年月主讲人：高栋20116解读国内主流商业地产模式七类模式，七种武功——为什么关注商业模式？秦孝公，依靠商鞅建立起来的商业模式，使得大秦走上了强盛之路。即使后来商鞅被杀，他所建立的模式也难以被取代一百多年后秦始皇横扫六国、统一中国，多半也是靠了“商鞅模式”百多年积累的家底秦国后期，秦人不知变革，没有重构“商鞅模式”，终于导致迅速崩溃覆亡………………品牌价值战略发展商业模式的价值体现体系化高效率快速复制资源整合能力资源整合性后期运营招商商业地产开发的难题资金投入、开发周期开发复杂性市场风险性资源整合能力为什么关注商业模式？商业地产开发商的核心价值点：商业模式短期战略长期战略产品定位品牌策略经营策略开发周期核心资源企业战略导向金融模式产品模式运营模式品牌模式资源模式拿地模式商业模式产品品牌价值&产品类型客群定位差异化策略品牌价值“影响”“打造”“梳理”“决定”商业版图商业模式与商业版图商业模式如何决定商业版图？网络布点市场细分品牌价值行业地位长期商业版图（面）商业布点网络化发展区域细分城市细分差异化发展策略中期商业产业链（线）商业模式类标准化产品类标准化商业运营团队商业地产品牌价值商业开发战略导向“点-线-面”商业地产模式与商业版图的关系短期商业模式（点）金融模式品牌模式产品模式资源模式拿地模式商业模式与商业版图4.易筋经5.凌波微步6.弹指神通7.吸星大法1.九阳神功2.乾坤大挪移3.独孤九剑1.九阳神功2.乾坤大挪移七大武林秘籍商业模式之一深圳万象城（一期）-年2005年2002深圳万象城年开业2004万象城年2011年2008杭州万象城年开业2010万象城年2011年2009沈阳万象城年月开业20115万象城无锡万象城万象城深圳万象城杭州万象城九阳神功，出自《倚天屠龙记》宇宙第一神功，注重内功修炼，练到最后必须熬过全身燥热自焚之苦，打通全身所有几百个穴道，练成九阳神功。九阳神功融会贯通武学至理精髓，武学基底之一，练成后天下武学皆可用。九阳神功华润置地有限公司是华润集团旗下地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。2010年华润置地进行战略调整，商业地产板块纳入公司新的盈利点，主打“万象城”品牌。深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、无锡登陆，引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。???华润置地“武林外传”之商业模式沈阳万象城上海吴中路万象城杭州钱江新城万象城无锡万象城常州万象城济南万象城青岛万象城深圳万象城合肥万象城郑州万象城南宁万象城重庆万象城成都万象城附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到年月。20115全国个华润万象城，目前开业个。133华润商业版图发展阶段性借助外力涉足商业华润商业起步于04年与新鸿基合作的深圳万象城，项目开业之后成为中国商业的标杆性项目，华润开始涉足商业地产领域。复制伊始战略转型快速发展加速投资年杭州万象城开业，标志着“万象城”品牌化发展的开始，华润也开始选择合适的优质地块，进行快速扩张。年华润置地将未来两年的重心逐渐偏向商业，推进“万象城”商业模式，未来商业地产比例提至四成，形成公司新盈利点。??????20102010年年年201120042010华润发展历程大型城市综合体项目，涵盖高档购物中心、豪宅、甲级办公楼、星级酒店等。“万象城”会迅速在城市布局上形成一个新的城市核心，改变原有城市的商业格局，提升城市的档次和形象。万象城品牌定位上走高端路线，坚持商业的高品质，给消费者带来全新的消费概念和生活体验。商业地产开发模式：品牌价值+住宅开发+持有物业???开发周期：3-5年，开发周期相对较长，分期开发，住宅商业先行，其次为写字楼酒店。产品特点：商业经营模式：华润坚持其“核心优质商业物业”持有型经营产品定位：购物中心、写字楼和高级公寓组成的中高端城市综合体区位选择：三大经济圈的中心城市和中西部热点城市的核心区域商业体量：10万-20万平方米华润“万象城”都市综合体资源模式：外部合作资源：通过操作两个“万象城”项目，华润与大量知名品牌商家之间建立了良好的合作关系，并且通过“万象城”品牌继续复制，实现共赢。核心资源打造：通过自身集团旗下品牌的建设，例如，缤纷万象溜冰场、华润万家、中艺、华润堂、等，华润也形成了自身无法被复制的核心商业资源。拿地模式：年来，华润置地在商业地产领域投入骤然加大，商业地产布局开始迅猛提速，连续在上海、天津、青岛核心区域拿地。战略转型之后，华润置地通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大商业地产储备。其中重要获取土地的方式为借助集团资源，非公开方式获得优质地价土地。品牌模式：万象城高品质都市综合体的代名词，它不仅推广了一种全新的都市生活方式，同时也改变了城市人们的生活轨迹。??OLEPacificCoffee?2010???金融模式：华润集团作为母公司，其雄厚的资金实力、商业资源亦是支撑华润商业地产开发的重要保障。