力旺项目开发可行性与开发时机选择分析工作目工作目工作目工作目标标标标?根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析论证项目转入二级开发的可行性；?梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发的因素与策略选择方向，寻找最优策略;影影响项响项目目开发开发的的项项目目开发战开发战略的略的项项目目开发开发因素分析因素分析选择选择时时机机选择选择外部因素：外部因素：市市场场因素：整体市因素：整体市场场是否健康平是否健康平稳稳？？　　　　　　　　　　区区域市域市场认场认知是否能知是否能够够得到改善？得到改善？竞争竞争因素：因素：区区域需求有限，域需求有限，竞争项竞争项目目纷纷纷纷入入　　　　　市是否增加　　　　　市是否增加项项目目压压力？力？需求因素：需求因素：项项目目哪哪些方面更具些方面更具赢赢得目得目标标人群人群　　　　　需求　　　　　需求优势优势？？　　　　　如延后　　　　　如延后开发开发是否是否会会造成人群大量造成人群大量　　　　　流失　　　　　流失内内部因素：部因素：污污染治理等是否影染治理等是否影响项响项目整体目整体开发开发战战略略选择选择？？主要影主要影响哪响哪些方面？些方面？根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水市市市市场场场场因素因素因素因素平明显低于同类城市，市场发展比较健康2006年人均GDP（美元）?上海7000?北京?大连?天津?济南?呼和浩特?沈阳?武汉?长沙?郑州?太原?成都?哈尔滨3000?长春?兰州?西安?重庆20003500500070002006年住宅销售均价（元/平米）注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴前期数据显示，０６——０７年上半年，与本项目市市市市场场场场因素因素因素因素市场环境最接近的宽城区市场消化率接近７０％2006-2007上半年二道、经开2006-2007上半年宽城2006-2007上二道经开供应消化剩余宽城供应消化剩余半年，三区合计市场消20万以下32.226.16.120万以下25.418.66.8化量为１８25-35万80.358.521.825-35万26.818.38.5６万平米，当期消化率35-45万29.422.4735-45万3.42.31.1接近７３％50万以上57.140.316.850万以上0.50.10.4。2006-2007上半年二道、经开、宽城区供应及销售数据供应规市场汇总模比例消化比例剩余20万以下57.622.6%44.724.0%12.925-35万107.142.0%76.841.2%30.335-45万32.812.9%24.713.2%8.150万以上57.622.6%40.421.7%17.2目前宽城、二道环线区域项目均价已达到市市市场场场因素因素因素市场因素３０００——３５００元之间,资金回流较快销售均价项目规模代表性项目（元/平方米）（万平方米）证大光明城３６００１００华大天朗国际２８００６０包豪斯国际３４００６.６市市市市场场场场因素因素因素因素当当前前长长春市春市场场整体房价整体房价较较低，供需平衡低，供需平衡发发展，展，铁铁北北区区域整体消化能力域整体消化能力较较强，房价具强，房价具备竞争优势备竞争优势一线地产品牌均为城郊地产运营专家，主要选择城市区区域市域市场认场认知知区区域市域市场认场认知知需求外溢第一承接带作为开发重点国内一线品牌地产企业长春布局国内一线品牌地产企业沈阳布局碧桂园绿地万科华润恒大绿地碧桂园力旺万科保利万科首创华润中房保利中海中海万科保利保利万科金地绿地中海华润万科力旺中海碧桂园恒大阳光１００金地新世界万达中海力旺万科远洋中海首创沿海保利万科中信碧桂园２００８年初，项目区域被初步确定为“长东北开放区域市场认知区区区域市域市域市场认场认场认知知知开发先导区核心区”，铁北大开发正式启动长东北开放开发先导区基础设施工程，核心区初步定在伊通河以东，长吉高速以北，主要建设远达大街北延长线（三环路至环城高速公路）、洋浦大街、世纪大街等3条快速路，龙嘉机场备用通道等11条主干道、54条次干道、8座互通立交桥，总政策导向投资达38亿元。将催生区域未来１——２　　——2008-3-30年启动关长春政府网注期，市场关注将吉林大路空前提高，对房地产市场将产生明显促进作用政策分析政策分析政策分析政策分析长白岛——沈阳第一人工岛?长白地区坐落在浑河南岸，原为沈阳市东陵区管辖，2004年经省政府同意，划归和平区；?２００４年末，和平区提出长白地区发展规划蓝图，并逐步确定建设沈阳第一个大型人工岛——长白岛规划方案政策分析政策分析政策分析政策分析长白地区原有市政环境浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于政策分析政策分析政策分析政策分析一体的现代化的滨水新城?长白岛规划用地10.87平方公里。