崇左（东盟）国际商贸物流园开发思路汇报广西崇盛投资有限公司二O一三年五月八日目录一、项目及区位介绍二、项目定位三、项目产品规划四、项目整体开发思路五、项目招商运营思路六、项目投资收益分析七、项目开发难点问题一、项目及区位介绍1、项目介绍1、项目介绍位于崇左市城南新区，崇左市主干道-友谊大道两侧，处于南新走廊、南崇经济带上；项目占地1866．8亩，预计总投资约50亿元，建设期约10年，该项目分为四大部分：一为国际商业贸易区，二为物流仓储区，三为配套住宅区，四为商务金融区；该项目分为四期建设，第一期建设中国·东盟特色产品大市场，第二期建设建材大市场及机电产品市场，第三期建设配套住宅区，第四期建设商务金融区；该项目已于2010年12月3日签约，已列入“崇左建市10周年重大建设项目，2011年5月5日开工建设，预计2020年底完成建设；2、区位优势项目所在的崇左市地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈交汇的中心地带及“南宁—崇左—凭祥--谅山—河内—海防—广宁经济走廊”的大通道上，具有沿边、沿江、沿铁路、近海港、邻首都、连首府、连东盟的区位优势和地缘优势，位置十分重要，呈现出既可承接发达地区产业转移，又可多方向经济辐射的“扇型”经济辐射发展状态；3、城市发展规划崇左市的规划按照“一心一轴五片区”的结构布局，南新区划分为特色景观区、行政居住区、教育科研区、国际物流区（项目所在区域）四大功能片区；本项目区域4、商圈分布及发展现状崇左市商圈分为城北旧城中心商圈及城南新区商圈，城北商业相对成熟，城南商圈尚未成型（项目所在区域），商业还有较大的开发空间;二、项目定位2、发展定位以中国-东盟自由贸易区建立为契机，充分发挥区位优势，依托中国内地尤其泛珠三角区域，打造一个“联接越南，辐射东南亚，面向东盟各国，以商贸物流一体化运作为核心，以便捷国际采购物流为目标，以现代信息技术为支撑，具有强大聚合力和辐射力的南中国一流国际物流园区”；2、整体定位?中国～东盟商贸物流集散地?面向东盟的现代物流产业高地?桂中南地区产业链集成整合示范区?集商贸、商务、居住、娱乐休闲、物流、旅游于一体的文化交流平台?面向国内的物资区域转运、分拨、配送、储存基地?面向东盟的货物集散中心和国际采购中心、信息处理中心3、功能定位以国际信息平台为支撑，重点围绕友谊大道商贸发展轴，以环城东路为连接线将商务配套区、商务办公区、国际贸易区、保税物流区、综合物流区五大片区相连，有层次的打造“一轴一线五片区”的功能布局和商贸物流产业服务体系，从而形成各功能板块结构分明、相互促进、协调发展的格局；4、业态分布定位功能区划分主要业态仓储、货运配载、公共停车场、餐饮、旅业、东盟进综合物流区口产品加工东盟特色产品、红木、家居、五金机电、建材、钢材国际贸易区、家电及食糖等产品的展示展览、商贸交易市场高档写字楼、信息服务中心、星级或商务酒店、精装商务办公区公寓商务住宅区中高档多、中高层商住楼、商业天地楼5、各功能区域用地三、项目产品规划1、总平规划采取“商贸组合氛围营造，物流业务体系运作，专业服务功能聚集，内外交通流向顺畅，各大板块有机结合”的规划思路2、物业组合根据各功能组团的价值点，本项目规划相应的物业形态1）各类商贸市场：建材市场、钢材市场、五金机电市场、家居市场等；2）酒店：星级酒店或商务酒店、宾馆等；3）购物中心、超级市场、专业卖场；4）东盟风情、滨水风情商业街；5）写字楼、商务公寓；6）商住楼、纯住宅楼；7）仓储用房等；四、项目整体开发思路1、开发模式采取政府引导，企业主导的开发模式1）在政府统一规划下，实业公司成立独立的崇左(东盟)国际商贸物流园区项目公司，作为项目的主开发商，对项目用地进行整体开发和项目的投资开发经营活动；2）项目公司单独组建或与其他投资机构和企业集团共同组建运营管理公司，参与园区基础设施、重要功能区块、楼宇仓库设施、重点项目等广泛领域的投资开发活动及其园区后期的运营管理活动；2、各功能区开发模式?开发模式土土土专BBT自出OLO地地地营租营TTT出出入模模权模模模让租股式式模式式式模模模功能区式式式式商务住宅√√√√√√√商务配套区购物休闲√√√√√√√√商务办公区商务办公√√√√√√√东盟特色大市场√√√√国际贸易区商贸展示√√√√雕塑广场√???????市政绿化区湖景公园√???????保税库√√√√监管仓√?√????√√集装箱堆场?√√???