本报告是严格保密的。谨呈：海南金泰恒业房地产有限公司金泰〃海南东方项目定位及发展战略报告同致行（中国）顾问部版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问本报告是严格保密的。有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内2012.10容。Framework1.开发目标与核心问题确定2.项目整体发展方向3.项目整体定位4.项目整体发展策略制定5.开发经济效益评价本报告是严格保密的。PART1.开发目标与核心问题确定项目开发目标核心问题界定本报告是严格保密的。项目开发目标项目战略目标○符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位方向研究与开发策略制定项目开发周期○开发周期考虑为2-3年，分期投入，分期完工项目销售目标○项目一期的销售额6亿，回款额4.5亿本报告是严格保密的。核心问题界定R2R1期望结果、我们想要什么？非期望结果（针对目标的规范分析）（不作为、自然发展的结果）核心问题○符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位○区域发展处于启动期，各项城市功能不完方向研究与开发策略制定善○开发周期考虑为3-5年，分期投入，分期完工○现阶段区域人口数量与结构无法满足需求○项目一期的销售额6亿，回款额4.5亿○项目地为旧城改造，拆迁压力较大1东方市板桥镇——如何利用海景资源打造独特的项目发展方向？2以旅游为契机的整体战略定位方向如何？3依托于整体区域关系之下，本项目合理的开发策略如何？本报告是严格保密的。PART2.项目整体发展方向城市与区域整体发展机会旅游消费客户研究案例借鉴项目本体分析项目整体发展方向本报告是严格保密的。【城市与区域整体发展机会】本报告是严格保密的。地块纬度地块位于北纬18°滨海位臵，是全球公认的最适宜度假纬度。普吉岛墨西哥城北纬18-20°红海海南岛夏威夷群岛海地太子港北纬18度，是地球上最神奇的地理区域之一，只所以说它神奇，原因就在于这个区域是地球上最适于度假的地方。聚集了红海、普吉岛、曼谷、夏威夷群岛、墨西哥城、太子港等众多著名的旅游城市与旅游区。而本项目刚好处于这个纬度上，具有极佳的地理环境资源与气候条件。本报告是严格保密的。区域格局西海岸沿线城市，周边交通路网发达。?东方市位于海南岛西南部，西濒北部湾，与越南相望，北和东与昌江县、南与乐东县接壤；?东方市北距海口210公里，南距三亚140公里，环岛高速公路、粤海铁路西环线、海榆西线公路横贯境内，周边交通路网发达。本报告是严格保密的。区域规划总体规划为“一心、两片、三轴、五带”，将被打造成“中国——东盟商贸旅游度假区”。东方市具有发展商贸旅游的区位优势和政策优势，在发展休闲度假旅游的同时，重点发展商贸旅游，通过旅游带动商贸，以商贸促进旅游，把东方打造成中国—东盟商贸旅游度假区。一心：即一个中心，建设新的行政办公中心，并结合城市广场、主要商业街、文教设施形成新的城市中心；本案两区：以罗带河绿化带为界，形成南、北两大功能片区：南部为工业片区，北部是以生活居住为主的综合性片区；三轴：结合城市发展方向，规划建设三条城市发展轴线，即城市居住生活片区发展轴线，琼西路、工业区发展轴线，疏港路、城市中心区发展轴线；五带：结合城市海岸线和河流，主要建设罗带河绿化带、北黎河绿化带、北部海岸绿化带、南部海岸绿化带、八三铁路绿化带五条城市绿化带。本报告是严格保密的。区域资源东方市旅游资源丰富，气候宜人，具备开发旅游度假产品的有利条件。?东方市旅游资源丰富，素有“世界花梨看中国，中国花梨在海南，海南花梨数东方”之美誉；目前依旧保存着许多原始森林和热带雨林，其中尖峰岭、霸王岭是国家级森林保护区。?主要旅游景点：鱼麟洲、俄贤岭、大田坡鹿保护区、汉马伏波井、猕猴洞、红兴温泉等以“山、海、江、湖、温泉、热带雨林”为主题的旅游资源。?东方市属热带季风海洋性气候。旱湿两季分明，年平均气温25摄氏度，与三亚气候相近，适宜北方人居住。鱼麟洲大田坡鹿保护区猕猴洞俄贤岭本报告是严格保密的。区域资源东方海岸金月湾国际旅游度假休闲区落成将极大的推动区域的旅游发展以及本项目的发展。?东方市海岸金月湾国际旅游度假休闲区坐落于东方市板桥镇区域内，是一个集旅游功能、产业功能和城镇功能于一体，景区、产业区和新市镇三区合一的新型功能区;主要联动“山、海、田、城”，打造出一座海南西部独具魅力的"缤纷海岸"旅游开发区，项目的落成将极大的促进当地旅游业的发展。山——热带雨林国家公园，依田——热带特色农业基地，托尖峰岭热带雨林保护区，发通过发展光观农业、休闲农展热带雨林光观、山地休闲等业等农业附加值度假生态旅游项目城——东方海岸度假区。