谨呈中海兴业（成都）有限公司成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2004-12-10项目研究工作的阶段划分至今工作2004/06/282004/08/10第一阶段（中期）第二阶段第三阶段第一阶段终稿提交初步结论启动区营销战略?区域（成都、周边区域及高新西区）宏工作观经济背景研究?区域土地市场、房地产市场调研?根据客户建议深?政府官员、专业人士访谈化研究，完善报告?普通高端消费者访谈?项目的优劣势分析和价值判断?成功案例借鉴最终成果?项目整体定位?提交初步结论?规划设计建议?项目整体开发思路本报告是严格保密的。2项目背景资料项目区位?项目所在区域位于成都西北角，西延线，往城市三环外，临近高新西区。西高新西区城灌高速区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。约3公?地块北面的羊市街西延线是城市里三环主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。羊犀立交市中心本报告是严格保密的。4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.9±5%（包括公建设施）本报告是严格保密的。5客户目标及限制条件客户的目标?住宅整体销售均价6000元/平米?成为国际化社区、城市名片?中海地产区域开发的里程碑意义约束条件?五年内建设完毕（销售期另计）?本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整本报告是严格保密的。6第一部分：项目整体定位研究项目的基本判断占地面积近2000亩，一、本项目开发是城镇的概念，必须约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、用区域开发的思路解决问题医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立基本判断：世联经验本报告是严格保密的。8我们的研究思路：实施分析/界定问题结构性分析汇报找到解决方案有没有/可不我们能做什我们能做什有没有/可不么？可能有问题为什么存在？么？构建金字塔可能有问题为什么存在？我们应该做构建金字塔（或机会）？（或机会）？我们应该做什么？什么？本报告是严格保密的。9界定问题的分析工具非期望结果——期望结果——不由特定情境导致喜欢某一结果，的特定结果想得到其它结果R1R2？解决方法本报告是严格保密的。10R1.1、地块情境区位条件地块条件??三环以外，距三环3公里1986亩大规模开发??区域规划为产业区连接5000亩森林公园??距机场30分钟羊西线交通便利?成都市最优质的中学处处于城市于城市经济经济和和产业经济两产业经济两大大经济经济增增长极长极之之间间，，区区域域是城市的一体是城市的一体地地块块自身自身资资源源优优越，越，拥拥有成都市最大的森林公有成都市最大的森林公园园本报告是严格保密的。11R1.2、现有市场情境政府定义周边市场开发企业竞争者?高新区的生活配套?高新区及成都市区?已经开发过中海?城区内高档楼的中端客户名城等高档项目盘的竞争?2700~3300元/平?未有超大规模区?郊区大盘（华米的销售价格域开发经历阳麓山国际社区）?开发规模小区区域域仅仅被定被定义为义为高新高新区区的配套的配套小小区区域市域市场场、中端消、中端消费费者者中海地中海地产并产并未有未有过过大型大型区区域域开发经验开发经验竞争对竞争对手的手的实实力、力、开发开发水平水平较较高高封封闭闭、低容、低容积积率的高率的高档档社社区规划区规划本报告是严格保密的。12R2、客户期望结果住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客客户户深深层战层战略意略意图图：：个个性性鲜鲜明、打造差明、打造差异异化化竞争竞争力，形成力，形成区区域域独独特的特的气质气质和吸引力和吸引力需要解需要解决决：：什什么么方案、方案、怎么开发怎么开发才能才能达达成深成深层战层战略意略意图图本报告是严格保密的。13R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾现实目标?小区域市场、中档消?销售均价6000元/费者平米?区域规划为城市边缘?成为国际化社区、的产业区；城市名片?政府定义为高新区的?中海地产区域开发配套的里程碑一、一、现实区现实区域市域市场场30003000元元//平米平米与与目目标标价格价格60006000元元//平米的矛盾平米的矛盾二、二、产业区产业区的的区区域域规划与规划与中心化的高中心化的高档档片片区间区间的矛的矛盾盾三、高新配套三、高新配套区区的政府定的政府定义与义与中海地中海地产区产区域域开发开发的的里程碑之里程碑之间间的矛盾的矛盾本报告是严格保密的。14目标与现实的集中矛盾R1R1现实现实：：30003000元元//平平R2R2目目标标：：60006000元元//平平米米米米1、三环以内的区域1、城市中心的区位2、无特殊资源2、历史、文化、自然景观资源3、普通产品3、产品完全创新4、区域的配套满足基本需4、区域配套成熟求如何由现实区域的中档市场走向高档市场？本报告是严格保密的。15项目面临的困境现有的区域功能定位无法达成期望的目标南区、西区已形成公认的“富人区”，正吸引大量的高端客户区域价值的挖掘、建立独特的竞争优势将是达成目标的关键本报告是严格保密的。16区域核心价值分析竞争区域——南区南区核心区域价值：商商贸区贸区、行政中心、行政中心区区本报告是严格保密的。17区域核心价值分析竞争区域——西区西区核心区域价值：历历史史传统传统的文脉延的文脉延续续浣花溪杜甫草堂青羊宫本报告是严格保密的。18区域核心价值分析本区域区域除延续西区的贵气外，还具有独特的资源优势高新西区5000亩森林公园本报告是严格保密的。