阿诗玛风情谷项目营销思路1目前存在的问题一、项目规划设计硬伤较多；二、项目无产权，销售难度增加三、项目离景区还有一段距离。四、项目规划不合理性五、项目前期造势不到位，项目知名度较低2目标梳理我们推销什么？3我们的开发目标是什么？商铺旺销旺租，利润最大化决定区域商业格局探索开发全新的商业模式提升置业公司阿诗玛的品牌影响力快速回笼资金，建立轰动效应4问题？——客户为什么买商铺？——客户如何做出购买决策？——客户根据什么判断商铺价值？——本项目的客户是谁？——我们怎样做才能把商铺卖完？5目标梳理第一章：石林地产市场分析第二章：项目分析第三章：总体营销及广告策略6石林房地产市场分析房地产市场区域内旅游地产7第一节市场分析楼盘分布新兴地产在向旅游景区及新城区转移御云林彩云天地云鼎·合院悠然墅阿诗玛小镇上海恒联新天地花园颐林尚都书香门第桃源水乡大商家中央金座天奇花园世纪阳光龙园石林老街东门坊石锦邑城鹿城广场凯旋城分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中巴江明珠领城心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。8第一节市场分析楼盘分布县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移平均租金区间(元/2.2-2.51.2-1.6天/m2）商业?均价在0.4万—1.5万之?2均价在万之间间?商业市场相对成熟，人流旅游风景区?受旅游客的影响较大，商量及商业氛围较好；业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展?产品集中以高层为主新城市中心?产品以中低端产品为主?产品别墅、休闲商业类产品为主客户主要以县城、周边?产品以高档产品为主乡镇自主、改善性客户主要以县城、外省客户为主；县城区昆明等区域的投资客为主；住宅?市场供应量逐步被?产品供应量较大，社区及周边环境良旅游风景区楼盘好；所取代?普通均价在4500元/平米,别墅均价?均价在3800元/7000元/平方米平米9第一节市场分析老城区楼盘分析?商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，楼盘集中项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况一期在售，二期凯旋城130亩/38万㎡85-221住宅3700待售60.54亩/9.16产权式酒店：40-石林老街·东门坊商业、产权式酒店待定待售万㎡70218.8亩/50万住宅、花园洋房、公龙园100-1203400-4100在售㎡寓、别墅住宅：3700商149.87亩/35住宅：80-180；鹿城广场写字楼、商铺、高层铺均价20000左待售万㎡公寓：30-60老城右200亩/110万别墅5600，跃层天奇花园95.73-330别墅、住宅尾盘㎡3700水石坊49亩/8.39万㎡40-70住宅、商业待定待售14.73亩/2.2万石林商业步行街50-138住宅、商铺待定待售㎡22.6亩/9.38万巴江明珠92-113住宅、商业待定待售㎡10第一节市场分析老城区楼盘分析供应数量充足,物业类型多样,配套设施匮乏,价格水平偏低,销售货包组合单一.?:;:在售、旋城和天奇花，其中近期推出待售石林坊，水石坊，鹿楼盘龙园凯园龙园为60楼盘东门城广，石林商步行街，巴江明珠等，量估万平米左右。场业楼盘总盘计约为市供场应?,\\,在售主要售品是住宅和商字酒店公寓均未推广包合楼盘销产铺.写楼产权货组的品于一产过单包合货组?由于模限制，大多缺乏社景、施、休施，如果推广中不加楼盘规楼盘区观运动设闲娱乐设以引，就不能房者生影。导对购产响配套施设?老城物多以高、小高、多等相，品型多化，涉及商、住宅、投型公寓、区楼盘业层层层结产类样业资酒店、字等。写楼物型业类?:3700/,:5600/,:2.普通住宅元平米墅元平方米局部域商万市中心商:300//.别区铺铺租金最高元平方米月价格水平11第一节市场分析县城中心价值分析?鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，住宅价格存在上涨空间核心驱动力?行政导向，依托县机关环?城配套成完善，商业氛围浓路石林租金/售价阿中诗路南玛?租金：2.2-10元/m2/天门路龙街泉.售价：2万元/m2路租售状况?物业招租良好，出租率在85％以上?销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大?区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；未来发展趋势客?客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为?未来中心逐步转移旅游景区新城；户主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；?土地供应稀缺，后续供应量有限；特征?