新世界·企业公园推广方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深度地产所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1本报告严格保密目录PART1：项目定位PART2：价值梳理PART3：推广策略PART4：视觉表现2本报告严格保密PART2：项目定位项目SWOT分析项目定位项目目标客群3本报告严格保密项目SWOT分析S——优势：W——劣势：?位置优越，交通便捷，西四环、连霍高速、绕?公司属于首次涉及该类型项目，开发城高速、地铁1号线等近在咫尺，物流便捷；经验欠缺；?郑州大学、解放军信息大学等优质高等学府林?公共交通支撑不足（目前没有公交车立，技术、人才储备基础雄厚；可以直达）；?新型产业工业综合体设计，多业态、多功能融?本项目周边配套尚未完善，生活及公合，体现复合、绿色与高效；共配套欠缺；?独栋设计，多层厂房设计空间分割灵活；?生产车间较少，而相对需求量较大。?立面设计新颖，绿化率高，与市场现有产品相比品质感较强；?园区内交通道路设计合理，部分规划较为超前；?高新城的规划，为高新区的工业园发展提供了更为较大的空间。4本报告严格保密项目SWOT分析O——机会：T——威胁：?房地产市场调控给工业地产带来了机?同类项目逐步增多，竞会；争逐步激烈；?沿海产业向中原经济带转移；?销售过程中银行按揭贷?高新区政府政策扶持力度大。款方面可能受到限制。5本报告严格保密PART2：项目定位项目SWOT分析项目定位项目目标客群6本报告严格保密项目定位定位难点：1，如何让项目形象在高新区独树一帜2，如何让项目形象与产品卖点、客户价值点更好地结合起来7本报告严格保密项目定位物理定位从项目的产品作用来看——研发、生产、交流（展览）、协作是项目最核心的四项功能。因此项目产品定位也以此演绎——中原首创4C产业综合体8本报告严格保密项目定位推广定位即SLONGSLOGAN：企业公园,定制式企业领袖基地说明：1、能让项目形象在高新区独树一帜，与周边竞品形成有效区隔；2、体现产品的排他性卖点；3、最大限度地契合客户的价值诉求。9本报告严格保密项目定位备选SLONG备选口号：1企业公园，打造中国企业第一品牌2企业公园，定制式墅级办公领地2企业公园，引领“厂办一体”新时代3企业公园，领袖级企业办公生活必需品4到一流的园区，做最好的企业5集优质资源，塑品牌企业6让卓越承载卓越10本报告严格保密PART2：项目定位项目SWOT分析项目定位项目目标客群11本报告严格保密目标客群研判?A市场属性?事实上，目前高新区竞争项目的定位、规划、行业属性、产品类别也进一步验证了目标市场的特征?1新兴、能源、生物、电子等。?2产品多为内销型。?3受政策扶持。?4市场面较狭窄，属于“小众”群体。?5客户的购买对象首先是“生产资料”?如下表：本报告严格保密本报告严格保密B客户特征描述这样一个特殊的、窄众的市场特征决定了整个高新区（含本案）拥有一个共同的主力客户群体，这个客户群体具有以下特征他们购买的是“生产资料”，而不是“生活资料”产品的“经济价值”是他们决策因素的重要组成部分，各项优惠政策、投入产出比等将是他们投资决策的敏感点。作为“生产资料的占有者”，他们对产品的以下功能有着苛刻的要求。a、形象价值：企业品牌形象的展示平台，是否能提升品牌形象等。b、经济价值：投入产出比，各项税费优惠能否到位，整个上下游产业链的各个环节是否能增加企业利润等。c、使用价值：产品的硬性指标能否满足企业经营的基本需求、各项配套是否完善，整体环境是否能提高运营效率等。本报告严格保密作为产品基本功能对客户的一个满足，目前高新区存量客户、准客户对产品“使用价值”的要求大致保持在这样的一个水平区间：办公面积需求200-500平方左右居多，500-700平方、700-1000平方的次之办公拓展面积500-700平方最多，其次为200-500平方，再次1500-2000平方的需求厂房面积需求200-500平方和4000平方以上面积居多厂房拓展面积3000-4000平米、4000平方以上的居多，1000-1500平米次之，需求车间单层面积500-700平方的较多，占总比例50%以上；7000—1000平方占据需求21.43%车间层高需求3.5米—4米之间为最多数，4—4.5米和5米以上次之车间荷载需求300-500kg/平方米荷载最多，800-1000kg/平方米次之园区布局要求办公和车间离的不远或在一起是我们主要客户群体对布局的需求，方便沟通，减少运输成本配套要求对餐饮、景观、超市、会务接待、独立入户、运动、展销厅要求很高；对阳台、院落、储藏空间需求较少本报告严格保密本案客群梯次基于目前区域存量客户对产品“使用价值”的一个基本、硬性的需求，从“功能满足”这一基本层面上，产品的客户梯次逐渐浮出水面主力客群：对单层车间面积需求在500—700㎡、车间层高3.5米—4米之间、车间荷载要求在300-500kg/㎡区间、对办公面积需求在200-500㎡左右为主的有一定办公人员数量、办公和车间距离较近的中小企业。