望京区域整体分析望京区域整体分析概要望京望京区区域的地理位置和交通域的地理位置和交通望京望京区区域域发发展展状况状况望京望京区区域房地域房地产产市市场场分析分析住宅物住宅物业业商商业业物物业业办办公物公物业业2014年六月8日第2页思源顾问望京区域整体分析纲要第一部分望京区域的地理位置和交通第二部分望京区域发展状况第三部分望京区域房地产市场分析2014年六月8日第3页思源顾问望京区域整体分析一、区域的地理位置和交通（一）区域的地理位置“望京城”是《北京城市总体规划》中的十八边缘集团之一，位于北京市朝阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。2014年六月8日第4页思源顾问望京区域整体分析望京位置图2014年六月8日第5页思源顾问望京区域整体分析（二）交通1、交通道路规划经过十几年的建设，目前望京地区的道路网已完成规划的50％左右。它外有京承高速、五环{高速公路)、机场高速公路、京顺路(主干路)、四环路(快速路)五条高等级道路环绕四周，内有广顺南、北大街、花家地街，阜通东、西大街，望京路，利泽东，中、西街等10余条主、次干道。这些道路已按规划实现，路面宽敞而平坦，交通设施完备，行车标志齐全。此外，60条公交线路分布在区内及四周，为望京地区内的居民服务。新建2014年六月8日第6页思源顾问的城铁13号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西站，为望京居民的出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。望京区域整体分析图.望京道路现状图图.望京道路规划图2014年六月8日第7页思源顾问望京区域整体分析2、望京地区交通现状望京地区每天存在两个出行高峰，早高峰为7：30-8：30，晚高峰是17：30-18：30，高峰期间的主要流向是望京与市区中心之间的联系，目前，承担这部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧辅路。此外，还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。望京地区高峰期间的运输方式主要是公共交通（包括城铁）、小汽车、自行车和出租车，这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为31.36％，2014年六月8日28.14％．20.39％和11.23第％8。页尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已思源顾问高于全市平均水平．但离合理的客运交通结构(公共交通承担比例达到60％)还有一段距离。望京区域整体分析3、主要交通问题（1）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75％，而且绝大部分流量由京顺路承担，由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大的交通压力。还有一部分车辆通过湖光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条宽7米左右且双向行驶的道路，因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其余的车辆都是经过阜通东大街．进入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱2014年六月8日第9页思源顾问和，因此其分流的能力也是极为有限的。望京区域整体分析（2）支路系统性差目前的小区开发占地较大，多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区建成后，进行封闭管理时，则将原规划的支路全部“封闭”其中，从实际使用上已变成了小区的内部道路。而且，由于小区封闭管理．导致这些支路跨街区的连续通行几乎失去可能。被切断的支路被切断的支路2014年六月8日第10页思源顾问望京区域整体分析（3）停车设施不足望京地区目前有18.15万人，机动车拥有量达到6万辆，按照每户3人计算，平均达到每户1辆车，因此，其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停车泊位配备较为充足，因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上，如花家地一带的“旧”小区，大量机动车停放在周边城市道路上，环境较差。2014年六月8日第11页思源顾问望京区域整体分析已建成出口（4）出入口建设滞后望京地区共规划了11个出入口，但目前按照规划实施的出入口只有4个，其余出入已建成出口口或者没有建设，不具备通车条件；或者具已建成出口备通车条件，但其通行能力极为有限。（5）公共交通发展滞后?轨道交通发展滞后?公交服务水平较低?公交场站建设滞后已建成出口2014年六月8日第12页思源顾问望京区域整体分析望京交通小结a.望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；b.望京地区规划中的道路，目前只建成了50％，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；c.如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；d.城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。2014年六月8日第13页思源顾问望京区域整体分析纲要第一部分望京区域的地理位置和交通第二部分望京区域发展状况第三部分望京区域房地产市场分析2014年六月8日第14页思源顾问望京区域整体分析第二部分望京区域发展状况一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状2014年六月8日第15页思源顾问望京区域整体分析北京市总体规划方案中对望京区域的规划望京整体规划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注此数据包括望京规划中的住宅、商17.8平方公里33万人1400万平方米业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注居住人口33万此数据仅包括居住、商业、商务用8.6平方公里1000万平方米总户数7万余户地的建筑面积。从望京新区旧南向规望京新技术开发区划北划分来广营货流仓储中心2014年六月8日第16页思源顾问望京区域整体分析2004年-2020年望京新规划2004年-2020年望京新规划?居住?公建从功能划分?外事?工业?仓储五大功能来““北广望南花小营京湖家河旧园园地北城””建居改综居成住造合住区区区区区2014年六月8日第17页思源顾问望京区域整体分析2004年-2020年望京新规划（图示）2004年-2020年望京新规划分布图来广营旧城改造区北小河北居住区南湖园居住区望京园综合区花家家地建成区2014年六月8日第18页思源顾问望京区域整体分析第二部分望京区域发展状况一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状2014年六月8日第19页思源顾问望京区域整体分析望京区域主要产业功能区简介望京望京属于朝阳区高新技术产业区组团中的一部分；朝阳区高新技术朝阳区高新技术产业区组团产业区组团主要涉及望京、酒仙桥、将台路等街道和地区办事处酒仙桥将台路2014年六月8日第20页思源顾问望京区域整体分析望京区域主要产业功能区简介电子城电子信息产业板块望京新兴产业区板电子信息产业集聚区域－－是北京电子产业基地和中关村“一块和望京新城板块区七园”之一东区西区现有中央美院、法制日报望京地区，面积3依托电子城西区和望酒仙桥地区，面社、中国社科院研究生院平方公里，已建成京新城，拓展电子城积7.5平方公里、八十中等丰富的文化教北京市面积最大的，已有电子骨干西区产业发展空间孵化器——望京科育资源。为提升该地区生企业365家，三技创业园和中国北，重点发展高新技术活品质和人居环境，今后资企业79家，京（望京）留学人产业。建设高新技将重点建设博物馆、展览国家级电子科研员创业园，主要发馆、电影院、艺术大道和院所4家，大中术产业孵化基地、科展电子信息、计算主题公园等设施，发展商型涉外旅游饭店技成果转化基地和人机及网络、生物和业、卫生、体育等配套产5家，中高级电医药等高新技术产才教育培训基地。子院校5所。业。业。2014年六月8日第21页思源顾问望京区域整体分析中关村“一区七园”一览表建设总部基地，产业依托已有军工、航天技术为特色（包括空港工业区）定位要发展成为信息产业研发、生产和出口基地以生物工程和新医药为重丰台园点，同时发展电子信息制造业、光机电一体化产业电子城昌平园科技园形成以外向型经济为主导的商务、产品展示、营销集海淀园综合性高新技术产业基地散地、中介服务、创业孵化德胜园亦庄科技商务，为原创技术孵化健翔园人才培养、科技创新、成果孵化、转化和为国际科技交流与和商务商贸功能高科技商务活动提供服务2014年六月8日第22页思源顾问望京区域整体分析第二部分望京区域发展状况一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状2014年六月8日第23页思源顾问望京区域整体分析（一）望京产业概述望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。2014年六月8日第24页思源顾问望京区域整体分析（二）望京产业园区生产总值原始数据来源朝阳区统计局单位:亿