沈阳名流下半年营销计划[目录]一、关键问题梳理二、下半年市场解读三、策略制定四、任务拆解五、启动策略六、推广策略[壹]关键问题梳理[关键一]宏观调控下的市场改变，带来的销售压力[关键二]销售任务如何在诸多不具备前提下有效达成[贰]下半年市场解读企业视角2011年名流集团要求沈阳项目，在年底前完成净利润额度7871.77万元。在品牌服务年提升品牌高度与广度城市视角下半年通货膨胀势头不会放缓，国家对货币政策不会轻易调整，紧缩政策将延续；开发商资金链条收紧，负债率提高，融资渠道有限，跑量势头明显；下半年是各公司出货量集中供应期，竞争的加剧会进一步拉大供需之间的平衡；2011年下半年市场的预判存款准备金率历次调整一览表调整幅度(单位：百分次数时间调整前调整后点)(大型金融机21.50%0.52011年6月20构)21.00%06日(中小金融机18.00%0.5构)17.50%(大型金融机21.00%0.52011年5月18构)20.50%05日(中小金融机17.50%0.5构)17.00%(大型金融机20.50%0.52011年上半年CPI居民消费价格指数逐月攀升，通2011年4月21构)20.00%04日(中小金融机货膨胀上升趋势显著，随着长江中下游持续的旱灾与17.00%0.5构)16.50%洪涝灾害的频发，让CPI指数下降成为了不可能。(大型金融机20.00%0.52011年3月25构)19.50%03日(中小金融机存款准备金率的高频率调整，表明中国政府16.50%对国内宏观经济调0.5控的态势始终没有放松，下半年通货膨胀的持续，加息的构)16.00%可能性逐渐加大，开发企(业资大型金融机金紧张局面依然延续，短期内无法依赖银行渠道来缓解自身压力。19.50%0.52011年2月24构)19.00%02日(中小金融机16.00%0.5构)15.50%(大型金融机19.00%0.52011年1月20构)18.50%01日(中小金融机15.50%0.5构)15.00%2011年上半年开发企业资本市场的动作2011年1-5月份，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。瑞安房地产通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金；中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议；美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资；SOHO中国4亿美元融资；龙湖地产公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元优先票据订立购买协议。恒大地产发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券债权转股权建业地产“捆绑”信托融资；合生创展发行一笔5年期的优先票据，票据利率高达11.75%；。。。。。。2011年上半年显著特点：?开发商融资渠道出现了大的变化，信托与海外融资成为开发商看重的资金渠道；?资金紧张，现金流萎缩负债率增高成为2011年开发商最大的感受；2011年上半年沈阳市商品住宅销售?沈阳商品住宅销售套数与销售面积在2月份限购令颁布后出现了历史数据同比的下降；市场受到了政策的冲击；?沈阳商品房施工面积5319万平米与新开工面积2098万平米，继续保持增长态势，存量房源的增加必不可免；板块视角各个板块的快速发展升级要经过两大发展路径，首先是政府进行区域改造，配套打造；而土地大量出让，区域形成规模，凝聚氛围，会展、全运板块目前虽处于起步阶段，但板块成熟迅速，放量巨大。大浑南后市待销量惊人，已将超过沈阳2010年住宅的全年销售面积长白岛、奥体板块、长青板块都建立了成型的城市节点引擎，和主城无缝A浑南板块解构对接，成为主城南拓的新城市边界，区域形象比较优越。“高端趋向”[长青-景观、教育资源-开发商品牌沈河区引擎]和平区城市化发展的重要区域，浑南东向开发的重要节点。