项目策划报告项目策划报告二零零七年八月目录目录项项目目概概况况项目区域环境调研项目区域环境调研项项目目市市场场分分析析项目市场要素研究项目市场要素研究项项目目定定位位分分析析营营销销推推广广策策略略项目概况＞项目概况＞项目区位项目区位项目总述项目总述项目一期细况项目一期细况项目区位＞项目区位＞项目大项目大致位置致位置道滘镇行政道滘镇行政中心和商业中心和商业中心中心项目总述＞项目总述＞?耀盈·城市广场项目地处东莞西部快速干道边上，东接城市五环路，处于广深高速边缘。本项目拟建的道滘镇汽车客运站即将竣工落成投入使用，交通路网发达。?项目处于道滘镇行政中心和商业中心的辐射区域范围，对提升项目的档次也提供了一个有力的支撑点。?项目一期规划占地面积约为30000平方米，总建筑面积为97000平方米，由客车客运站及住宅两大建筑组团构成的商住项目。其中住宅总建筑面积为48000平方米。?项目二期规划占地面积约为19万平方米，地处项目一期的旁边，目前为厂房建筑群。项目一期细况＞项目一期细况＞?经济指标：住宅建筑面积为48000平方米，商业建筑面积为26100平方米；绿化覆盖率为35%，规划总户数为584户，车位391个。?规划设计：规划为汽车客运站和高尚住宅建筑组团构成的商住物业。住宅设计为23层四栋高层建筑，楼高76米。?价格体系：住宅均价为2500元/平方米，临街商铺售价为10000-18000元/平方米，内铺售价为：5000-12000元/平方米。?销售进度：商铺已经销售了65%左右。推出的D栋（147套）住宅已销售了80%（118套）左右。42,7%84,14%?户型比例：84,14%户型建筑面积套内面积套数210,36%一房一厅一卫39.13384一房二厅一卫484184168,29%二房二厅一卫665784二房二厅一卫766684一房一厅一卫一房二厅一卫二房二厅一卫三房二厅二卫958284三房二厅二卫三房三厅三卫三房二厅二卫116100126三房三厅三卫14412442项目区域环境调研＞项目区域环境调研＞道滘区位道滘区位道滘概况道滘概况道滘经济道滘经济道滘产业道滘产业道滘未来经济走向分析道滘未来经济走向分析道滘区位＞道滘区位＞道滘镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速公路横穿镇区，并设有大型的互通立交出入口；另外有4条标准一级主干公路连接107国道及莞城和其它镇区，北距广州36公里，南距香港90公里，东距莞城9公里。道滘镇港口大道、东莞大道延伸线、西部快速干道等主要交通干道道滘具备水陆交通优势，地理位置优越，不仅是穗深将构建成未来城市区域交通的重要枢纽，经济走廊的交通重镇，而且将是东莞西南的区域交通势必大大提升道滘的交通地位。中心。道滘概况＞道滘概况＞道滘全镇土地总面积为63平方公里，下辖13个村民委员会和1个社区居委会，户籍人员5.4万人，外来暂住人口8.7万人。近年来,道滘镇充分发挥地理人文优势，抓住机遇，经济和社会发展都取得了显著成就；城乡面貌发生了深刻、巨大的变化，基本实现农村工业化、城乡一体化。完成了沿江路升级改造、桥东大街改造、济川广场、济川体育馆、粤晖园等市镇重点工程建设，并大力配合做好环城路至广深高速高滘出口连接线、西部干道道滘段、进港大道道滘段、东莞水道滨江西路道滘段、市人民医院、污水处理工程等市属重点工程建设，营造了水乡独特的亮丽景观。道滘镇土地面积较大，但吸纳人口较少，城市影响辐射力不强；但近几年市政工程的大力度投入极大地改善了道滘城市面貌，营造出了独特水乡的亮丽景观。道滘经济＞道滘经济＞2006年道滘镇国内生产总值32亿元人民币，同比增长23%，工业总产65.2亿元，35同30比增长25%，镇本级财政收入21450万元人2520民币，同比增15%，金融机构各项存款余额ＧＤＰ42.2亿元，同比增长20%，其中城乡居民储15蓄余34.5亿元，同比增长21%。2006年全10镇50民营经济新登记注册830户,其中私营企业04年05年06年119家,个体工商户711户,全镇在册私营年份企业累计达478家,注册资金共3.8亿元,在册道滘镇近几年来经济发展迅猛，财政收入、城乡居民收入个体工商户累计达3302户,注册资金共727万元。逐年在增加；民营经济发展迅速，为道滘经济发展增添了活力。道滘产业＞道滘产业＞近年来，道滘镇坚持以科学发展观为指导，狠抓发展第一要务，突出经济发展主线，先后确定了“三位一体”、“一领二强三完善”和“三上两快一提升”的发展战略，大力发展支撑产业，创新发展商贸经济，协调发展村级经济，形成了外资企业、集体企业、民营企业和第三产业齐头并进、共同发展的格局，架起了一个以首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工、纸类、米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产、商务酒店、物流、传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技、高效益方向发展的转变。