CityIntegratedResidentialServicesMARCH20071上海青浦徐泾XXXX项目合作文件（技术部分）戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司泛城（中国）综合住宅服务2007年3月CityIntegratedResidentialServices2本阶段工作要点　1宏观经济与房地产市场2项目总体定位3项目产品建议　CityIntegratedResidentialServices3　1宏观经济与房地产市场CityIntegratedResidentialServices41.1青浦社会经济发展概况?青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。?青浦全区土地总面积669.77平方公里，占上海市总面积的十分之一。境内辖有上海市最大的淡水湖泊——淀山湖。徐泾位于青浦区的东南部，与闵行、松江接壤。CityIntegratedResidentialServices51.1青浦社会经济发展概况?2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。?青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1”主导产业2006年实现产值483.7亿元，占全区规模产值比重57.8%。青浦工业园区及其配套区完成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。?年末全区常住人口75.9万人，户籍人口45.6万人，自然增长率0.014%。2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年人均可支配收入17,106元。CityIntegratedResidentialServices61.2青浦房地产市场1.2.1商品住宅市场分析2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化数据来源：泛城资源中心CityIntegratedResidentialServices71.2青浦房地产市场1.2.1商品住宅市场分析?2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加，全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。?均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平方米，较2005年上升3.6％。CityIntegratedResidentialServices81.2青浦房地产市场1.2.2公寓市场分析2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化146,000批准预售面积登记预售面积均价125,0002006年，青浦区全年公寓10））4,000米的批准售和登售面米8预记预方方平平3,000/万积分别为57.75万平方米6元（（积2,000和56.45万平方米，其中价面4均批准预售面积较2005年21,000下跌38％，登记预售面00积较2005年上升5.5％20062345678910111220072。均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元数据来源：泛城资源中心/平方米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005年下跌14.4％。CityIntegratedResidentialServices91.3徐泾土地出让情况徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比（单位：万平方米）5050%4040%3030%2020%1010%00%200420052006土地面积可建面积徐泾土地面积占比徐泾可建面积占比数据来源：泛城资源中心泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。CityIntegratedResidentialServices101.3徐泾土地出让情况2006年徐泾镇成交住宅用地列表地块面积可建面积序号地块座落容积率受让人(万平方米)(万平方米)上海永德房地产发1徐泾镇联民村91,5070.545,754展有限公司青浦徐泾镇西向上海南山房地产开2159,5161159,516阳河东侧地块发有限公司上海大地房地产有3徐泾镇联民村120,8050.5060,403限公司上海久青房地产开4徐泾镇民主村22,6390.5011,319发经营有限公司上海家化富欣房地5徐泾镇高泾村3,6010.501,801产有限公司上海伊露华实业发6徐泾镇前明村20,2220.357,078展有限公司汇总－418,291－285,870－数据来源：泛城资源中心CityIntegratedResidentialServices111.3徐泾土地出让情况?2006年徐泾共成交6幅住宅用地，除本项目外容积率都不高于0.5，总土地面积和可建面积分别为42和29万平方米，本项目土地面积和可建面积都约为16万平方米，约占徐泾未来可建面积的56%。泛城观点：2006年徐泾成交的6幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目容积率为1，可以区别于其他项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。CityIntegratedResidentialServices121.4徐泾商品住宅市场分析2006年徐泾一手商品住宅批准预售情况物业类型供应2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总面积(m2)00000公寓套数00000面积(m2)004,23804,238联列住宅套数0019019面积(m2)12,88039,86833,71214,929101,389花园住宅套数3711410344298面积(m2)12,88039,86837,95014,929105,627汇总套数3711412244317泛城观点：市场新增供应以花园住宅为主，公寓新增供应为0,导致公寓成交较少。数据来源：泛城资源中心注:花园住宅指独栋和双拼别墅,联列住宅包括指三联（含三联）以上及叠加别墅。下同。CityIntegratedResidentialServices132006年徐泾一手商品住宅成交情况物业类型成交2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总面积(m2)3831,2885874192,677金额(万元)2236673842181,492公寓套数3104219均价(元/m2)5,8255,1766,5375,2145,573面积(m2)1,1014,7621,6931,6849,240金额(万元)1,0784,8661,9311,9989,872联列住宅套数5218640均价(元/m2)9,78810,21811,40411,86410,684面积(m2)8,73850,76329,92625,537114,964金额(万元)10,66871,92551,19940,363174,154花园住宅套数241428573324均价(元/m2)12,20814,16917,10815,80615,149面积(m2)10,22256,81432,20627,639126,881金额(万元)11,96877,45753,51342,579185,518汇总套数321739781383均价(元/m2)11,70913,63316,61615,40514,621数据来源：泛城资源中心CityIntegratedResidentialServices141.4徐泾商品住宅市场分析徐泾商品住宅分类物业成交（套数）比重100%87.6%90.1%82.1%80%75.0%60%40%20%15.6%12.1%9.4%8.2%7.4%5.8%4.1%2.5%0%2006Q12006Q22006Q32006Q4公寓联列住宅花园住宅数据来源：泛城资源中心泛城观点：从新增供应数据看，徐泾商品住宅主要以花园住宅为主，其次是联列住宅，公寓新增供应为0。从成交看，花园住宅占该区域成交比重最大，其次是联列，再次是公寓。2006年全年徐泾一手公寓成交仅19套，价格波动较大。成交比重变化方面，花园住宅成交比重逐步上升，公寓和联列住宅成交比重缓步下降。CityIntegratedResidentialServices151.4徐泾商品住宅市场分析2006年徐泾公寓住宅成交数量和成交价格128,0006,00084,00042,000002006Q12006Q22006Q32006Q4成交套数成交均价数据来源：泛城资源中心CityIntegratedResidentialServices161.4徐泾商品住宅市场分析泛城观点：?2006年没有新增公寓供应，成交量均为存量，且成交量小，均价波动明显。2006全年新增公寓供应；成交方面，在第2季度，市场成交达到顶峰，为10套；全年成交共计19套，数量较少，且成交均价波动明显，成交均价在第3季度达到最高，为6,537元/平方米，随后在第4季度，大幅下跌至5,214元/平方米。?相关数据证明，2006年该区域一手公寓成交均为往年存量销售，这个