冯家冲商业概念规划2013/03/251.1整体定位涵盖酒店、办公、住宅以商业街为核心的特色城市综合体城市复合功能，一体化生活特区特色风情商业街标准写字楼精品SOHO星级酒店高端都市住宅区?????实现利润关键，迅速回笼资金利用写字楼梳理高端形象Loft-soho产品，高附加值导入高端人群，提高项目整为其它的物业产品带来大量??建立高端形象，注入核心活力带来固定高消费人群，带带来高溢价体档次人流和消费力???为整个片区提供配套动周边商业多用途带来更广客户面，减提升其它物业价值，提供少风险，达成快速销售目的24小时客户来源?同时为整个项目集聚人气，增加人口基础冯家冲冯家冲商业概念规划商业概念规划1.2定位演绎结合都市生活与生态环境的地方冯家冲商业概念规划1.2定位演绎在城中的一座城，他会带来各种生活便利与快乐冯家冲商业概念规划1.2定位演绎时尚生活社区功能复合：商业、娱乐、居住的24小时活力生活社区—置身于繁华之中，享受精致的都市生活冯家冲商业概念规划1.2定位演绎城市商业中心为工作与生活提供更加现代与完善的服务，成为该区域重要的城市生活商业中心冯家冲商业概念规划1.2定位演绎城市大客厅结合广场、街道、公园、水系、屋顶平台、室内中庭等，塑造多层次景观和公共空间，为城市提供“呼吸”的空间冯家冲商业概念规划1.2定位演绎高端住宅区为生活而设计——建筑在此处将成为现代人展望未来的梦想家园冯家冲商业概念规划1.2定位演绎滨水生态空间水系与绿带在商业空间中营造生态景观，建立丰富活动平台冯家冲商业概念规划2.1总平面图玉标准写字楼红还建酒店3F11F11F2F4F2F销售住宅13F3F龙3F2F还建商业江3F13F还建住宅路风情商业街4F3F3F大3F4F精品SOHO11F3F道精品SOHO11F冯家冲商业概念规划2.2经济技术指标A1地块A2地块总计基地面积（㎡）180,89021,230202,120容积率1.772.591.86地上建筑面积（㎡）320,80054,980375,780A2地块地下商业建筑面积（㎡）13,78013,780总建筑面积（㎡）334,58054,980389,560公建面积（㎡）238,000238,000A1地块还建商业75,00075,000风情商业街133,000133,000其中标准写字楼10,00010,000SOHO20,00020,000住宅及配套（㎡）8280054,980137,780住宅7500051,480126,480其中配套及底商78003,50011,300地下建筑面积(㎡）13,78013,780B1(㎡）地下商业137,800137,800冯家冲商业概念规划设计中的文化挖掘2.3设计理念花灯之乡聂耳之乡玉溪作为花灯之乡，戏曲历史人民音乐家聂耳的故乡悠久，拥有广泛的群众基础设计中区打造设计中区打造“庆典广场”。“庆典广场”。作为整个项目开是对基地文脉的放空间核心的庆呼应，在广场上典广场，可以作可远眺聂耳雕塑，为广大市民的日提高项目的文化常活动场所以及底蕴。文艺表演的舞台，适合各种歌舞戏曲的表演。冯家冲商业概念规划2.4目标与实现目标一：功能混合建筑功能多元化，以保持区域24小时活力冯家冲商业概念规划2.4目标与实现目标二：地标建筑重塑地标性的城市空间意向，丰富城市天际线冯家冲商业概念规划2.4目标与实现目标三：场所营造延续人性化的街区尺度，创造更多公共空间冯家冲商业概念规划2.5功能混合意向时尚水曲街水流，带动整个空间上下穿梭，营造流动感坡道、楼梯、电梯、下沉庭院、空中花园，形成曲折流动的商业空间冯家冲商业概念规划2.5功能混合意向时尚水曲街水岸酒吧风情街冯家冲商业概念规划2.5功能混合意向城市综合体——目的性消费引入大量人群冯家冲商业概念规划2.6地标建筑意向门户建筑精品SOHO利用写字楼、酒店和城市利用SOHO双塔打造广场打造本案城市标志风情商业街入口标志冯家冲商业概念规划2.7场所营造意向下沉广场城市广场四季花园庆典广场时尚水曲街空中天桥及屋顶绿化平台作为市民互动空间冯家冲商业概念规划2.7场所营造意向城市广场下沉广场冯家冲商业概念规划2.7场所营造意向庆典广场中心作为表演的大舞台，围绕庆典广场有多层观看平台冯家冲商业概念规划2.7场所营造意向时尚水曲街利用引入的水流，打造蜿蜒的小溪流，点缀在下沉街道中，局部出现放大的水景观。小的溪流不占用过多的商业用地，同时营造了轻松的购物氛围。冯家冲商业概念规划2.7场所营造意向空中天桥及屋顶绿化平台作为市民互动空间四季花园冯家冲商业概念规划3.1场地价值分析依据基地周边现状及未来行政中心规划条件，基地西南角为接驳老城区的重要入口，是引入消费人群的重要节点，西北角入口则可吸引玉水金岸的居民，因此玉江大道一侧为风情商业街最佳用地，可达性行政中心强。