保利江心洲项目定位报告报告思路市场现状分枂?大势分枂?市场分枂?客户极成项目竞争优势分枂项目定位231市场现状分枂1.大势分析2.市场分析3.客户构成本报告是严格保密的。南京市2011.6-2012.6供需比走势南京市2011.6-2012.6库存量及成交价格走势160600006.001600014014000500005.0012012000400004.0010010000成交量库存量80300003.00新增供应量8000成交价供销比606000200002.004404000近期住宅市场走势2011年下半年市场陷入寒冬，供大于求，同时价格跳水严重；2012年供需基本平衡，同时成交量不断攀升，价格企稳100001.00202000000.000南京市2011.6-2012.6供需比走势南京市2011.6-2012.6库存量及成交价格走势2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月1602011年6月6.002011年7月2011年8月2011年9月2012年1月2011年10月2012年2月2011年11月2012年3月2011年12月2012年4月2012年5月2012年6月600002011年10月160002011年11月2011年12月1405.001400050000120120004.004000010010000成交量库存量300008000803.00新增供应量成交价供销比600060200002.004000100004020001.000020本报告是严格保密的。00.002011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2011年10月2011年11月2011年12月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2011年10月2011年11月2011年12月宏观背景分析5起伏不定的市场环境中，产品保险，必须营销发力：最大限世联观点度的挖掘和创造项目价值2011年，市场走过冰冻……通货膨胀严格控制的一年货币政策从紧的一年限购限贷的一年2012年，房地产市场重现回暖迹象——通货膨胀经过2011年一年的控制，得到缓解信贷政策有所放松通货膨胀预期继续存在，投资固定资产的保值效应地产相对股市的稳定特性本报告是严格保密的。……61市场现状分枂1.大势分析2.市场分析3.客户构成本报告是严格保密的。7市场界定项目主要竞争板块为大河西片区内的品质中高端楼盘?项目主要的竞争板块为：龙江板块龙江、新江东、奥体板块?其中高端住宅竞争范围为全市，主流住宅的竞争板块定义为大河西板块本报告是严格保密的。100%100%35%1.6016.00%90%11.00%河西板块供需及价格走势图90%1.4530%板块供需比分析1.4080%2000001.3323000818000080%18%2200016000024%2000001.20270%区域市场扫描25%140000新增供应面积（平米）21000?70%120000量价走势：2011年1月-2012年6月，价格企稳，一年来价格无明显变化150000成交面积（平米）上市面积1.5?1.0320000整体供求：相比于去年，今年上半年从3月开始成交量一路攀升再改3供求比再改31.00上市面积60%?100000各产品线供求情况：首置、首改呈现供不应求状态，首改、初次再改面积成交面积成交均价19000为这个板块主流供应产品，供需两旺8000060%10000020%再改2再改2系列2成交价格1成交面积6000031%50%再改1再改1180000.80系列1供需比4000050%500000.52000032%首改0.7117000系列3100%15%首改0.6940%0016000090%16.00%40%首置首置0.60Jun-Jul-Aug-Sep-Jun-Oct-Jul-Nov-Dec-Aug-Jan-Sep-Feb-Oct-Mar-Nov-Apr-Dec-May-Jan-Jun-Feb-Mar-Apr-May-Jun-80%111111111111111111111211121112111211121212121212121270%24%30%10%30%24%0.4060%再改3190以上再改2170-19050%20%再改1150-16517%32%首改20%5%40%130-145首置0.2090-10030%10%10%20%17%16%11%0%0.0010%11%0%0%0%首置首改再改1再改2再改31供应面积比1成交面积比1本报告是严格保密的。