19区域核心价值分析竞争区域——本区域本区域核心区域价值：50005000亩亩森林公森林公园园、体育公、体育公园园（生（生态态）；）；处处于城市于城市两两大大经济经济增增长极长极之之间间它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的南南区区西西区区本本区区域域核心核心区区域价域价值值商商贸区贸区、行政、行政区区文脉延文脉延续续生生态态、、经济经济增增长极长极本报告是严格保密的。20本项目的区域价值可以赋予本区域乃至成都市全新的形象核心竞争力?以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点?以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则?生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）?规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）?可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）本报告是严格保密的。21区域整体价值定位——开放的国际公园高尚城区OCTOCT：：OpenOpencitycitytowntown开开放放的、的、国际国际的、的、公公园园的、的、高高尚尚城城区区本报告是严格保密的。22客户及产品定位目标客户：启动期以大成都地区关注生态、休闲的中高收入家庭为核心目标，其中吸引30％左右的非成都户籍客户；项目后期发生客户演变，吸引大西南区域的高端休闲客户产品定位：产品组合，townhouse＋花园洋房＋小高层说明：产品选择高端市场主流，多种物业类型，降低大盘开发风险启动期为tounhouse＋花园洋房，树立区域形象和档次保证项目有一定高的容积率，应对市场变化，实现项目经济效益本报告是严格保密的。23成都中海国际社区项目酒店定位研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2004-12-10成都市五星级酒店调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基成都市人民南路四段880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐德国凯宾斯基饭饭店42号，位于成都市发利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐店股份有限公司展迅速的城南繁华区厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。索菲特万成都市滨江中路15880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV法国雅高达大饭店号，步行15分钟即和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，(ACOOR)酒店及可抵达市中心的天府配有多语种同声传译系统的演播厅度假村管理集团广场家园国际成都机场路181号美660216间，另川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡酒店好花园，地处航空港有6栋总统厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室开发区及高新开发区别墅和33，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型。栋豪华别墅高尔夫于场。加州花园成都市沙湾路258号680120个标准恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超酒店（贵，会展中心西区间，15个级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部宾楼）套房，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都成都市人民中路，地758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅美国的喜达屋集喜来登饭处市中心商务及金融以及三间大小不一的多功能厅团店区黄金地段锦江宾馆成都人民南路二段80758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17四川锦江旅游饭号，市中心锦江河畔个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理店管理公司管理总府皇冠成都总府街31号，758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，皇冠假日酒店管假日酒店位于总府街购物中心高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲理集团和办公中心之间台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅本报告是严格保密的。25成都市四星级酒店调查之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花成都市盐市口大业路8号，距338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、新加坡胜科酒店管园城大酒店成都双流机场仅20分钟车程按摩和美容美发服务、和为您提供各理私人有限公司，