世界只有一个中国中国只有一个北京北京只有一个天安门……我们，在这里。错过了天安门您不能再错过这里……无以再造的价值——安福大厦！?长安街应该有什么样的项目？?天安门代表着什么？?西单是怎样的？?北京一环的概念？?安福项目的方向？天安门1.8公里一、政策研究二、市场解读１、版块分析２、区域项目３、市场小结三、项目解析１、自身分析２、客群分析３、项目定位４、项目建议四、营销建议１、营销策略２、价格策略３、推广策略政策重点研究?发展中小户型，明确新建住房结构比例，90平米以下住房占70%?限制低密度大户型土地供应，中小户型土地供应占70%?首付以90平米为限，大于90平米的房屋首付提高至30%?商品房空置三年以上不可作为抵押物?严厉查处捂盘、囤房、炒作、哄抬房价的行为举措?加大经济适用房和限价房的建设?房屋交易营业税征收年限由2年延长至5年?对舆论导向做出明确要求，严禁误导消费?交易信息的透明化、市场化中大观点：控制住房结构抑制投资规范市场，这些手段对本项目利弊兼有，关键在于本项目如何运做。本项目可以有N个方向，但改动最小，获益最大的才是上上之选。一、政策研究二、市场解读１、版块分析２、区域项目３、市场小结三、项目解析１、自身分析２、客群分析３、项目定位４、项目建议四、营销建议１、营销策略２、价格策略３、推广策略市场解读-区域市场分析三个版块形成呼应西直门板块：效果，在功能上有区域项目比较少，目前发展较其它2个版块较慢。一定的弥补，就其均价10000-14000元/m2；形成机理来看，与金融街板块：版块内的企业及传区域起步晚，升值快统素质不无关系；，产品类型复杂。均价16000-26000元且近两年金融街板/m2；块因政策引导作用宣武门板块：以SOGO庄胜二期等为代表，供应量相对大，价版块以传统项目为主,目前没格稳中爬升、持续有在售项目。历史价格9550元/㎡增长势态强烈，竞争加剧势在必然。市场解读-区域市场供给预期潜在项目列表区域项目名称位置总建筑面积棉花片危改宣武区菜市口680,000大吉片危改宣武区菜市口与广安门大街交汇处1,080,000宣广安片危改小区宣武区菜市口西北角660,000武门宣武区菜西危改小区宣武区菜市口西南角198,500腊竹危改区宣武区虎坊桥300,000庄胜二期危改小区B地块宣武区宣外大街东侧400,000复地天赋西城区西绒线胡同80,000桃园二期危改小区西城区西直门内大街北侧1,020,000西直官园危改小区西区西城区官园地区122,201门官园危改小区D区西区西城区平安里西大街官园151,111丰盛危改小区西城区丰盛地区241,865金融金融街E区9号地什锦坊住宅西城区金融街E区9号地14,000街镜胡同危改小区西城区灵镜胡同56,000西城晶华西城区金融街太平桥8号108,000中大观点：未来区域市场内住宅供给量将持续增高一、政策研究二、市场解读１、版块分析２、区域项目３、市场小结三、项目解析１、自身分析２、客群分析３、项目定位４、项目建议四、营销建议１、营销策略２、价格策略３、推广策略市场解读-区域市场重点项目分析复地天赋?发展商：复地集团?容积率：4.46?物业地址：西城区西绒线胡同?绿化率：30%?占地面积：1.28万㎡?楼层：地上16层?建筑面积：8万㎡?户型种类：3大类6种户型?物业类别：公寓?价格：18000元/平米(均)?建筑类别：塔楼?开盘时间：预计2007年7月份?工程进度：期房?入住时间：2008年5月31日?装修标准：精装修?物业管理：待定项目点评：与本项目距离很近，开发商知名度较高，规模相对较大，同时该项目以精装修作为鲜明附加值，成为本案直接竞争对手。市场解读-区域市场重点项目分析西城晶华?发展商：新加坡国浩房地产有限公司?物业地址：西城区金融街太平桥大街8号?物业管理：世邦魏理仕?占地面积：3.65万㎡?工程进度：期房?建筑面积：10.8万㎡?容积率：2.96?物业类别：公寓?绿化率：33%?建筑类别：板楼?楼层：地上5-11层项目点评：?装修标准：精装修地处金融街板块繁华地段，产品种?户型种类：4大类6种户型类较为丰富，同时以附送精装修的?物业费：6.3元/月/㎡?价格：22000元/平米中高层板楼增加产品竞争力，将对(均)本案客户产生一定程度的分流。?开盘时间：2006年6月25日?入住时间：2007年12月31日市场解读-区域市场重点项目分析天安国汇?发展商：北京天安天地房地产开发有限公司?物业地址：西城区西绒线胡同100号?物业管理：戴德梁行?占地面积：1.17万㎡?工程进度：期房?建筑面积：8.05万㎡?容积率：9.81?物业类别：酒店式公寓?绿化率：30%项目点评：其目前刚刚开盘，推广力度虽然较?建筑类别：塔楼?楼层：地上17层大，市场定位也算准确；但由于项?装修标准：精装修?户型种类：3大类11种户型目自身定价过高，且样板间不仅没?