滨海——海上体验旅游区，集生海12.8平方公里的滨海地态保护、海洋运动、海上游乐带，集旅游、文化演艺、度等功能于一体的海洋体验游乐假养生、餐饮娱乐、运动休功能区。闲等为一体本报告是严格保密的。区域资源海南东方打造黄花梨之乡，海南东方市种植黄花梨促产业发展。黄花梨是世上少有的名贵木材，黄花梨具有坚韧不拔、生机勃勃的特点，东方将借助和利用海南黄花梨这一世界“名片”，弘扬和保护黄花梨艺术文化、推动花梨产业的发展，为东方市社会经济建设助力。?5月19日，2011年首届中国海南〃东方黄花梨文化节日前在海南东方市开幕，吉尼斯负责人认证东方市是目前世界上种植黄花梨株数最多的城市。?7月2日，东方政府选定种植花梨树作为发展农村经济的突破口，到2015年,将累计育苗达到黄花梨800万株。?世界花梨看中国，中国花梨在海南，海南花梨属东方。本报告是严格保密的。区域产业借势东方工业旅游发展，低碳旅游与风车未来将可作为项目发展的一个支撑点。?东方大力发展工业旅游，其景点：东方的海岸线连绵40公里的风车。?海南东方风力发电厂是原国家计委和电力部确定的“九五”定点新项目，也是中德两国政府财政合作的示范项目。?东方风力发电厂位于八所镇鱼鳞洲海滩，因其年平均风速6米/秒，风速大于3米/秒的年吹刮数超过6000小时，灾害性强风极少，风力资源十分丰富，适宜发展风力发电业。东方——风车之城东方工业旅游，以40公里海岸线的风车作为景点，提倡低碳旅游，这将有利于城市旅游的发展，风车及低碳旅游对于项目未来的打造将是一个支撑点。本报告是严格保密的。地区竞争海南房地产发展以海口、三亚为核心，东西发展，目前东部发展较为成熟，西部为房地产开发起步阶段。海南房地产初步形成东部和西部的市场格局海口北部旅游目的地目前海南博鳌海口已初步形美兰机场博鳌东部儋州/洋浦琼海成东西海万宁岸线的市三亚场格局，琼海东西房地东方产市场格儋州/洋浦局以海口万宁西部东方与三亚直乐东凤凰机场乐东线划分。三亚南部旅游目的地本报告是严格保密的。东方战略定位大三亚区域，拥有优质的气候资源与便利资源的西海岸城市。东方特征地区资源比较模型功区能域区域无有力的规划支撑，无法借势规划海口提高知名度，发展旅游地产。区域功能项目距离三亚较近，可用“大三亚”概念进行宣。博鳌项目冬季气候与三亚相同，温暖舒服，气候资源具备优质的气候资源东方缺乏优质海景资源，与三亚相比，海景资源然旅游资源存在不足交通资源项目交通便利性高存在优势海景资源交通资源东方战略定位大三亚区域，拥有优质的气候资源与便利三亚资源的西海岸城市源资候气东方本报告是严格保密的。【旅游消费客户研究】本报告是严格保密的。客户研究旅游消费客户通常根据不同旅游休闲目的，分为以下几种来源。旅游消费客户链的最基础构成，旅游动机相对初级，消费能力有限，1.观光型旅游者给旅游区域带来大量人气，受季节影响性较大。2.?娱乐消遣型旅游者旅游消费客户链的中档构成，旅游动机相对单纯，消费能力较高，选择适合自己经济能力的游乐消费，消费活动因场所不同而异。旅游消费客户链的差异化构成，旅游动机相对单纯，消费能力较高，3.?度假保健型旅游者对旅游保健设施要求高，口碑型客户。4.?生态／探险型旅游者旅游消费客户链的普遍性客户，旅游动机相对简单，消费能力中等，对新鲜事物充满兴趣，多数为散客或旅游团体。5.?商务／公务型旅游者旅游消费客户链的大宗客户，旅游动机相对简单明确，消费能力高，对旅游配套需求极高，口碑型客户，可多次复访。本报告是严格保密的。客户研究旅游消费客户有不同的行为特征及消费需求。观光型旅游者娱乐消遣型旅游者度假保健型旅游者生态/探险型旅游者商务/公务型旅游者观光性为主，对新游乐型为主，对游乐依托旅游环境或设施，因商务活动，产生的群纯粹受自然资源吸引，特征鲜景点目的性强，设施要求高，追求刺获得身心的放松体性游客对未知环境充满兴趣易被吸引激与娱乐新鲜感——对陌生事舒适感——远离城市享受感——配套充足，新鲜感——对陌生物有强烈的好奇心喧嚣，获得心灵平静娱乐便利心理新鲜感——对陌生事物事物有强烈的好奇满足感——更加重视满足感——通过保健新鲜感——独特旅游符因素有明显好奇心心能从旅游得到实在的活动，得到身心放松号，全新体验感受，而非简单观光通过度假实现保健型群体中的共同活动行为对有别于日常生活的民价值消费能力一般，对消费能力较强以上，旅游者，往往层次较代替个人价值观生活方观及俗、文化、自然资源等于地方特色兴趣浓依据不同娱乐项目设高，有明确的目的以式，生活有充足兴趣，厚施，在消费差异明显及清晰的生活观念未来有望转化成为个人方式最求自我的生活方式客源消费娱乐、衍生较高餐住保健、附带旅游观光场地租借、住宿、以及旅游、购买纪念品观光行为需求、附带旅游观光相关餐饮娱乐本报告是严格保密的。客户研究通过终端居住使用需求，研究臵业客户定位。旅游消费客户：?观光型旅游者?娱乐消遣型旅游者?度假保健型旅游者???商务／公务型旅