首城置业关注地块分析报告报告目录宗地宗地概况概况分析分析宗地交易情宗地交易情况况区区域市域市场场分析分析项项目初步定位目初步定位项项目价目价值研值研判判项项目目竞买竞买策略策略Page?2一、宗地概况分析区区域前景良好，域前景良好，极极具具发发展潜力展潜力Page?3城市图之大兴区?区位优势不断增强配套设施不断完善发展潜力不断提升处于环渤海经济圈的中心，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。是东西两个发展带上的重要节点，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，具有相对独立性。从09年底起投资380亿用于相关设施建设。首都新机场、地铁和大医院的不断完善有力的推动着区域的不断Page?4发展。区域图之大兴新城?良好政策机遇和交通优势有力的助推了未来区域的发展是北京市“十二五”时期重点关注和发展的地区之一。定位于战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园。区域交通优势明显，京九线及南六环和京开高速为一体的大交通网路。首都新机场也为今后区域交通提供了有力支撑，Page?5宗地图之项目本体?交通优势和周边产业有力的助推了未来项目的发展毗连地铁4号线生物医药基地站，南六环和京开高速近在咫尺，公路交通优势明显。项目周边小路网已初见雏形，天堂河相关工程也在进行推进。地块紧邻基地办公大楼和服务基地，区位优势明显。Page?6现状图?宗地内土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。Page?7详细规划指标挂牌项目各地块控制性详细规划指标规划地块用地规模地上建筑面积控制高度建筑密度绿地率空地率序号用地性质容积率编号（平方米）（平方米）（米）（%）（%）（%）U31邮政设施用地（非出10505-037103750.33113123030　让）20505-046F3其它多功能用地553562.8154997604530　30505-048S31机动车停车场库用地44630.2893181030　40505-047R2二类居住用地462512.8129503802535　50505-038R52小学用地（非出让）150000.812000182530　合计————131445——300506————————Page?8二、宗地交易情况分析挂牌出挂牌出让让，，设设定价格上下限定价格上下限Page?9相关指标出让方式挂牌起始时间2011年4月19日9:00挂牌底价150000万元竞价阶梯750万元竞买保证金30000万元　价格上限未公开　达到价格上限不接受更高报价，转为现场投报另行配建公告租赁房（最低100平方米）0505-048（机动车停车场库用地）地块暂按商业用途收取政府土0505-046（其他多功能用地）地收益地块政府土地收益0505-047（二类居住用地）地暂按居住用途收取政府土挂牌价格构成块地收益0505-038（小学用地）不在本次出让范围内，未0505-037（邮政设施用地）收取政府土地收益土地开发建设补偿76413万元Page?10三、市场分析当当前前项项目目较较少，未少，未来竞争来竞争激烈激烈Page?11周边项目情况(住宅、商(别墅)总建面积开盘时铺)项目名称区域销售状态销售报价(㎡)间销售报价(元)(元)果岭假日大兴区80,0002006-1-20销售18,00014,000博悦府大兴区23，000　2010-3-20销售18,50025,000保利新茉莉404，907大兴区2011-8-1销售19，092　公馆　艺苑·桐168，00019,000-本案大兴区2009-5-16销售　城　20，000火神庙国际大兴区340，0002009-7销售48，000　商业中心竞争项目建筑形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。Page?12周边已成交土地本案明发集团北京房地产开发有限公司北京邦达房地产开发有限公司金融街控股股份有限公司重庆龙湖地产发展有限公司保利（北京）房地产开发有限公司Page?13周边已成交土地列表楼面地价建设用地面积规划建筑面积成交价宗地名称宗地位置规划用途成交日期（元/平方受让单位(平方米）(平方米)(万元)米）北京市大兴区生物医药基地东配大兴区金融街控股股份有套11号地居住用地项目（配建公北臧村113957252885居住用地2010-12-232000007909限公司共租赁房）镇北京市大兴区生物医药基地东配大兴区住宅混合公建用重庆龙湖地产发展套6号及7号0505-053、0505-北臧村1653384629462010-12-233480897519地有限公司062地块住宅混合公建用地项目镇北京市大兴区生物医药基地东配大兴区二类居住用