物业费：10元/月/?㎡价格：29000元/平米有起到正面引导作用，反而起到了(均)副作用，导致销售不利，该项目的?开盘时间：2006年4月8日存在有利于本案的销售?入住时间：2008年3月31日市场解读-区域市场重点项目分析丰侨公寓?发展商：北京荟宏房地产开发有限责任公司?物业地址：西城区太平桥大街84号?物业管理：丰汇浩胜?占地面积：0.94万㎡?工程进度：现房?建筑面积：9.26万㎡?容积率：9.81?物业类别：公寓?绿化率：30%项目点评：现阶段处于尾房销售阶段，存量?建筑类别：塔楼?楼层：地上22层房源较少，推广力度较小，楼顶?装修标准：精装修?户型种类：3大类6种户型广告和工地围档起到良好的效果?物业费：3.86元/月/?㎡价格：17000元/平米，并对周边竞争项目客户造成有(均)效拦截，并且有效的节省的推广?开盘时间：2005年8月21日费用。现其计划推出三期。?入住时间：2006年10月市场解读-典型项目成交统计销售均价西城晶华跟踪参数销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)(￥/m2)合计37854825.211117160998203772006-7-19513831.43262553415189822006-8-1243446.9569168341200672006-9-1182380.9749682330208662006-10-1538171.66175612363214902006-11-1435652.98116771550206572006-12-1486317.83126535444200282007-1-17712414.53262782369211672007-2-1202608.865405518620720销售面积销售金额销售均价丰侨公寓跟踪参数销售套数市场解读-(m2)(￥)(￥/m2)典型项目成交统计合计79269525.421.119E+09161022005年8月1日1058134.15112474348138272005年9月1日685636.4979594668141212005年10月1日191961.5830653186156272005年11月1日1129017.18134671755149352005年12月1日423775.756728406150252006年1月1日241907.8830585624160312006年2月1日211957.529386151150122006年3月1日13311202.74181197739161742006年4月1日15912283.21210576963171432006年5月1日272546.8848298806189642006年6月1日242443.4443696698178832006年7月1日4372.447191718193102006年8月1日264150.7977482209186672006年9月1日101277.624494711191722006年10月1日5621.4510761755173172006年11月1日101591.1528485424179022006年12月1日3645.241318539820435长安兴融跟踪销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)市场解读-参数典型项目成交统计合计17717211.4275143285159862004-8-14213.232937826137782004-9-1151391.8820881301150022004-10-1271783.4526035412145982004-11-15652.910378596158962004-12-110754.8111306401149792005-1-14314.14793367152612005-2-12418.566856753163822005-3-1131504.7822949571152512005-4-17563.988620783152862005-5-1111329.1920788109156402005-6-114926.1114266721154052005-7-13307.514847051157622005-8-13227.373520696154842005-9-1121346.2820927844155452005-10-13384.666094327158432005-11-13302.054841736160302006-1-13360.046257732173812006-2-11121.152075229171292006-3-14385.36517897169162006-4