商业地产知识分享万万达达商商业项业项目目规划与设计规划与设计20122012年年1010月月2626日日南京南京商业地产知识分享课程安排?预备知识分享——商业地产设计人才的几个要求?商业规划理念指导开发——定位、商业规划的要求范畴方法等?案例分析与经验分享商业地产知识分享一、商业地产预备知识商业地产知识分享商业地产预备知识?商业地产的基本知识?对开发商的要求?对商业规划设计人员的要求?如何借用“外脑”商业地产知识分享商业地产预备知识一、商业地产基本知识1、商业地产的基本分类2、商业业态是什么3、商业地产的开发模式商业地产知识分享一、商业地产基本知识1、商业地产的基本分类广义分类—与商业开发有关的狭义分类—以经营为核心，包括零售等2、商业业态是什么3、商业地产的开发模式商业地产知识分享一、商业地产基本知识1、商业地产的基本分类2、商业业态是什么业态的基本概念国内主要的商业业态有哪些-----四大类业态的主要特征重要的不是有什么、而是怎么来搭配？3、商业地产的开发模式商业地产知识分享一、商业地产基本知识1、商业地产的基本分类2、商业业态是什么3、商业地产的开发模式按照租与售分——SOHO、；按资金的运用分——凯德模式；商业地产知识分享商业地产预备知识二、对开发商的要求1、商业地产与住宅地产的三大不同点2、商业地产的三大效益3、开发商要具备的“三心”商业地产知识分享二、对开发商的要求1、商业地产与住宅地产的三大不同点：?开发目标不同：设计+销售VS招商+运营资源的分割VS资源的整合?开发程序不同：?后期管理不同；商业地产知识分享二、对开发商的要求1、商业地产与住宅地产的三大不同点：?开发目标不同：?开发程序不同：?后期管理不同；商业地产知识分享二、对开发商的要求1、商业地产与住宅地产的三大不同点：?开发目标不同：?开发程序不同：?后期管理不同；核心：效益不同！——为拿地准备!商业地产知识分享二、对开发商的要求2、商业地产的三大效益?物业升值?经营升值?土地升值3、开发商要具备的“三心”?决心+恒心+耐心商业地产知识分享三、对规划设计人员的要求对住宅地产开发：土地资金人才对商业地产开发：人才+资金土地对大多初次做商业地产的开发而言，在某些特定时期，对专业人才的需求会成为发展的瓶颈之一；商业项目的开发在项目前期定位阶段至关重要，规划设计人员能起和所起的作用是基础性的，而且很多情况下是举足轻重的，甚至说规划成败决定了项目成败！因此，人才（商业人才、设计人才以及成本、工程等人才）的准备在项目中会起到事半功倍的效果。懂商业规划设计人才是唯一能起到统领全局、穿针引线的组织者！商业地产知识分享三、对规划设计人员的要求商业规划设计人才的“三只眼睛”：?首先是“商业眼”——了解市场、了解商家需求、了解购物者需求；?其次是“开发眼”——了解拿地、了解城市规划、了解项目周期、了解成本分配比、了解工程；?最后是“设计眼”——了解商业动线设计、了解商业空间、了解机电规划、了解后场需求、了解商业视觉设计等。商业地产知识分享三、对合作者的要求在人才准备不足经验不足的情况下，建议借用“外脑”：?首先组织工作必须由开发商完成，因为根本需求只有自己才清楚；?其次是为“外脑”合理分清界面和时间节点，提出明确的工作要求——策划人员/招商人员/规划设计人员/运营、物管人员等协同工作。商业地产知识分享四、对合作者的要求“外脑”的分类——定位及策划人员：不单是“写报告”！作商户落位；招商人员：基础摸底的工作，尤其在预招商阶段尤为重要；规划设计人员：多出点子，更多的可能性，懂商业设计要求，全程需要！运营、物管人员：尽早介入，尤其是在设备方案确定时期；最后是决策在自己——进行商业策略和开发策略平衡等。商业地产知识分享四、对合作者的要求开发线索：选址和定位——初次落位（初规划）——预招商——再落位——规划方案——招商反馈——商业规划确定——建筑设计——配套设计——施工——入住开业——商户调整……最后强调决策在开发商自己——必须进行商业策略和开发策略平衡等。想清楚自己的目标！商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发1.开发视角的转变——为什么要提商业规划？2.商业规划概念与商业定位3.商业规划的过程和内涵4.建筑规划与商业规划的关系5.商业规划的内容6.商业规划的动态性商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（一）.为什么提商业规划？商业地产开发要求我们从招商运营、商家、租户、顾客的视角看待项目才能保证项目的成功。——对于商业项目开发而言,项目的商业规划始终优于其建筑规划,并且始终制约着建筑规划。商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（一）.开发商视角的转换——为什么提商业规划？从一个案例说起:上海五角场万达广场规划——Taubman的贡献……2004年，万达王健林提出商业地产开发中商业规划的概念，并坚持下来取得成功。