地、保利（北京）房地套12、13、14号地居住、商业北臧村156018404907商业金融用地、2010-12-233168007824产开发有限公司金融用地项目镇文化娱乐用地北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055大兴区F1住宅混合公建明发集团北京房地地块住宅混合公建、托幼用地项北臧村50934131575用地；R53托幼2011-1-51000007600产开发有限公司目国有建设用地使用权出让挂牌镇用地公告北京市大兴区生物医药基地综合大兴区北京邦达房地产开102076306228C2商业金融用地2011-2-23995003249配套区商业金融用地项目黄村镇发有限公司竟体周边待上市体量较多，将会在近一两年陆续销售，潜在竞争力大。Page?14四、项目初步定位Page?15四、项目初步定位（一）开发企业开发特点1、开发业绩项目区域类型体量公司目前正在开发建设项目，项目占地面积23万平米，总建筑面积近60万平米，是集住宅、商业、酒店式公寓、教育配套等多种产品形态于一体的大型城市综合体。Page?162.开发优势?。Page?173.开发资质Page?18（二）、宗地SWOT分析及突破点1、SWOT分析优势（Strength）分析：?宗地位于大兴新城规划中的孙村组团范围内，规划定位为设施完备的居住组团，发展策略为改造完善，本项目为纯居住用地，完全符合所处孙村组团的规划定位；?宗地所处孙村组团距离大兴行政中心黄村镇仅有5公里左右，可相对便捷的共享黄村完善的各项配套设施，地段区位优势比较明显。?宗地西侧为孙村中学和孙村小学，可方便入住居民中的学龄青少年就近入学，享有较为便利的教育配套设施。Page?19劣势（Weakness）分析：?本项目宗地周边区域现状产业集聚程度、生产总值和发展水平相对较低；?商业、医疗等居住配套服务设施目前相对匮乏，当期居住氛围尚未完全成熟。Page?20机会（Opportunity）分析：?列入大兴区“十二五”规划纲要的首都第二机场建设已经确定选址于大兴南部，2011年有望启动工程建设，对于大兴新城临空及相关产业经济发展、资源集聚和区域升值将带来巨大的发展机遇；?2007年9月18日，金融街建设开发有限公司在孙村组团本项目北侧拿下一宗A-06、07、13、14地块住宅用地，现为在售的金色漫香郡项目，总规划建面25.7万平米，将在一定程度上提高本项目所处区域居住及综合配套水平，带动区域地段价值的提升。Page?21威胁（Threat）分析：?当前北京市出台一系列旨在抑制房地产市场投机投资行为和房价过快上涨的房地产宏观调控政策，严格限制本地和外来人口在京投资购房数量，提高改善型和投资型购房的首付比例和贷款申请标准，该政策的执行力度和延续时限将在相当程度上影响到本项目所处区域未来商品房需求的增长，对未来项目建成后的销售将形成较大压力。?本项目所处区域已进驻的大开发商金融街将对本项目产品规划、定位和销售各方面形成一定的竞争威胁。Page?222、项目难点与突破点?本项目位于南六环外，周边尚无轨道交通站点以及大型综合商业配套设施，对于该区域非自驾出行的居民的生活、对外交流带来一定的困难，在提高本项目对自住型购房需求的吸引力方面具有相当的难度。?应着力打造适应孙村组团发展定位的优质舒适型居住社区，同时努力改善本区域居住配套设施，提高本项目的综合居住性价比，吸引尽可能多的有效购房需求，达到短期内快速回笼资金的目的。Page?23（三）、产品定位方向?根据本项目的规划设计条件，结合项目的本体、市场、开发商情况，本项目的产品定位方向应为——面向大兴新城中等收入自住需求为主的群体打造绿色宜居生态社区（小高层板楼），实现与大兴城区的快捷沟通与品质生活一体化。Page?24宗地产品规划分布小高层公寓Page?25居住用地建筑规划产品拆分建议地块编建筑面占地面楼栋层号积积数数小高层（商品房）A-248112373751011地块编车位个号数地上停车位A-24203地下停车位608车位合计811Page?26（四）、客群定位方向?本项目的区位情况（位于大兴新城孙村组团四期）、规划建设指标（R2居住用地）和体量（规划建面81123平方米），决定了本项目面向的客户群体将主要是：?大兴新城孙村组团区域内工作生活的中等收入群体；?大兴孙村组团周边区域（黄村）内工作的中等收入群体。Page?27（五）、项目开发进度计划Page?28（六）、项目销售价格预判根据项目本体、区域市场以及目标客群初步定位，对项目规划建设的物业类型2012年的销售价格大致预判如下：物业类型预计2012年销售均价小高层板楼约15000元/平方米（住宅）停车位约14万/个Page?29五、项目价值研判Page?30（一）、项目投资成本构成序号工程或费用名称投资金额（万元）楼面成本一土地成本538485106二前期工程费86282三建筑安装工程费2758