红龙路与河滨路一角步行可达性较差，但在未来能玉水金岸小区成为新城区的重要城市展示面，可作为还建集中商公园业用地，同时集中商业作为目的性消费，能拉动人流穿过风情商业街，提高商业街人流量。site基地东南角斜边紧靠民房，各类资源最差，可作为民房还建住宅用地。基地东北角小地块被红龙路分开，北侧紧邻河滨公园，景观价值极高而商业价值最弱，可做为自成一体的销售住宅用地。老城区冯家冲商业概念规划3.2规划功能布局标准写字楼10000㎡还建酒店10000㎡销售住宅51480㎡还建商业65000㎡底层商业11300㎡婚礼宫大量停车需求可借用绿化带停车风情商业街133000㎡地下商业街13780㎡精品SOHO20000㎡冯家冲商业概念规划3.3商业动线主要人行动线次要人行动线节点、广场冯家冲商业概念规划3.4交通流线落客点地下车库入口冯家冲商业概念规划3.5商业理念开放性入口广场及多首层1、二层的易达性，把人流直接引向二层，使二三层商业价值最大化。2、负一层商业价值利用，负一层可达性不低于二层，充分发掘商业价值。3、二层商业互动，位于街道两边的商业通过平台天桥连接，形成商业互动，通过地面、地下形成三层交通关系，保证商业的连贯性。主力店1、容易聚集和拉动人气，区域辐射面广，影响力大2、带动周边商铺的销售价值2、由于主力店的人流量较大，建筑体量较大，需要设置在交通便捷和醒目的位置，如道路交叉口冯家冲商业概念规划3.5商业理念中心广场剖面关系1、在整个项目的空间序列中，中心广场是其重点和高潮，它在提供大众休闲空间的同时，提升了商业中心的商业氛围和人气。2、下沉式的广场设计提升了地下空间的商业价值，又在底下停车与主要的商业空间形成便利的联系。冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向无锡龙湖项目立面参考商业立面风格打造采用了“风情小镇”与“简约典雅”的混合概念成本控制：由于真石漆及红砖也可呈现此种风格，降低成本。冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向外立面展开及材料比例立面基础材料为真石漆及红砖，门框颜色以棕色为主，整体强调暖色系与愉悦的消费氛围。冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向外立面展开及材料比例主入口广场LED屏幕40平米主入口广场为最重要的展示面，除展示商品外，更要展示商业氛围，因此在入口处打造层层商业退台并配合LED展示屏幕。冯家冲商业概念规划（沿街标准柱跨）4.1商业立面意向8.4M8.4M8.4MRF3.9M3F4.5M2F5.76M1F4.2M4.2M4.2M4.2M4.2M4.2M（沿街标准店铺面宽）冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向冯家冲商业概念规划4.1商业立面意向冯家冲商业概念规划5.1户型意向【户型1T490+90+90+90】标准层平面图冯家冲商业概念规划5.1户型意向【户型1T4128+108+108+128】标准层平面图冯家冲商业概念规划5.1户型意向【户型1T880+50*6+80】标准层平面图冯家冲商业概念规划5.2SOHO意向溢价分析1.根据玉溪规划，办公层高最高为4.6米，可通过后期精装,套户型亮点1.生活功能完整。内局部设夹层，赠送16.8M?面积，赠送比例为45.7%，2.4.6米高起居室，可灵活布置。2.赠送走廊上方为衣橱空间，提高赠送比例，并保持卧室及客3.独立卧室，与公共区域分隔，享有其独自私密厅完整。空间。4.附赠大面积衣橱及储物空间，弥补小房型储物户型A平面户型A夹层平面空间不足的劣势。3.9m3.9m户型室内示意客厅客厅上空7.2m8.0m简易卧室（.12.4M?）厨房卫生间衣橱（4.4M?）衣橱赠送部分（16.8M?）排水立管排烟井水管井排气井空调机位消防用水冯家冲商业概念规划5.3办公意向7.2m7.2m7.2m7.2m办公标准房型模块分析套内净开间约为3.6-4.2m，进深约为7.0-8.7m，套内面积约在24-35平方6.1m米;柱尺寸位800*800；布局原则：1.5m6.0m减少交通面积，提高得房率。4.0m户套内面建筑面套数备注11.8m3.4m型积积2.7m（平方（平方9.6m米）米）4.0mA24.6331411.0mB33.745.241.6mC29.639.74合建筑面积公共面积得房率22套数（平方米）（平方米）（）8.7m计%6.1m7.0m847215.674.522户型A客梯3.6m3.6m3.6m4.2m户型B货梯户型C消防楼梯冯家冲商业概念规划四季花园秋冬春夏感谢聆听！冯家冲商业概念规划