贵阳贵阳思源思源经纪经纪20102010年策年策划划流程培流程培训训如何如何进进行房地行房地产产市市场场分析分析目标理理论联论联系系实际实际，以，以实实用用为为原原则则，指，指导导新人做新人做正确的事，使之能正确的事，使之能够尽够尽快融入工作快融入工作团队团队。。正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。学习内容为什么要进行房地产市场分析？?理论部分什么是房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法为什么要进行房地产市场分析？市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提开发商炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。具体起到哪些作用呢？市场建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连3。规避市场风险接开发商、建筑师和消费者的桥梁。－－这正是我们房地产4。制定项目的发展方向和市场定位顾问存在的意义，我们提出的所有建议都是基于对市场的理5。推荐最具竞争力的产品建议性判断6。评估开发商目标实现的可能性。。。什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析?通过城市年鉴和房地产预测预测需求的大小、需求的大小、来来源以及客源以及客户户需求点主要考需求点主要考虑虑以下因素以下因素：年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。?确定目标消费人口、家庭和客户特征统计?目标消费者收入、支付能力和购买力?迁居和交通方式?目标客户的消费价值趋向（偏好）等STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析?通过城市年鉴和房地产供供给给分析主要考分析主要考虑虑以下以下关键关键因素：因素：年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。?现有物业的供应类型和各供应面积?近期物业的销售情况?在建或者正在筹建、拟建的项目?售价以及不同位置和品质的物业售价的波动?现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题1.1.本本项项目的目目的目标标客客户户是是谁谁？？2.2.目目标标客客户户的置的置业业需求和偏好是需求和偏好是怎样怎样的？的？3.3.本本项项目面目面对竞争对竞争市市场场的机的机会会点在点在哪哪里？是跟里？是跟随随、超越、、超越、还还是差是差异异化化竞争竞争？？后面与案例结合讲解房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路?三个层次区域市场、各类型物业市场、项目物业市场?两个方面供给、需求?三个时段过去、现在、未来区区域房地域房地产发产发展展处处于何于何种阶种阶段？段？项项目市目市场处场处于何于何种竞争种竞争格局？格局？区域各类型物业项目竞争供给分析市场分析市场分析市场分析客户需求分析贵阳房地贵阳住宅贵阳高端例如：产市场市场住宅市场房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：各类型物业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（一）基本内容区域经济环境分析+区域房地产市场分析对当地经济环境中决定所有类型房地产供给、需求和价格的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法（二）基本资料的获得第二步?区域经济环境分析区域经济环境和1、总量指标市场分析GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、CPI、PPI……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均可支配收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划数据来源?各地方统计年鉴、统计公?区域房地产市场分析报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网1、投资：开发投资额站、中房指数、国房指数2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金、地方房地产年鉴?土地、规划部门的政府官3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量员访谈4、销售：销售额、销售面积、销售套数、价格?规划、房地产等专业人士5、房地产景气指数、价格指数访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标区域经济环境和GDP增速与房地产发展关系市场分析宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展快速发展平稳发展，以质量缓慢发展发展特征单纯数量型以数量为主，数量与为主，数量与质量综合发展型质量并重并重房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段房地产周期理论市场典型表现开发商策略判断因素：复苏直接使用人带动市场发展，现楼无法判断是否真正复苏，所以地价格大于期楼价低，没有人买地?GDP增速发展地价和房价开始同步上升，最佳策略：土地储备；而销售策?人均GDP增速期楼和现楼价格相近，长期投资略是：分期卖楼者开始进入市场?房地产发展程度危机顶点附近、期楼远远高于现楼一次性卖楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者萧条地价下跌比房价下跌幅度快，最优策略：继续卖楼，观望将会市场动力是信息不完备者付出更大的代价价格阶段阶段：复苏发展危机萧条房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标区域经济环境和市场分析房地产市场预警预报指标体系异常基本正常正常运行基本正常异常-5%-5%~5%5%~15%15%~25525%房地产开发投资额增幅适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2资/GDP反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资1515~2222~3030~3737/固定资产投资反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1竣工面积反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1房地产投资额反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场分析中国当前几种主要的房地产指数分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指动态描述一定区域内各类房地产应用于微观领域，例中房指数、全国35个大中数（如商业、住宅和工业）价格变动如房地产投资分析、城市房地产价格指数、戴及其总体价格平均变动趋势和变动房地产价格评估等德梁行指数程度的相对数。房地产综合景根据一定的原则选取包括房地产价多用于进行宏观经济国房指数气指数格在内的多种反映房地产市场景气形势分析、宏观行业或房地产业发展状况的经济指标，分析等采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标区域经济环境和市恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准场分析住房消费占总消费住房消费占总消消费类型恩格尔系数性支出的比重恩格尔系数费支出的比重（%）（%）0.55—0.597.6温饱型0.5—0.599.40.50—0.5511.20.45—0.512.1小康型0.4—0.515.50.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国2004年我国各主要城市的恩格尔系数家相比，在相同北京上海天津重庆成都武汉西安的收入水平下，人均可支配收我国城市居民的1388214867103138094964185247748入（元）住房支出占总消费支出的比重仍较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%然偏低恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标定义某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数?同一城市的房价收入比（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。会随时间发生波动国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属?同一国家中不同城市的房价收入比存在差异于平均数定义。?在世界范围内，特别是来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界低收入国家，房价收入银行对房价收入比的定义比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。“4～6倍”是从市场计算方法及缺陷经济国家归纳得出的结论，不