人文美墅生态家园穆李生态目录政策回顾城建规划住宅市场别墅市场项目分析人文美墅生态家园政策回顾市场综述行政调控行政调控是菏泽房地产调控现行重要手段是菏泽房地产调控现行重要手段一房一价政策2政策目的：稳定房价01开发商反应：捂盘明显，采用多种应对策略，如精装修、车位联1政合销售、二手市场流通等策年市场反应：市场存量较大，绝大部分楼盘推售价格空间有限解菏析泽第二套房首付比例及利率提高重二次置业比例减少（投资性需求、改善性需求），贷款空间有限点公积金贷款门槛提高二次置业比例减少（投资性需求、改善性需求），审核要求从严政策回顾货币政策虽然调控政策从严，但是虽然调控政策从严，但是M2M2值、值、CPI5.5%CPI5.5%均居高不下，通货膨胀均居高不下，通货膨胀压力将继续加大压力将继续加大国十一条国十条“9.29”新政新国八条2010年4月15日二套房贷款首付款不得低于50%,贷款利率2010年1月10日2011年1月26日不得低于基准利率的1.1倍。对2010年9月29日严格二套房贷款要求进一步调控购买首套住房且套型建筑面积在三套房，外地户口管理，同时对二房地产市场，各地90㎡以上的家庭,贷款首付款比和无社保无纳税证套房不再区分要确定价格控制例不得低于30%；暂停发放购买明的停贷。首套不改善型和非改善型，目标并向社会公布，第三套及以上住房贷款；对不底于30%，第二套不一概执行40％二套房房贷首付比能提供1年以上当地纳税证明底与50%利率1.1倍。以上首付例提高至60%，或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。政策回顾税收政策税收政策不断收紧，可以预见，税收政策不断收紧，可以预见，未来对楼市的影响也将不断加大未来对楼市的影响也将不断加大契税契税营业税房产税2011年1月7日，2010年3月9日，财政部公布了2010年10月20日，财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让2011年1月28日三部委联合下发通知联合下发通知，营业税政策的通知》，上海和重庆调整契税优惠政策，取消部分首套房规定个人将购买不足5年率先试行房产税实行差别化的契税政策。契税优惠政策。的住房对外销售的，将全部征收营业税政策回顾别墅土地政策别墅用地停止审批，产品稀缺性明显，市场价值提升，为别别墅用地停止审批，产品稀缺性明显，市场价值提升，为别墅产品提供较大升值空间墅产品提供较大升值空间别墅政策环境?2003年，国土资源部叫停别墅用地供应，菏泽别墅开发进度较弱，产品上市时间推后，供应量持续减少，别墅产品价格将持续走高；?2007年1月，菏泽对独栋别墅、联排别墅暂不发放公积金贷款，对别墅客户购买决策影响较大；政策回顾政策解析?一、二、三级市场会逐步细化，通过税收、土地、交易等手段使整体市场健康规范；?从市场诊断走到提前预控，并结合国外经验给出指导；?“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一；本案在未来发展过程中，有可能面临变化的政策环境，本案应通过产品规划、项目定位提升提高自身抗风险能力，并能够结合政策变化因素而作出相应调整。明年有可能征收物业税收未来还有加息可能未未来来政策以多元化、全方位政策以多元化、全方位调调控控为为主，本案未主，本案未来开发战来开发战略略应结应结合政策合政策变变化因素而做相化因素而做相应调应调整整政策回顾政策解读政策解读：中长期来看，宏观调控对市场影响深远，开发商应顺势而为解读一：调控主要目的为调结构，限购可能为短期政策行为解读二：随着保障房建设步伐加快，未来市场将面临两极化，商品住宅将呈高端化精品趋势解读三：中高端刚性改善需求将成为未来一段时间内的市场主力解读四：未来房地产市场将处于常态的调控，但高品质项目将永远立于不败之地如何顺势而为？高品高品质质++产产品品创创新的精品化道路新的精品化道路穆李生态目录政策回顾城建规划住宅市场别墅市场项目分析人文美墅生态家园城建规划区位发展山东西南，四省交界，无强劲产业支撑扶山东西南，四省交界，无强劲产业支撑扶持地区良性发展持地区良性发展+区位：菏泽位于山东省西南部,与江苏、河南、安徽三省接壤,辖牡丹区、郓城、鄄城、曹县、定陶、成武、单县、巨野、东明八县和一个省级经济开发区。+历史：菏泽历史悠久,文化底蕴深厚。别称：中国牡丹城、曹州。著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡，被称为“三乡一城”。城建规划市域交通市域交通体系规划半小时交通圈：中心城市菏泽市区各个县城的交通时距，经高速公路建设后，为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距，经县道及乡镇公路新建与改造后，为半小时交通圈。