沈阳建筑大学，金地多盘，高端开发长青大长白奥南体“公建综合”“高尚居住”[奥体—奥体中心--城市门户引[长白岛—无缝和平-居和平之心-衔浑河之美-集大擎]盘之众]公建较为集中，配套较为成熟，作为机场大三好桥贯通，使长白不仅从行政，更从地缘上无缝接入和平，成为道与“金廊”的衔接节点，城市门户地位凸现主城需求外溢第一承接点浑浑南南新新城城三环线“借势未来”会展[会展—城市景观居住轴线—借势未来引擎]行政区划属苏家屯，大浑南核心区，城市重要居住及景观规划轴线各板块配套现状——奥体2008年奥运会后，迅速催熟“奥体板块”；公建配套在浑南各板块中最强营业面积（平方区域商业配套米）奥体中心辽宁省运动中心乐购浑南店70000居然之家亿丰店70000沃尔玛泛华广场店6644红星美凯龙浑南店200000奥体中心140000新华通讯社辽宁分社居然之家、亿丰时代广场、乐购浑河桥大道浑南大道浑南浑南新区医院沃尔玛（浑南店）红星美凯龙（浑南店）各板块配套现状——长青长青的教育配套在浑南各板块中最强，生活配套缺失，主要依靠浑河北岸商业区域商业配套营业面积（平方米）沃尔玛长青店沃尔玛长青店20000中兴超市长青店中兴超市长青店12000道区域教育配套面积（平方米）长大抚沈阳建筑大学440000青沈桥沈阳音乐学院南校区111000沈阳音乐学院南校区沃尔玛长青店沈阳建筑大学沈阳音乐学院南校区沈阳建筑大学各板块配套现状——会展会展板块以会展和教育两大公建配套为主，但生活配套严重缺失区域配套配套规模胜南会展中心建筑面积达10.3万平沈阳体育学院校园面积：71.4万平建筑面积：21万平绿岛学校占地面积45万平，建筑面积23万平利京沈阳体育学院沈阳绿岛学校大南沈阳体育学院街沈阳绿岛学校街沈阳国际会展中心沈阳国际会展中心本案本案A各个板块的快速发展升级要经过两大发展路径，首先是政府进行区域改造，配板块现状的解构套打造；而土地大量出让，区域形成规模，凝聚氛围，会展、全运板块目前虽处于起步阶段，但板块成熟迅速，放量巨大。2003年之前2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年长白岛被中国住交会授予东陵长白变身和平长白“长白岛”概念出台“中国最具潜力岛屿”称号东陵区“南拓”计划加速长白发展人工岛形成长白板块长白村和平区长白岛取水开闸品牌开发商集中开发万科城中海丽湾国际人工造岛，长白转身长白岛圣水苑远洋天地和鸿国际格林生活坊深航翡翠城启动大浑南建设1999年21世纪广场建成浑南开发概念、奥体带动、配套完善地铁二号线建设浑南会展中心建成开发浑南理念乐购开业地铁二号线10月底试运营2001年出台新区总体规划红星美凯龙开业区域改造，市政配套阶段大量土奥体建成地出让，开发项沃尔玛开业目扎堆，形成规奥体板块首创国际城名流印象保利达江湾城塞纳家园金水花城金地国际花园模化SR国，区际新城域形象颠覆名流公馆河畔新城沿海赛洛城沈阳国贸中心亿丰南奥国际伊丽雅特湾左岸慧晶新华佰代宜居坤泰新界同方世纪城泰莱16区浦江苑泛美华庭金地檀郡建筑大学新校区建成大学进驻、品牌开发商高端开发沈阳音乐学院南校区建成长青板块恒大江湾在水一方万科新里程金地长青湾荣盛香提紫郡未来东部新架桥梁万科金域蓝湾长青桥竣工三好桥竣工东塔桥、东陵桥、汽博桥动工新会展中心投入使用品牌开发商一片荒地沈苏大街更名为南京南街集中开会展板块尚无改造计划，配套建设缓慢项目较少，处于区域认知浑南新城建设中启动发米拉经典泰盈十里锦城唯美尚品恒大名都华府丹郡奥园国际城北国奥园国际花园长白岛、奥体板块、长青板块都建立了成型的城市节点引擎，和主城无缝A板块现状的解构对接，成为主城南拓的新城市边界，区域形象比较优越。长白奥体长青会展目前板块以社区商板块最早以公建配长青的教育配套在会展板块以会展和业为主，尚无有影套为主，目前板块浑南各板块中最强教育两大公建配套响力大型商业配套内大型商业配套已，生活配套缺失，为主，但生活配套。发展成熟，在浑南主要依靠浑河北岸严重缺失各板块中最强。商业。凭借各自优势，吸收外溢客户是浑南各板块项目发展方向。A板块现状的解构比较项长白岛板块奥体板块长青板块会展成熟度比较成熟成熟不成熟所在区域成熟度较差多个项目规划学校，且板块内有重点人文氛围周边学校相对不多周边多所高校环绕人文氛围较好学校环绕紧邻浑河，自然环境优越板块环境紧邻浑河，生活氛围较浓。紧邻浑河，居住氛围不浓居住环境不占优势，居住环境较好。目前道路宽阔，路况较好，但板块交通交通便利，多条公交线到达交通便利，多条公交线到达交通状况最差交通不便利板块配套周边以住宅底层的小商业为主生活配套齐全生活配套欠缺目前项目周边生活配套极缺产品类型中高档，以高层产品为主中高档，以高层产品为主中高档，以高层产品为主产品档次不高，没有成熟的园区，产品同质化严重，竞争比较激烈。产品户型以高层的90-120平为主以高层的80-120平为主以高层的80-120平为主总建面万㎡总建面万㎡总建面万㎡供需总量622.8665.2492.6板块后续总量较大总销量212.6万㎡总销量194.3万㎡总销量97.8万㎡竞争优势自然环境成熟配套价格，环境，发展潜力价格的竞争优势最为突出以和平客户为主，其次是沈河、铁西以和平、沈河客户为主，其次是浑以浑南区域客户为主，其次是板块客源客户具有很强的地缘性特征。南区域。沈河、和平客户低密度产品较多在长白岛和奥体以及长青板块，这个区域拥有河景资源，同时B板块产品的解构距离主城距离较近，开发商大都通过容积率拆