道滘镇近几年来工业发展迅速，目前已架构起门类较多的外向型工业体系，三大产业逐步趋于平衡发展，实现了农业经济的转型发展。道滘未来经济走向分析＞道滘未来经济走向分析＞?未来城市定位清晰：道滘充分利用距市区仅5公里的优势，同时借助港口大道，滨江西路、沿海高速路等一批干道交织成的交通网络，把自己放在大市区的重要组成部分，作为东莞城市的组团成员来位，加速实现乡镇向城市的空间转化。?未来城市功能规划极具前瞻性道滘镇在城市的空间大体按“一中心、两翼区、三支点”进行规划布局：一中心：一中心：指以“一江两岸”景观轴带为标志的中心城区。两翼区：两翼区：即东部蔡白南岛翼区，规划建设为现代时尚房地产区域；西翼小河、大鱼沙、九曲村，规划建设为高新技术工业园区；三支点：三支点：即昌平、大岭丫支点，为重点的商贸、物流板块；南阁支点，为大型的工业板块；大罗沙粤晖园支点，为旅游经济板块。道滘未来经济走向分析＞道滘未来经济走向分析＞?未来产业发展方向明确：未来5年道滘镇政府将根据东莞市委、市政府工作思路，主要抓住3个重点：商贸业、民营商贸业、民营企企业和园区工业。业和园区工业。?未来社会发展和谐化：道滘提出“现代和谐水乡新城”的概念，就是大力推进和谐社会建设。积聚高素质人才，政府各级部门重视关心外来员工，营造一种家的氛围。?未来市政投资健全化：道滘将投入巨资建立现代化的交通、通信、供电、供水等系统，健全了配套设施，将为吸引企业落户道滘创造了良好的外部环境。道滘未来经济走向分析＞道滘未来经济走向分析＞从以上道滘未来的城市定位、城市规划、产业发展、社会发展规划以及城镇建设等多个利好的因素可以预测：?未来道滘经济将发挥临近市区的区位优经济项目06年情况未来几年趋势势，大力发展城镇建设、积极接轨都市经GDP32亿元↑济体系、着力打造和谐现代水乡城镇；吸引外资5677万美元↑?积极推进从乡镇社会向城市社会转变、外资企业数量196家↑从粗放型发展向集约型发展转变、从建设265362万美进出口贸易城市向经营城市转变，走城市化、内涵式元↑、城市建设市场营运的道路；私营企业数589家↑?未来几年道滘将实现经济、城市建设、私营企业注册金4.3亿元↑文化建设、和谐社会建设的跨越式发展。个体工商在册数量4013家↑个体工商注册金857万元↑项目区域环境小项目区域环境小结结＞＞?项目所在区域（道滘）交通优势明显，其将成为东莞西南区域交通枢纽中心。?项目所在区域（道滘）将积极溶入东莞城区，成为东莞充分中心城区的一份子。?项目所在区域（道滘）产业发展趋于平衡，经济发展迅利用猛，居民收入增多。?项目所在区域（道滘）城市建设加快，市政配套完善，吸引外资加强，积聚人才机制逐渐完善。?项目所在区域（道滘）城市辐射能力不强，经济基础规避薄弱，吸引人才能力不强。弱化项目市场分析＞项目市场分析＞道滘房地产市场概况道滘房地产市场概况道滘房地产市场道滘房地产市场供需供需分析分析道滘房地产市场道滘房地产市场基本预测基本预测道滘房地产市场概况＞道滘房地产市场概况＞?道滘房地产发展滞后道滘房地产开发起步晚，整体水平较低；房地产市场的发展存在明显的滞后性；近几年来，东莞整体房地产业呈现快速发展的势头，部分镇区出现跨越式发展现象，而道滘房地产市场的发展相对较缓慢。?与东莞其他地区相比，道滘房地产价格处在较低水平。除了沿海丽水佳园项目目前平均售价在6500元/平方米外，其他在镇中心的商住项目平均售价在1800-2500元/平方米之间；价格相对东莞其他地区来说处于较低水平。?道滘房地产市场自身发展不平衡，留下了较大的发展空间。除了丽水佳园和目前在酝酿的新世纪怡岛花园是有产权的之外，前段时间在售道滘商会大厦，目前在售的江月湾以及本项目均是没有产权的项目；这为后续的发展留下较大的发展空间。道滘房地产市场道滘房地产市场供需供需分析＞分析＞道滘房地产市场供给情况推出时序号状态项目名物业类型主力户型主导面积在售套数销售面积销售均价间公寓：63套1新推丽水佳园别墅——13203.365006.23商铺：44间别墅/洋144-16048套洋房28002在售江月湾4房76806月份房2409栋别墅4500酒店式公寓20000小高层10000别墅/公3新盘新世纪怡岛——单体别墅20000—未知寓双拼别墅10000商铺50004新盘道滘新天地商业商场/铺位————9月份5新推商会大厦住宅３房120住宅18套210024008月份八汇农一期商业9/10月6新盘商铺／摊位——贸市场二期住宅份酒店/集体公商业400009/10月7新盘文一商贸城商住30-60未知加上本项目和振兴中心广场，共有9寓个项目。公寓10000份道滘房地产市场道滘房地产市场供需供需分析＞分析＞心理需求道滘房地产