次主力客群：对厂房、办公有拓展需求的成长型企业。关联客群：对项目景观、会务接待、展厅有着较高要求的为展示自身企业形象的、办公和生产未必在同一地点的企业和部分投资客。本报告严格保密从区域分布上来讲，本案的客层梯次如下：一级客户：高新区既有存量客户、准客户。他们相对于别的群体，对本区域的购买、入驻意向更为明确。这个群体也更为清晰。他们投资的目光游荡于高新区的各个项目之间，一直在进行着不同的比较和分析，随时准备择木而栖，谋定而后动。二级客户：投资入驻范围不局限于高新区，而是目光在整个郑州市各大板块之间游动的企业。他们在反复比较的是每个区域的价值潜力和政策动向以及自己企业的经营成本。三级客户：省内、省外企业。由于经营成本的增加和企业利润的下滑、处于对中部崛起的潜力、政策扶持等综合因素考虑，投资目光正在锁定郑州或准备锁定郑州的一些“客籍”投资者与“归巢”的在外创业者。他们看好的是“河南”这块大蛋糕和向政府要政策。本报告严格保密从对产品的去化功能来讲，本案的客群层次如下图所示客群界定：电子信息、仪器仪表、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业等高新区重点发展产业类客户。置业动机：因企业不断发展壮大，需要更成熟的产业链环境，并且希望自己的企业能够有品牌力，寻求更高标准的办公场所。需求物业类型：厂房、办公楼、写字楼主力客群客群界定：如新飞电器、联想、羚锐制药等国家著名品牌企业。拉升客群置业动机：在本地设办事机构，展示公司发展成果及实力，扩大去也市场业务关系。游离客群需求物业类型：厂房、办公楼、写字楼客群界定：投资型企业及客户置业动机：看重片区发展前景及现代工业综合体的发展空间，预做投资，为自己带来巨额利润。需求物业类型：厂房、办公楼、写字楼18本报告严格保密PART3：价值梳理区域价值产品价值价值总述19本报告严格保密区域价值本报告严格保密区域价值本报告严格保密区域价值本报告严格保密区域价值本报告严格保密区域价值本报告严格保密区域价值本报告严格保密说明：1,企业公园的重要区位（毗邻西四环、科学大道）属从市中心通往高新城的重要交通门户。政府对高新城的空间规划中，高新新城属政府重点规划部分，也是未来高新城的核心工业带；此定位高度涵盖项目区位优势及项目综合价值点，使项目整体形象及综合功能得到升华。2，企业公园的区位属政府规划高新新城的重要区域；但是在和周边竞品比较中，这个优势他们和我们可以共享、甚至在配套方面优于我们，所以该价值难以发挥作用，在前期推广中可以适当淡化。本报告严格保密产品价值a、形象价值：1，入驻企业公园，独享高新区门户大堂尊荣2，入驻企业公园，企业领袖率先垂范3，入驻企业公园，私享别墅级办公领地b、经济价值：1，高新区门户价值洼地，更为优厚的投资回报空间2，和整个高新区一起共赢未来3，4C产业链，让企业经营无后顾之忧4，更为灵活的销售政策，让大客户真正“做大”c、使用价值：产品的硬性指标能否满足企业经营的基本需求、各项配套是否完善，整体环境是否能提高运营效率等。1，企业各有所需，但都可以在企业公园实现。丰富的产品线、可以灵活分割的产品空间满足客户的不同需求2，独栋、别墅级办公领地，领袖级企业无需仰人鼻息。3，定制式办公空间，根据企业不同需要度身打造王者疆土。本报告严格保密价值总述价值综述：通过工业地产特有的产品属性展开不同的价值诉求，事实上万法归一，就是对客户价值的一个最大限度的满足：定制。因此可以用这样一句话来提纲挈领：高新城门户，定制式企业领袖基地备选；2企业公园，定制式墅级办公领地2企业公园，引领“厂办一体”新时代3企业公园，领袖级企业办公生活必需品本报告严格保密PART4：推广策略推广策略及原则推广手段厂房及办公楼执行计划写字楼执行计划网络推广29本报告严格保密PART4：推广策略推广策略及原则推广手段厂房及办公楼执行计划写字楼执行计划网络推广30本报告严格保密推广策略及原则总体纲领通过对工业地产市场属性、客户属性、营销属性以及周边竞品推广方式的梳理和分析，我们明确了以下问题：本案的市场属于“小众”市场。本案的客群属于极其专业、高度集中的“小众人群”本案对客户的营销关系是“企业对企业”的B2B营销关系。在树立本案清晰、鲜明、差异化的项目形象的同时，“价值诉求”应该贯穿整盘营销推广的全过程，不离不弃。31本报告严格保密本案竞品推广调研本报告严格保密本案竞品项目推广分析由上表可以看出，本案主要竞品在推广上具有一下共性1，从自身产品特征出发，把项目自身特性作为推广方向，展现差异化优势，树立了