整合宝能太古城、君汇新天个盘突围、鸿威海怡湾、富力曦……湾、颐安阅海、卓越维竞合港等五要素附加值规则RulesAddedvalues定位规则价格规则区域共赢推售规则……目标target区域价值最大化“不谋全局者，不足谋一域”竞合关键：区域资源整合自然/人文资深圳湾片区价值塑造源建立豪宅身份标签三湘海尚社会资源区域资源整合手段客户资源崭新片区名不名不见经传见经传的新的新兴区兴区域域填海区深圳湾如何成就？深港大都会新兴豪宅区最具代表性的最具代表性的世界第八大豪宅豪宅区区富人区世界金融港上层建筑切入，以政府冠名，大肆炒作国际国际港港湾规划标湾规划标准，政府准，政府倾倾注注过过千千亿资亿资金打造深金打造深圳圳的另一中心的另一中心区区。。区区域未域未来发来发展的价展的价值值无可比无可比拟拟，含金量堪全城之首！，含金量堪全城之首！规划概况《深圳市城市总体规划（2007-2020）》深圳将规划两个城市中心，即福田中心和南山中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提南山商业升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用金融文化中心体育商务中心区区深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平住宅米区口岸区滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12高屋建瓴，以北京、上海、香港豪宅区为参照，提升区域高起点滨滨海海长长廊板廊板块块的的规划规划起点起点RBDRBD以香港中以香港中环为环为商商贸规贸规20112011年大年大运会运会分分会场会场之一的深之一的深圳湾体育中心俗称“春茧”，科比比拟拟上海浦上海浦东东，，营营造最美造最美划划打造打造标标准，投准，投资资10001000圳湾体育中心俗称“春茧”，科技含量技含量与鸟与鸟巢巢齐齐名！名！国际国际四大四大丽丽的的现现代水景代水景资资源城市景源城市景亿亿，以比肩，以比肩国际国际的金融的金融赛赛事之一事之一F1F1摩摩托艇托艇、、亚亚太地太地观观！！商商务务体系体系规划规划！！区区唯唯一一指指定定赛场赛场！！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13正名工程：深圳最纯粹的新兴豪宅区、堪称世界第八大富人区——深圳湾区以香港中环为标准价值标签：媲美北京奥运新城人文试超上海浦东?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14“不谋全局者，不足谋一域”竞合关键：区域资源整合自然/人文资源向上游掌控资源三湘海尚社会资源区域资源建立舆论话语体系整合手段客户资源以房地产信息网、搜房网、半求评论等举足轻重的网络媒体及专业评论持续炒作?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16主流报纸媒体全城热议，使片区在短期内形成话题，达到街知巷闻的信息渗透效果【美丽的深圳湾-特别策划专题】【“我家住在深圳湾”专题报道】?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17由中原全程策划、以深圳人大常委魏达志为代表的深【2009年6月9日圳湾“全球视价野下，深值高圳高峰端豪宅论坛走势”暨，建立深圳湾价值高峰舆论论高度坛】?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18从2006年至今，参与过片区宣传报导、公关炒作的涵盖了深圳所有主流媒体，使片区在前期的蓄势预热到后期的集中引爆都得到最多的市场关注和声音，迅速占领舆论阵地?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19“不谋全局者，不足谋一域”竞合关键：区域资源整合自然/人文资源三湘海尚社会资源区域资源优化客户资源配置客户资源整合手段掌控豪宅客户网络优化客户资源配置客户资源细分【自住客】【投资客】【区域差异化定位策略战术运用【产品差异化定位策略】】战略目标【锁住对个盘的忠诚度】【实现重复购买】?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21产品差异化定位，实现自住客户自主分流【鸿威海怡【三湘海尚】【皇庭港湾】【卓越维港】【君汇新天】湾】项目一线海景、大产大规模、大园林奢华享受、大主大赠送、超实用大尺度品科技智能产品卧、主佣分梯赠送内地顶级富豪、煤矿主、私企业潮汕生意人、有后海如蔚蓝海岸以金融证券及贸追求海景景观对主、外资企业高留洋经历的高收换房的实用型住易行业客户较为换房自住客，应层管理层，追求入人群，强调对家，希望再次从突出，追求高性强调对资源的客稀缺创新型产品主人空间的享受价比，赠送空间户房产的交易中获占有和支配，强调对资产的及高隐私度利并继续升级对其最具吸引力占有类别资产享受使持用有型型享享受使受使用用型型交享受使易获用利型型空享受使间使用用型型资源支配型?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22区域差异化定位，实现投资客户追买与重复购买【香蜜湖片【红树湾片【华侨城片【福田中心【深圳湾最片区】区】区】区】区】具自然景观香蜜湖自然景观红树林海景红树代林海景表高尔夫景观、华侨城旅游景十五公里滨海人造景观滨海长廊观长性廊浓郁异域人文试超上海浦的东人文环境环境的人文新环境（未来）以香完善配套中心区成熟配套中心区成熟配套兴港中环为标准的中心豪区配套、媲美北京宅奥运新城的休闲娱乐区配套?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23利用中原多渠道客户纽带，掌控最大量、最活跃、最具实力的豪宅投资客户资源，有利于豪宅客户的梳理和引导及资源统筹运用二级市场占有率连续多年稳居第一，三级市场地铺180余间，遍布各区域的豪宅地铺网络，建立多渠道客户纽带。中原独有逾500万客户资源，客户定向追踪无人能及！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24区域营销的竞合战略观优化客客户户资源流失传统竞竞合关系错位推售互重复推广争关系下产品同下的三湘定位互补资源浪费相创造机会的弊端质化海尚恶性价格竞争合作竞争三湘海尚通过竞合的方式将竞争内耗降到最低，掌握其区域的话语权；那么，三湘海尚又是如何在竞合中有效实现个盘的突围，将项目带到全国的视线范围，制造全国影响力？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|26超第二季越SURPASS三湘海尚亚洲天工名宅—顶级指标建筑类别高层、顶楼复式、TH关内罕有一线深圳湾海景别墅项目占地面积92746.51㎡深圳湾体量最大的围合地块容积率得天者，2.0独深圳湾厚容积率最低的梯度线内绿化率90%深圳湾绿化率最高项目总户数1107户，车位数2500车库容量等同于市民中心地库这样的大型设施；车户比个，车户比2.3：1车户比全深第三，位居顶级行列营销是让有价值的东西卖得更好寻找项目/产品核心价值隐性价值的挖掘冰山理论模型心理学家弗洛伊德和著名作家海明威他们曾经在各自领域里所提出过的“冰山理论”。》弗洛伊德的人格理论中，他认为人的人格就像海面上的冰山一样，露出来的仅仅只是一部分，即有意识的层面；剩下的绝大部分是处于无意识的，而这绝大部分在某种程度上决定着人的发展和行为。》海明威认为：“冰山运动之雄伟壮观，是因为他只有八分之一在水面上。”文学作品中，文字和形象是所谓的“八分之一”，而情感和思想是所谓的“八分之七”。前两者是具体可见的，后两者是寓于前