一小时交通圈：中心城市菏泽市区至各城镇及一级中心村的交通时距，经市网公路的拓宽、改造、优化后，为一小时交通圈。菏泽市区发菏泽市区发展“展“向东为向东为主主，向南为，向南为辅辅，，完完善善北北部，控制西部。部，控制西部。””城建规划城市建设西区规划控制不利于项目未来发展西区规划控制不利于项目未来发展行政中心文化中心商务中心一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。城建规划经济环境社会整体经济力增强，未来以住房为代社会整体经济力增强，未来以住房为代表的消费热点将持续上升表的消费热点将持续上升城建规划经济环境2010年1-12月菏泽主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值（现价）亿元595.0816.9全社会固定资产投资亿元582.8622.7社会消费品零售总额亿元656.6719进出口总值（按经营单位）亿美元18.1544.2财政收入亿元84.6939.8城市居民人均可支配收入元1441913.2居民消费价格指数(以上年同期为100)-102.52.5一二一二线线城市正城市正进进行大城市化行大城市化进进程，目前已程，目前已较较成熟；成熟；三四三四线线城市正城市正进进入快速的城入快速的城镇镇化化进进程，快速程，快速发发展期；展期；菏泽菏泽正正处处于房地于房地产产的起步的起步阶阶段段城建规划经济小结面积（平方公人口（万现阶段菏泽城市整体经济还较为弱后，里）人）市民对房地产产品的消费需求还处于初级阶段，对大宗房地产的需求能力较弱，房牡丹区1415134地产缺乏大规模扩张的基础。曹　县1969141定陶县84660但是近年各项经济指标表明：菏泽经济发展正处于快速增长的轨道上成武县94963；随着三产结构的进一步优化，工业增长单　县1702116速度的加快，外来人口的不断增加，为房地产提供了良好的市场基础与发展空间。巨野县130392郓城县1643108截止2010年，全市户籍总人口为933.7鄄城县140177万人.其中常住人口828.78万人。东明县137072菏泽菏泽城市人口基城市人口基数数多，多，对对房地房地产产的潜在需求量大，房地的潜在需求量大，房地产开发产开发市市场场有着有着较较强的人口支撑力，前景广强的人口支撑力，前景广阔阔穆李生态目录政策回顾城建规划住宅市场别墅市场项目分析人文美墅生态家园住宅市场土地放量2008-2010年菏泽市商品房土地供应放量一览表代编号土地位置土地面土地用容积建筑密绿地总建面丹阳办事处武寺社区以北1258202007，人民路以东，武囤路.㎡商业居276804号积途率度率积9#2.230%30%-8肖楼社区以南.桂陵路以（188.住㎡中山路以南.点将台路以西4681西7亩）2007.荷泽交通集团总公司以4㎡84265.21#商业居住1.842%25%牡丹区南城办事处长江路-1北..荷泽联通房地产开发（70㎡125262007以北，荷泽监狱以东，大㎡商业居37578有限公司以东.2亩）10#3.040%30%-9堤以南.居民点以西（18.8住㎡丹阳路以南.荷泽市中医院6631㎡亩）2007265242#以西.洙水河以北.天香路（10商业居住4.038%30%-2㎡牡丹区中华路以北.解放以东亩）1003892007街以东.环城公园以南，㎡商业居25097211#2.540%25%黄河路以南、荷泽万家置业-01双井街以西（150.住.5㎡4533㎡2007有限公司以西、岳程办事处8159.46亩）3#（6.8商业居住1.833%30%-3家属院以北、荷泽新天地房㎡地产开发有限公司以东亩）牡丹区黄河路以北，青年389142007路以东，大堤以南，牡丹㎡商业居7782812#2.045%25%长江东路以南、武汉路以西-02路以西（58.4住㎡41624㎡2005、马庄、卢庄居民点以北、99897.6亩）4#（62.4商业居住2.428%36%-14黄海粮油工业有限公司进厂㎡路以东亩）牡丹区道碑街以北，双井258962007街以东，八一街以南，牡㎡商业居5179213#2.040%25%开发区丹阳办事处钱塘路以205026-03丹商业步行街以西（38.8住㎡2007北，育才路以东，武囤路以㎡410052亩）5#商业居住2.032%30%-4南，和平路以西（307.5㎡牡丹区环城公园用地范围20478亩）2007以北，解放街以东㎡商业居3686014#1.838%25%开发区丹阳办事处人民路以-04（30.7住㎡4668㎡2007东中达房产以南，北联印刷21006亩）6#（7商业4.545%25%-5厂以北，铁路运输专用线以㎡亩）开发区丹阳路以北，保险6833㎡西20071093215#公司以东，市国税局家属（10.2居住1.630%35%-05㎡开发区丹阳办事处荷泽瑞欣院以西亩）