商业地产知识分享提问：谁来做商业规划？商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（二）、商业规划概念与商业定位的关系?商业规划的概念——精准定位基础上的商业业态规划组合，同时，包含了对项目功能、规模、形象等潜在商业价值的实现。商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（二）、商业规划概念与商业定位的关系1.商业定位的基础性作用2.定位的主观性与客观性3.商业定位的正确方式商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（二）、商业规划概念与商业定位的关系1.商业定位的基础性作用a.从商业策划到定位b.定位对项目的基础性的作用c.定位可能产生的问题有哪些？——为什么不能直接交给设计团队？商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（二）、商业规划概念与商业定位的关系2.定位的主观性与客观性主观因素：开发商的主观因素——受制于自身的能力和打法；客观因素：规划导向因素——通过手段主动响应；市场导向因素——理解城市的商业规划商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（二）、商业规划概念与商业定位的关系3.商业定位的方式和原则定位由谁谁来做？预招商必须要做！定位就是找到服务人群、并落实项目的可行性！商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（二）、商业规划概念与商业定位的关系定位的原则：保证生存——确立方向——确立效益——打造亮点——预留升级?首先是合理的规模很重要，尤其在二三线城市。商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（三）、商业规划的过程和内涵?商业规划的过程?首先，应从拿地开始全程指导项目开发进程。?其次，关注立地条件（选址和可视性与可达性）?再次，业态定位深化落地?最后，关注运营与使用要求进行调整商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（三）、商业规划的过程和内涵?商业规划的三个层次1.宏观——商圈规划层面2.中观——本体规划层面3.微观——商家的需求规划和调整商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（三）、商业规划的过程和内涵?商业规划内涵的三个层次1.宏观——商圈规划层面城市的认识、消费人群的认识、商圈的认识、消费习惯地认识规划条件的认识等……新区开发怎么办？商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（三）、商业规划的过程和内涵?商业规划内涵的三个层次2.中观——本体规划层面动线规划、空间规划、视线规划等3.微观——商家的需求规划和调整商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系——项目经营不成功，建筑规划绝谈不上成功！建筑规划是商业规划的依托，需要不断将商业意图和策略“赋形”！商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系1.如何认识商业建筑的规划设计师是如何看待商业建筑的？商业从业者是如何看商业建筑?顾客是如何看待商业建筑？商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的交通、空间条件（动线、出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）?举例：境外参考图片、成都万达广场、?结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）?举例：境外参考图片、成都万达广场、?结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）?举例：境外参考图片、成都万达广场、?结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性(使技术设计合乎商业规划)3.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）?举例：境外参考图片、成都万达广场、?结论：合理整合设计资源使其合乎商业策略商业地产知识分享二、商业规划指导项目开发（四）、建筑规划与商业规划的关系建筑规划解决的问题：1.首要问题是创造良好的空间条件（出入口、层高、柱网）2.预留条件的重要性和界面划分(技术合乎商业规划)举例：餐饮的技术条件预留1.完成完善规划合乎商业要求（包括卫生间、停车等细节）?举例：境外参考图片、成都万达广场、?结论：