解密--公寓深圳中原建筑中心Shenzhen09.2012Codeofthisreport|本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|1??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroupGroup，，201220101目录1公寓的定义2公寓的常见类型3其他业态转化公寓4结语?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|2PART1公寓的定义?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|3公寓的定义商务公寓、酒店式公寓、居住公寓、soho、loft、studio……各类公寓眼花迷乱，然而其各自的本质是什么，其区别又是什么。?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|4公寓的定义一定义一：公寓在目前的设计规范中没有明确的定义。在公寓这个产品形态下，不同的产品兴起，不同的概念被提出，不同的亮点被发现，并推动公寓产品一次又一次的超越自身，但是目前不同城市对于公寓产品的却无统一明确的定义。?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|5公寓的定义二定义二：深圳定义，在1999年颁布的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定规定》中公寓的定义：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学等配套设施；（2）根据深圳市人口构成的特点设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|6公寓的定义三定义三：深圳定义，深圳市规划和国土资源委员会文件【2011】647号中规定：商务公寓属于为商务人士提供中短期与住宿服务的办公类建筑。商务公寓以办公服务为主，实行公寓式服务于管理，按大开间划分，可设立独立卫生间，不配置厨房，不提供学校幼儿园等居住建筑所需要的相关设施。?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|7深圳公寓的定义深圳公寓定义的变化：根据深圳市规划和国土资源委员会以上的相关文件，我们可以发现深圳对于公寓的规定一直也在变化。从1999年颁布的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定规定》定义公寓为供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物，到深圳市规划和国土资源委员会文件【2011】647号中规定：商务公寓属于为商务人士提供中短期与住宿服务的办公类建筑，不配置厨房规范要求：深圳市规范中称谓的公寓，指的是商务公寓，俗称的小户型的居住型公寓和市场中的酒店式公寓并不在范畴内?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|8PART2公寓的常见类型?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|9公寓的常见类型公寓一般分为住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓深圳地区常见类型住宅公寓商务公寓酒店式公寓?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|10公寓的常见类型公寓项目住宅公寓商务公寓酒店式公寓综合性用地（50年、少土地属性及年限住宅用地（70年）部分70年）限购限购不限购酒店式公寓并不是一个独立的概念，只是市场设计执行住宅技术规范执行商务公寓技术规范营销中引入的一个概念，提供酒店式的服务配套和管理。层高控制≤3.3米≤3.6米可能是住宅用地或综合性用地，具体要求根据赠送方式阳台、凸窗、透空阳台、凸窗、透空其不同的用地性质而定房地产权属登记按照房地产权属登记按照公使用住宅有关规定办理，建有关规定办理，水电水电按住宅计费按商用计费?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|11住宅公寓基本特征规范执行住宅公寓建筑规划设计特性内部装修设计物业管理配套?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|12住宅公寓俗称小户型住宅产生原因?定位：项目定位为小户型面积段?差异性：将小户型住宅放于一栋，与其他大户型相隔离；?使用率：考虑建筑的实用率，经常会梯户比较高?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|13住宅公寓基本特征产品特点：?面积：户型面积小，30~60平米?装修：精装修交房标准，拎包即可入住?配套：配套设施完善?物管：物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务?售价：销售价格一般高于区域整体水平?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|14住宅公寓规范?用地性质：住宅用地，执行《住宅设计规范》?产权年限：居住型公寓产权年限为70年?层高：按照住宅的层高要求，层高≤3.3米，一般2.8米?厨房：根据《住宅设计规范》5.33条设置厨房，预留设备位置?日照：按照住宅规范，满足大寒日新区3小时、旧改1小时日照要求?防火：按照《住宅建筑设计》规范设置防火要求?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|15住宅公寓建筑规划设计?布局：小区布局中，一般布局在不太理想但昭示性较好的位置?建筑形式：居住型公寓一般采用板楼布局?标准层：高层标准层平面一般在450—650㎡左右?面积段：居住型公寓的单套面积在40—60㎡左右?外立面：建筑的外立面设计比较规整，偏公建外立面?消防楼梯：建筑消防要求按照住宅的要求设置消防前室和楼梯?户型：建筑的户型设计较为方正实用?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|16住宅公寓室内装修设计?居住型公寓一般都带精装修，拎包入住?居住型公寓精装修一般在2000-3000元/㎡?公寓精装修较为简单，简单的吊顶，简约的风格，简约舒适?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|17住宅公寓物业管理?居住型公寓属于住宅物业，物业管理同住宅一致?物业费用按住宅收费?用水用电按住宅收费?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|18住宅公寓——花半里〃别馆项目名称：翠山花半里雅筑（花半里〃别馆）项目地址：深圳市罗湖区翠山路（围岭公园入口北侧）用地性质：住宅用地产权年限：70年占地面积：2809.40㎡建筑面积：12310.00㎡标准层面积：420㎡梯户比：3梯7户建筑层高：3米使用率：82%停车位：82户数：149均价：14000元/㎡（当时周边住宅均价11500元/㎡）管理费：3.5元/月〃㎡?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|19住宅公寓——花半里〃别馆立面：采用现代建筑外立面?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|20住宅公寓——花半里〃别馆户型平面：集中在50-80㎡的小户型面积段，三梯七户梯户比，户型设计异形空间较多，但主要功能空间方正，东南朝向佳N户型面积户数比例ⅡⅢⅣⅤ户型比1房50-576242%ⅥⅠ2房62-738758%ⅦⅠ户型1室2厅51.44㎡Ⅱ户型2室2厅66.24㎡Ⅲ户型1室2厅50.48㎡?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|21住宅公寓——花半里〃别馆户型平面：Ⅳ户型户型1室2厅54.52㎡Ⅴ户型2室2厅66.10㎡Ⅵ户型2室2厅65.83㎡NⅡⅢⅣⅤⅥⅠⅦⅦ户型2室2厅66.25㎡?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|22住宅公寓——花半里〃别馆装修：花半里别馆户型带简装修，实现住户拎包入住?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|23住宅公寓——花半里〃别馆专属管家星级物管花半里别馆大堂设专属管家，不仅是尊贵的象征，生活琐事带来的困扰也将远离；此外，社区引进高档物管，提供24小时个性化服务，智能安防系统、红外线监控网络、全天候保安巡逻让馆主生活无比安全私密?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|24住宅公寓形式——桐林城市广场项目名称：桐林城市广场项目位置：福田区福田南福宁街与福安街交汇处用地性质：住宅用地产权年限：70年开发商：深圳市桐林房地产开发有限公司占地面积：5391.19㎡建筑面积：51955㎡层数：29层容积率：9.64停车位：125个总户数：948物业管理费：3.3元/月/㎡物业管理公司：世邦卫理仕物业管理公司?CopyrightCentalineGroup，2012Codeofthisreport|25住宅公寓形式——桐林城市广场主力户型：20-60㎡户型面积套数总户数：948单房18-24360梯户比：3梯21户标准层面积：865㎡左右一房一厅38-48434层高：3米两房56-64154实用率：75%左右建筑形式：板楼形式均价：27000元/㎡户型设计：户型方正，但是接近一半采