规划的主导概念是：立足于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，将长白地区建设成为和谐岛城；?一期投入3.47亿元进行路网建设；?投资6300万元建设长白岛滩地公园；浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游政策分析政策分析政策分析政策分析于一体的现代化的滨水新城设施原有配套未来规划大型公建长白岛东南部CRD、滩地森林公无（商务中心）园写字楼无沿浑河段高端商务办公区酒店生态园五星级酒店（至少3家）1家大型超市及大型综合批零结商场无合的市场医院长白医院规划1所地区级的医院银行中国信合、邮政储蓄等---学校长白中学、134中134中、铁路五校、南宁幼儿园体育设施无沈水湾高尔夫体育公园国际高尔夫球场、滩地休闲森林文化设施无公园沈苏路改扩建工程交通条件287、324、327、149等就业条件蚁力神集团、石材城等——长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实现政策分析政策分析政策分析政策分析多方共赢?２００５年以来长白区域商品房价格近年走势，长白岛商品房用地楼面价亦从2004200520062007１０００元/平方米彪升至如今的３２００元/长白区域住宅2000——24003000——35004000——45005000——5800平方米左右；均价?区域目前已吸引万科、远洋、中增长幅度50％30_33％30_40%海、新加坡许兄弟等国外内一线公司及格林豪森等本土巨头强势介入当前区域市场形象与认知弱势在开发与营销推广过程中区区区域市域市域市场认场认场认知知知区域市场认知可以化解，当前政策倾斜机遇更为此提供了良好契机众众多多品牌地品牌地产产公司公司实践证实践证明，明，区区域域陌陌生生感感与与落落后面后面貌不貌不是是决决定住宅定住宅项项目目开发开发成成败败的的关键关键因素，因素，反而反而是是博博取超取超额开发额开发利利润润的市的市场场前前提提；；沈沈阳长阳长白白岛岛案案例例进进一步一步说说明明当当前政策前政策倾倾斜斜将将在未在未来来几几年年逐逐渐渐改改变区变区域域认认知，是知，是区区域域内内房地房地产发产发展的展的难难得得机遇机遇未来，区域市场大盘项目将集中入市，市场竞争将逐渐竞争竞争竞争因素因素因素竞争因素激烈，惟有具备足够差异化优势方能突围已上市及即将上市项目潜在项目区位总规模容积率开发时间年供应量备注青年城宽城681.42008-201313.62008－先建5万平米回迁；分5年开发，多层华大天朗国际宽城60约1.42012为主，后期少量小高层证大光明城宽城1001.562007-201220鲁辉国际城远达大街90公顷1.3108年开始07年开建23万回迁房；其它2008开建潜在土地供应东安屯旧城改东荣大桥南77公顷08年开始计划2008年开建36万(含24万回迁)造远达大街鲁辉远达大街西侧88公顷08年以后对面经开区北部规约100公本地块往南09年以后划顷需求因素需求因素需求因素需求因素当前换房需求主要为首次置业及改善居住条件需求24%32%拥有物业不满现在住房投资子女教育其他7%28%9%配套、环境与物业管理为当前换房需求产生的需求因素需求因素需求因素需求因素主要原因6%13.00%19.00%面积太小环境及配套不好35.00%物业管理27.00%格调不高其他自身因素自身因素自身因素自身因素环境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，远期能够解决?垃圾场区域距离项目前期开发区域有一定距离，容易以绿化进行间隔；?粉煤灰池未停排部分对项目前期销售与环境造成恶劣影响，停排工作进展趋势不明朗，是项目开发中的重大隐患；环境污染治理对项目销售与地块价值实现影响较大，但最终自身因素自身因素自身因素自身因素能够得到解决，是项目协调开发进程的重要考虑因素?目前，已经对风沙大、粉煤灰污染重的重点部分启动了全面绿化方案；?已取得了一热电和二热电关于项目内灰池停排的承诺：承诺08年5月底项目内的灰池全部停排。09年底项目地块和伊通河之间的4、5号两个灰池停排；?污染电厂作为大型国企甚至有央企背景，工作推进进度将存在诸多变数，停排工作进程无切实保证；?绿地建设权申请工作仍在进行中；由由于政策影于政策影响响且且项项目已目已取取得得停排停排承承诺诺，，项项目目粉煤灰粉煤灰污污染治理工作染治理工作在近年得到在近年得到落落实实，目前工作的重点是，目前工作的重点是促促进进落落实实展展开开的的进进程；程；绿绿地建地建设权设权申申请请反而反而对项对项目工作目工作推推进进更更为为重要，沿河重要，沿河绿绿地如地如由由政府政府主主导导建建设则设则其落其落实实工作工作将将更更为为漫漫长长，，对项对项目影目影响响重大；重大；绿化建设：绿地公园建设权尚未取得，得到有关部门自身因素自身因素自身因素自身因素支持，仍需进一步疏通项目公园改造部分是项目核心生态配套资源，对项目整体价值提升与区域认同度改善至关重要。区域环境：项