数据截取时间：2011.6-2012.6（部分数据样本：苏宁睿城、仁恒江湾城、五矿御江金城、天正滨江、中海凤凰熙岸）9区域市场扫描主要供应面积段集中首改2、再改1、再改2及以上，首置和首改1供应量偏少成交套数（2011年1月-2012年6月）100万100-150-200-250-300-400-500-600-800万以内150万200万250万300万400万500万600万800万以上首置(100平米及以160240下)首改1(100-125平米)240首改2(125-144平米)200200再改1(144-180平米)110300150再改2及高端(180平米以上)540200合计本报告是严格保密的。6002310070027000230002650060050022900260001204500050040025500228004000010040025000推出套数22700系列230035000销售套数系列122600系列330024500价格1080300002002400022500竞争区域标杆扫描中海凤凰熙岸、仁恒江湾城，五矿御江金城：20025000推出套数中海凤凰熙岸2011-2012年推售情况仁恒江湾城2011-2012年推售情况235002240060销售套数1001002000023000成交均价223004000150002250022200100平90平130-145平132平170-177平145-146平191-243平151-154平176-178平五矿御江金城2011-2012年推售情况1000020推出套数5000成交套数成交价格00本报告是严格保密的。141平177平225平250平以上11主要竞品地图可能与项目形成客户分流的竞品：中海凤凰熙岸汇锦国际凌江华润悦府苏宁·滨江一号丹桂园天正滨江金轮翡翠名园御江金城招商珑原和记黄埔仁恒江湾城华新城仁恒江湾城在售新盘本报告是严格保密的。122012年在售盘情况2012年总建面区域项目名称所在片区推出面积户型面积（万平）（万平）100平两房、145平三房、177龙江中海凤凰熙岸龙江573.7平四房、243平4房华润悦府新江东所街352200平4房新江东星雨华府新江东万达37无136平三房五矿御江金城奥体滨江170.75220-350平空中别墅奥体汇锦国际凌江奥体滨江12.81.255-70平复式，130平平层仁恒江湾城奥体滨江68.73.66177平四房、154平三房本报告是严格保密的。132013年待推盘情况预估13年总建面区域项目名称所在片区推出面积户型面积（万平）（万平）100平两房、145平三房、177龙江中海凤凰熙岸龙江577-8平四房、243平4房新江华润悦府新江东所街355200平四房东招商珑原奥体北部18.84-590-200平两房，三房，四房136-233平方米大平层和266-苏宁滨江壹号奥体滨江123399平方米的跃层90平两房、130平三房、150仁恒江湾城奥体滨江68.710-12奥体平四房，177平四房预计110平2+1、120平3+1，华新城奥体核心7.42-3万140平4+190-240平，首批以90、130平海峡城奥体南部新城94（首期）8-10为主本报告是严格保密的。14主要竞品分析?首置、首改产品线：主要竞争对手为华新城、海峡城?再改1产品线：主要竞品为仁恒江湾城、中海凤凰熙岸、招商珑原?再改2产品线：主要竞品为华润悦府?再改3及以上：主要竞品为和记黄埔100万以100-150150-200200-250250-300300-400400-500500-600600-800内万万万万万万万万首置(100平米海峡城华新城及以下)首改1(100-125海峡城华新城平米)中海凤凰中海凤凰首改2仁恒江湾熙岸、仁熙岸、仁(125-144城恒江湾城、恒江湾城、平米)招商珑原招商珑原中海凤凰中海凤凰再改1仁恒江湾熙岸、仁熙岸、仁(144-180城、招商恒江湾城、恒江湾城、平米)珑原招商珑原招商珑原再改2及高中海凤凰中海凤凰端熙岸、华熙岸、华(180平米润悦府、润悦府以上)招商珑原本报告是严格保密的。15【中海凤凰熙岸】地段+品牌+精装产品；项目比较优势存在于差异化户型面积，同时增加户型附加值，以性价比取胜用地面积：16.9万方总建筑面积：56.8万方容积率：3.35绿化率：50%总户数：3767车位比：1：0.9项目位置：清凉门大街1号周边配套：主城成熟区域，二号线，多路公交，大学聚集主力户型：100平两房、145平三房、177平四房、240平四房、360平五房主力客群：鼓楼、龙江高校老师、企事业单位中高层管理为主；其他主城区域私营业主为辅（城市中产阶