√√√综合物流区流通加工√√√仓储配送√√√货运配载√√√√√配套服务√√√√√“√”处为可选择的开发模式3、开发分期建议整体开发周期计划约10年，分四期开发，分业态整体招商，多次推售，初步分期开发建设如下：二期开发部份三期开发部份四期开发部份一期开发部份4、开发节奏安排开发阶段时间节点主要建设内容启动并完成中国～东盟特色大市场建设一期建设区域2011.9～、主力店招商，同时启动配套住宅销售2014.12，落实物流拓展区域用地启动并完成东盟钢材、建材大市场建设二期建设区域2013.9～、销售、招商，完成物流仓储、配套服2015.9务项目，启动建设配套商业住宅启动汽车机电产品市场项目，完成配套三期建设区域2015.9～2018.6商业住宅项目启动建设国际商务区，构建并完善各类四期建设区域2018.6～信息交易中心，搭建高端、综合性国际2020.9商贸物流拓展平台5、开发资金筹措1)银行贷款积极与各大商业银行洽谈固定资产3）销售回款项目贷款，土地及在建工程作为抵通过中国～东盟特色产品押，从而为项目开发快序有效推进大市场商业天地楼、商铺开发建设；东盟特色大市场的销售获得回款，进行分2）由集团财务公司牵头利用我公司已期分批建设，滚动开发，取得的土地资源及在建项目与金融机缓解项目投资压力；构组成银团组织贷款；6、组团开发思路1)中国～东盟特色产品大市场组团作为首发功能组团，已完成商超中心施工，项目开发周期约3年，计划2015年底完成东盟特色大市场6、组团开发思路1)中国～东盟特色产品大市场组团借助商超中心现已建成，主动招商，引进南宁百货大楼入驻或意向进驻，完成六大展馆区域整体部份或大部份招商，引入大型家居建材商（计划引入富安居）、红木品牌主力、旗舰店等，并以南宁百货、富安居的强势进驻，从而借势有效推出稀缺产品——商业天地楼（东盟风情街、滨水风情街）东盟特色大市场的销售，快速回笼资金；与此同时，展开其它区域的招商与商超中心、展示中心、商贸市场铺面的销售或带租约销售，实现商业投资回现，进而完成项目招商、销售，最后投入项目商业运营；6、组团开发思路2）崇左东盟钢材、建材大市场组团东盟特色大市场崇左东盟钢材大市场崇左东盟建材大市场计划2013年下半年进行开发建设，预计开发周期约3年6、组团开发思路2）崇左东盟钢材、建材大市场组团按获得崇左城南新区独家建材市场经营权的政府承诺，划行归市细分为钢材、铝材、板材、五金、灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区域，打破目前崇左市建材行业分散经营的布局，强势抢占崇左家装建材、钢材市场空白；东盟特色大市场并依托实业公司的贸易渠道和营销网络，组建贸易公司，大力发展建材、钢材、红木贸易，打造崇左钢材、建材交易大平台、大物流形象；6、组团开发思3）105亩商品房住宅项路目打造崇左首个智能化小区、人文小区，拟引进项目合作投资商进行合作开发，解决部分项目资金投入，同时，借鉴和学习房地产领域项目本案运作成熟、经验丰富、东盟特色大市场有资金实力的房开企业，培养和锻炼项目管理、营销队伍，为后续商务、其它住宅项目的投资开发打下基础；计划2014年上半年开发建设，周期约2年五、项目招商运营思路2、招商思路树立品牌整体招商统一形象统一管理2、招商思路?树立品牌?整体招商策划整体项目品牌形象，强势树对项目五大功能区要进行整体或分区立项目总的商业定位，通过良好招商，同时多头并进，分行业在全国及东盟各国展开招商推介，创造多个的形象推广打造强大的项目品牌目标市场，达到同步招商；奉行“蓄知名度和影响力，同时通过项目水养鱼”政策，同时要引进几大主力将要打造、引进的先进的商业经商家的进驻，但是主力商家的招商又营管理模式和良好的经营服务理是一个长期细致工作，而且项目需要的各大主力商家一定要求是实体店，念，赢得市场，获得招商成功，另外也要让商家对项目、城市、地点最终保障整个项目旺场经营；认可，这样双方才能合作，才能完成项目招商，取得开业运营；2、招商思路?统一形象?统一管理不管在现场驻场招商，还是外组建或引入专业商业管理公司，将招商、经营、管理三者有效结合，统一围主动招商，都要统一项目整经营管理的理念采用“六个统一”的体商业定位，统一项目整体商管理模式，即：统一招商管理、统一服务监督、统一物业管理、统一员工业形象，统一进行有计划、有管理、统一财务管理、统一营销推广目的宣传推广，统一形象有利管理，以“专业、快捷、创新”来体现更人性化经营管理服务，全面提高于提升项目的品牌知名度，构项目整体经营管理服务水平，打造旺筑核心竞争力；场经营，真正把项目做活、做旺、做强！4、盈利模式5、商业运营模式鉴于本项目规模宏大且长远发展的需要，也为了取得收益最大化，吸取有益经验和培养自己的商业管理人才，商业运营模式为：自营（自行注册组建商管公司）+知名商管公司担当顾问6、商业合作模式项目规模宏大，业态丰富，商家较多，在洽谈招商合作过程或根据业态进行灵活选择商业合作模式；1)租赁经营：纳租金和相应的物业管理费；2)保底提成：以收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金，另一部分按总营业额的一定比例收取；3)品牌加盟：商家进行品牌输出，负责培训经营管理团队，开发商支付一定的加盟费用，