关注地段，对价格敏感度较高：12第一节市场分析风景区、新城区楼盘项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况书香门第92亩/10.8万㎡104-106住宅商铺3500-3800部分房源待售商铺156-235㎡、大商家80亩/17万㎡商铺、公寓商铺均价8000在售公寓37-147㎡公寓3300，商铺中央金座8.59亩/90商铺、公寓在售1万商铺、SOHO商务待定，商铺8000颐林尚都43亩/15万㎡100-120待售新城写字楼、酒店式公寓左右多层、小高层、别墅阿诗玛旅游小镇500亩/43万㎡80-200——售罄，招商阶段电梯房4100；退桃源水乡1500亩/42万㎡30-250㎡不等住宅、环岛别墅在售台洋房5000157.92亩/15.7万小高层70-128，别上海恒联新天地住宅、商铺、别墅4500在售㎡墅185-288悠然墅150亩/25万㎡144-298别墅、独栋联排4600左右尾盘石林林墅30亩/2.77万㎡240左右商铺、别墅3300-3600尾盘产权式酒店：68-产权式酒店：待售，5月6日景区彩云天地687亩/37万㎡89；别墅：210-住宅、酒店、商铺6000；别墅：2187100开盘毛坯106-158别墅13500\产权云鼎和园总建面2.4万别墅\产权酒店在售精装22013500苏宁环球总建面100万㎡13第一节市场分析风景区、新城区楼盘分析?\目前在售的主要有大商家、中央金座、桃源水、上海恒新天地、世光彩云天地等。其他待楼盘乡联纪阳售主要有林都和彩云天地和云鼎合及宁球等，都在近期推。楼盘颐尚园苏环楼盘会陆续盘市供场应?新城及景物多以高、小高、多等相，多品占比大。高端墅主要集中在景区区楼盘业层层层结层产较别风,144—300,68-89.面在平方米之在售酒店平方米区积区间间产权物型业类?社景、施、休施等配套相全。该区区观运动设闲娱乐设对齐配套施设?:4600-13500/,6000/,13500景墅元平方米新城酒店/风区别.区产权元平方米风景区产权酒店元平方米价格水平?4,,,.品搭配出售的其余售一品包合相丰富两种产楼盘个楼盘仅种产货组对包合货组14第一节市场分析新城、风景区价值分析昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范核心驱动力?政府导向，旅游业带动?高档住宅区租金/售价?商铺租金：1.2-1.6元/m2/天?住宅售价：4000元/m2?物业管理费：1.2-2元/m2/月租售状况?交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；?销售状况较好，以投资客户为主；?区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显未来发展趋势客增加；?户未来5年内将继续保持领先地位；?客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；?特土地供应量大，后续供应量充足；?选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；征以及区域内的环境因素；15第一节市场分析楼盘分布结论地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多市场化逐渐形成经济背景城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位供应?城市化进程客户占据半壁江山；客户?专业开发商为主自用主体特征明显客户特征?外来客户比例加大投资?财富阶层逐渐形成?多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化?价格因素，生活配套设施??板块认知已经深入人心，各板块产品：客户素质、物业形象、硬件配供产品需置、物业管理应客户、产品平台标准建立求?项目开发方向主要由区域地段主自用导成交关键驱动因素?对固定资产升值保值、租金实现的信盈利大部分持有出租，部分项目对外销投资心模式售?对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分16产品分析从物业类型来看，石林目前在售待售项目涵盖了主要的6种物业类型，但主要以住宅+商铺的物业搭配为主，区域内洋房产品较少。在售待售项目主要物业类型石林商业步行世纪阳光恒联新天地桃源水乡巴江明珠龙园大商家彩云天地云鼎合院老街·东门坊凯旋门街住宅商铺花园洋房公寓商墅别墅打五角星表示项目含有该物业17二、区域内旅游地产旅游度假区为石林新兴的房地产发展区域，区域内项目功能定位为旅游度假，未来发展潜力巨大。上海张江?旅游度假区目前处于规划建设期，目前在售的项目仅有彩云天地、云鼎云林度假酒店合院（云林度假酒店二期）和狂欢之台湾农创园苏宁环球都3个项目，推出的物业类型主要为公寓与别墅。狂欢之都?目前区域内的别墅均价约在7500元散客中心/平米，面积区间200-400平米，公寓均价约在5000元/平米。?区域内项目体量较大，主要面向投资及旅游度假型的客户。目前区域配中国彝族第一村套不完善，市场认知度低，在售项目的销售情况欠佳。18?从产品面积区间来看，住宅的主力户型面积以80-130平米的3房户型为主，商铺在15-200平米间，公寓在30-80平米，别墅180-350平米间。?从产品