华润集团的“孵化战略”，在前期，华润集团拿地并进行前期的设计、招商，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，再将土地资产转入华润置地，区域公司完成后续的开发重任。运营模式：华润介入商业地产领域就坚持物业持有型模式，尤其注重在对持有型商业物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握。华润置地选择全部持有的物业一般位于一二线城市核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业，另外一些具有潜力但不太成熟的物业选择部分持有。从持有物业的类型来看，华润置地主要持有写字楼和大型商业中心。?????“万象城”开发模式：“品牌价值住宅开发持有物业模式++”商业模式之二上海中粮大悦城（一期）-西单大悦城上海大悦城乾坤大挪移乾坤大挪移，出自《倚天屠龙记》激发自身潜力，然后牵引挪移，其中变化神奇，匪夷所思。此武功难学，以深厚内力为后盾，加上数十年的艰苦修习才能有所小成，张无忌身负天下第一的内功九阳神功，只两个时辰就已练到第六层，凡夫俗子一辈子也不会有这样的结果。中粮集团努力发展商业地产，成功开发了以“大悦城”为品牌的城市综合体，并以“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位，深受消费者追捧。在集团“全服务链城市综合体”的两链发展战略指导下，中粮大悦城在立足以北京、天津为核心的环渤海都市圈的基础上，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角，着力在全国范围内发展更多大悦城品牌城市综合体项目。目前中粮集团正在整合地产业务，实现整体上市。???中粮集团“武林外传”之商业模式沈阳大悦城北京西单大悦城北京朝阳大悦城天津大悦城天津六纬路大悦城上海大悦城成都大悦城附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到年月。20115全国个中粮大悦城，目前开业个。74中粮商业版图发展阶段性涉足商业北京西单大悦城于2007年12月28日开业，开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，“大悦城”品牌逐渐形成。逐步摸索快速扩张复制等待年沈阳大悦城华丽入市，“大悦城”品牌实现在国内的连锁复制，大悦城的品牌逐渐被市场所认知。发展规划：未来年在全国复制个，年将在全国布局约个，未来年，商业地产资产总额达到亿元以上。????IPO20092-3105-10205-101000年年年201120072009中粮发展历程大悦城选址均位于城市核心地段的城市综合体，体量从20万-70万不等，一般包含购物中心、星级酒店、甲级办公楼、服务式公寓。大悦城系列产品在定位上坚持走年轻时尚路线，与目前商业地产龙头老大万达实现差异化发展，大悦城定位更加时尚前卫、业态组合更加丰富精致。中粮由于其具备雄厚的资金实力，收购商业价值高的物业加以改造，亦是其产品线拓展的策略之一。商业地产开发模式：“母公司资金注入+IPO模式???”开发周期：2-3年产品特点：商业经营模式：持有经营产品定位：定位于“年轻、时尚、潮流、品位”城市综合体区位选择：一线城市或者二线省会城市核心商业地段商业体量：5万-10万平方米中粮大悦城资源模式：外部合作资源：中粮集团在操作大悦城项目中，在初期就与大量商家达成战略联盟合作关系，希望形成“品牌复制效应”，整合商业资源，谋求打通商业全产业链，为后续快速发展奠定良好的基础。拿地模式：借助中粮央企的背景，中粮集团在各个城市拿地均能获得不少政策性优惠支持，一定程度上降低了开发投入。出于快速扩张的目的，中粮集团通过收购商业价值高的物业加以改造，亦是其大悦城品牌快速拓展的策略之一。品牌模式：大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位的城市综合体。????金融模式：中粮集团坚持持有型物业，可出售型商业较少，资产沉淀量大，前期开发投入与年租金回报不成正比，如果没有母公司中粮集团的资金注入，其较难快速发展。中粮集团通过资金注入，也旨在谋求通过资产溢价，在金融市场上通过，获得超额回报。目前，中粮集团旗下非上市公司中粮置业、中粮地产业务处于整合中，预计合并完成后，中粮集团将分拆商业房地产在香港或中国内地上市，目标于年内完成，加快解决为“大悦城”输血的融资问题。运营模式：中粮集团采取长期持有经营策略，与华润置地的商业运营模式如出一辙。??IPO?2011?“大悦城”开发模式：“母公司资金注入模式+IPO”商业模式之三宁波鄞州万达广场-宁波鄞州万达广场五角场万达广场独孤九剑独孤九剑，出自《笑傲江湖》无招胜有招，杀尽仇寇奸人，败尽英雄豪杰，独孤九剑胜在速度，招数全面，讲究速度的判断和速度的出手。不论敌手的内力如何深厚，到了“独孤九剑”精微的剑法之下，尽数落空。令狐冲内功平平，领悟“独孤九剑”的精髓-无招和速度，无往不克。万达广场历经十余年发展，已从